上海二手房挂牌量八连降!

2025 年以来，上海二手房市场在深度调整中走出独立行情，历经政策松绑、需求释放与市场自我修复，逐步从下行周期转向筑底企稳阶段。截至 2026 年 1 月，挂牌量持续回落、成交量连续破万、结构性回暖特征凸显，多重信号印证上海楼市正以 “理性博弈” 替代 “恐慌抛售”，核心城市的资产韧性持续显现。作为一线城市中的 “抗跌标杆”，上海二手房市场的变化，既是刚需释放的必然结果，也是政策引导与市场自愈的双重作用，2026 年更将成为市场底部确认、价值回归的关键之年。

一、量价双信号：供需平衡下的市场企稳

市场的企稳，始于数据层面的积极变化。截至 2026 年 1 月 19 日，上海二手房外网挂牌量约 8.94 万套，较 2025 年 4 月峰值下降 23%，全网挂牌笔数连续 4 个月下跌，各环线挂牌量均出现不同程度回落，中外环间降幅达 24.06%，外环外与内环内也分别回落 22.84%、18.25%。头部中介数据更显示，上海链家二手房挂牌量已连续 8 个月下调，较年内高点回落 22%，基本回归 2023 年下半年水平，近期挂牌量再减 1500 套，供应端的理性收缩成为市场企稳的核心支撑。

与挂牌量持续回落形成呼应的，是成交量的稳步攀升。2025 年上海二手房全年成交 25.4 万套，创下近四年新高，市场活跃度显著提升；进入 2026 年，热度延续不减，截至 1 月 22 日当月成交已达 14791 套，预计全月成交量突破 2.3 万套，实现连续三个月成交破 2 万套。这一行情在近十年中仅 2020 年、2024 年出现过，背后是 2025 年政策大年的红利释放 —— 购房门槛与成本双双降低，直接推动积压的刚需加速入市，为市场注入强劲动力。

供需关系的逐步平衡，也让市场情绪发生根本转变。随着部分小区最低挂牌价抬升，约 1200 个小区的房东走出 “拼低价” 困境，选择撤牌观望，11-12 月纯新增挂牌量较峰值腰斩至 9000 套左右。从 “恐慌抛售” 到 “理性博弈”，从买方单边主导到客业双向平衡，上海二手房市场的交易心态，正回归真实的居住需求本质。

二、结构性回暖：刚需主导下的市场分化

此次上海二手房市场的回暖，并非普涨行情，而是呈现鲜明的 “K 型分化” 特征，刚需成为市场成交的绝对主力，低总价、高性价比房源的流动性显著提升，印证了市场回暖的真实性与可持续性。

2025 年，上海总价 300 万元以下的二手房成交占比创近五年新高，超半数成交集中于这一区间，这类以 “上车盘” 和学区过渡属性为主的房源，成为刚需入市的首要选择。其中，市区房龄 20 年左右的老破小表现尤为亮眼，尽管房龄偏老，但凭借可观的租金回报率成为市场 “香饽饽”：30-50㎡户型月租金可达 3000-4500 元，租售比约 3%-4%，不仅高于银行定期存款，更优于多数理财产品，高租息回报吸引刚需与投资客同步入场，带动市场流动性进一步提升。

从区域表现来看，各环线市场冷暖不均，核心区的抗跌性与远郊的去化压力形成对比，而地铁沿线、学区周边的房源，无论房龄新旧，均成为成交热点。这种分化本质上是市场的价值筛选：在房价趋稳的背景下，购房者更看重房源的实际使用价值与资产保值能力，而非单纯的价格涨跌，这也为后续市场的价值回归奠定了基础。

三、2026 年展望：筑底企稳，回归资产核心价值

2026 年，央行明确将继续实施适度宽松的货币政策，通过降准、降息等工具维持融资成本低位，房贷利率有望进一步下调，购房成本与租房成本的差距将持续收窄，推动市场走向租购平衡的健康状态。多重政策利好下，上海二手房市场大概率将进入 “筑底企稳” 的关键阶段，市场核心逻辑也将从过去的 “赌涨跌” 转向 “选好房”，资产的核心价值成为穿越周期的关键。

判断市场是否真正 “见底”，需紧盯三大信号：挂牌量持续下降、成交放量维持三个月以上、房贷利率与租售比实现租购平衡。目前来看，前两大信号已初步显现，第三大信号在政策持续支持下也有望逐步实现，这意味着上海二手房市场的底部正在逐步夯实，后续大幅下行的空间已显著收窄。

对于市场参与者而言，2026 年的市场节奏与策略选择尤为关键。对于房东，尤其是手持次新优质房源的业主，当前市场流动性窗口珍贵，合理定价、及时变现是规避后续市场波动风险的关键；对于购房者，无需过度观望，可重点关注两类核心资产：一是具备学区属性的老破小，优质教育资源稀缺性决定了需求的稳定性，二是高租售比的刚需房源，稳健的租金回报能有效抵御市场波动，而核心区、地铁口、学区旁的房源，将成为资产保值的 “硬通货”。

作为超大城市，上海的人口吸附力、产业竞争力与城市发展潜力，决定了其房地产市场的长期韧性。经历了深度调整与理性博弈，上海二手房市场正逐步摆脱短期情绪影响，回归居住属性与资产价值本质。2026 年，市场的波动或仍将存在，但筑底企稳的大方向已明确，唯有把握核心资产的价值逻辑，才能在市场周期中把握主动权。而上海楼市的变化，也为全国核心城市房地产市场的调整与修复，提供了重要的参考样本。