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望京AI码农,正在抄底“腰斩”的二手房?

  • 2026-02-12 12:18:13
望京AI码农,正在抄底“腰斩”的二手房?

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凌晨一点,望京SOHO的灯光下,一群AI工程师用算法重新评估脚下这片土地的价值,他们发现,一个肉眼可见的“黄金坑”正在浮现。

凌晨一点,当字节跳动的AI工程师刷开保利中央公园的门禁,他们用一行行代码和一份份月供,悄然重塑着望京的财富逻辑。
2026年初的北京楼市,空气中弥漫着一种久违的躁动。有声音高呼:北京二手房房价,将会实现20%左右的反弹

01 价差鸿沟

同一个板块内,新房与二手房的价格鸿沟正在撕裂市场。
新房如果卖到8万-10万/平米,周边的“老破小”可能只停留在4-5万,甚至部分房源探至3万区间。这意味着,主城区二手房与新房的价差已高达50%至60%
这种巨大的落差并非因为老房子失去了价值。核心在于,新房开发商定价趋于理性,而二手房市场在过去一年经历了恐慌性抛售和踩踏式降价,导致了价格明显超跌。
在望京,这一幕尤为清晰。2025年9月,望京二手房均价较2021年历史峰值下跌了18.4%。一面是房价深度回调,一面是AI等新兴产业加速集聚,这种矛盾恰恰揭示了静默中的价值重估。

02 政策东风

2025年末,北京楼市迎来了被称为“史诗级松绑”的政策礼包。非京籍购房社保年限大幅下调,五环外门槛降至1年;多子女家庭购房资格放宽;商贷利率统一降至低位。
这并非终点,而是信号。市场普遍预期,2026年限购政策将进一步放松,甚至不排除局部完全取消的可能。
政策组合拳的推动下,市场将发生两件关键事:极高的性价比将引爆成交量高峰;同时,二手房挂牌量有望下降,业主预期逆转,持续数年的非理性踩踏式降价阶段或将终结

03 望京算法

那么,在望京,机会究竟藏在哪里?作为深耕此地的市场观察者,我们看到几条清晰的脉络。
跟着产业走,永远不会错。当互联网光环褪去,AI、硬科技、数字医疗企业正成为望京的新主角。朝阳区真金白银的产业补贴,最终转化为高薪岗位,这是楼市最坚实的购买力基石。
选择靠近这些新兴产业核心区的房源,就是选择了未来的“价值锚”。
用“算法思维”买房。年轻的AI从业者带来了全新的决策模型。一位97年的工程师以485万购入望京西园一居室,她的核心公式是“时间套利”:步行上班每天节省2小时通勤,按时薪折算,相当于房贷打了七折。
他们甚至看重“邻居价值”,程序员扎堆的小区意味着邻居收入稳定,未来二手房流动性更强。这种基于精密计算的购房逻辑,正在定义新的价值标准。
聚焦“次新改善盘”。市场分化加剧,房龄10年以内、近地铁、品质尚可的次新小区,价格相对坚挺,抗跌性明显优于老旧小区。对于改善型需求而言,这类产品是平衡居住品质与资产安全性的优选。
理性看待“老破小”。尽管有观点认为主城区老破小将回暖,但在望京,必须警惕内部板块的分化。花家地等区域的老旧小区,依然面临流动性挑战。
“老破小”的价值,必须叠加无法复制的核心地段、顶级学区或极高的租金回报率才算成立。

04 我们的观察

我们是长期扎根于望京的楼市观察者与服务者,熟悉这里每一片产业园区的发展脉搏,也清楚每个小区成交与租赁的真实温度。
我们看到,望京的楼市逻辑正在从“互联网单核驱动”转向“多元创新生态支撑”。AI、数字医疗等产业的成长性,将与房价的“第二曲线”深度绑定。
市场的修复不会是雨露均沾,而是围绕核心产业与优质资源的结构性回暖。对于购房者而言,政策的红利窗口已经开启,但更需要专业的视角来甄别混杂的信息,在“确定性”与“风险”间找到平衡。
如果您正在关注望京的租房、买房市场,或想了解学区房的真实情况,欢迎与我们私信沟通。我们可以结合您的具体需求与预算,为您梳理脉络,制定专属的考察与决策方案。
毕竟,在算法时代,买房这项重大决策,同样需要专业、冷静的“数据”与“模型”支持。

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  113. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/Query.php ( 15.71 KB )
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