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文旅地产最残酷的一课,李亚鹏已经替很多人交过学费

  • 2026-02-09 05:43:40
文旅地产最残酷的一课,李亚鹏已经替很多人交过学费
最近，李亚鹏因为“嫣然天使基金医院”关停事件再度被推到舆论中心。支持、质疑、同情、声援同时涌来，直播间的流量像一面镜子，照见公众对他复杂而矛盾的情绪。但比公益风波更值得复盘的，是他十多年前在文旅地产领域押下的一次重注——丽江雪山艺术小镇。这不是一个简单的失败项目，而是一代文旅地产逻辑崩塌的缩影。
舆论的起点，从一家医院开始，却很快越过了医院本身。
嫣然天使基金旗下医院被曝出停运、清算问题，迅速引爆网络。争议之所以能在短时间内穿透圈层，是因为它很快落到“算得清的账”上：过去5年医院已支付租金约2500万元，但仍拖欠约2600万元。于是有人质疑其管理能力，有人替公益理想鸣不平。与之形成对照的是，基金自2006年发起，公开报道提到累计完成免费手术15349台，这种长期公益叙事让支持者更愿意相信“这是被现实挤压的好心人”。随后，李亚鹏开启抖音直播，意外收获大量支持与打赏，评论区不断刷出“你是好人”“别被打倒”。直播间的热度也被量化成一串很“硬”的数据：有媒体写入“90分钟销售额破5000万元”，也有披露其近4场直播平台分账约29.1万元并在纳税后捐出，同时围绕捐款规模又出现“短期内筹款接近2000万元”与“腾讯公益累计捐赠金额超2684万元、累计捐赠人次超153万”的口径。这一幕极具时代意味：在一个情绪先行的舆论场里，个人形象可以迅速压过专业审视，但判断事实的本身却并不会因此而自动变得清晰。
换句话说，公众的宽容，并不意味着商业世界会同样买单。如果说公益领域尚有情绪缓冲区，那么资本与地产，只认结果。直播能把同情转换成现金流，但它解决不了根本问题：如何还清债务、如何明确责任、又如何恢复正常的运营。也正因如此，李亚鹏早年在文旅地产领域的那次高调入局，至今仍被业内反复提起。
李亚鹏的转型路径，本身就带着强烈的理想主义底色。
从一线演员到商人，再到公益发起人，他始终试图完成一种“人格升级”：不只赚钱，还要做成“有价值的事”。问题在于，这种路径在中国商业环境中，往往伴随着很大的不确定性风险。演员时期积累的是公众好感与话语权，而商人阶段需要的是风控、节奏感与现金流纪律，两者并不自动转化。他的优势恰恰也是劣势。情怀感强、愿意为理想押上个人信用，让他在早期融资与资源整合中如鱼得水；但对复杂系统的敬畏不足，又让他在关键判断上频频失误。文旅地产，正是最不适合用“个人信念”对抗周期的赛道之一。
雪山艺术小镇，曾是那个时代最具话题性的文旅项目之一。
项目全名为丽江雪山艺术小镇，位于丽江玉龙雪山脚下，主打“艺术家社区”“文化理想栖居地”。在当年，这个项目的定位极具杀伤力：艺术、自然、理想生活方式，再加上明星创始人的光环，很快吸引大量行业关注与资本兴趣。更重要的是，它不是停留在概念里，而是用拿地和投资把想象落到土地成本与建设强度上：2012年项目公司以1.635亿元拿下丽江束河街道一宗27.256公顷住宿餐饮用地；2013年对外发布的规划口径是总建面约19万㎡、总投资约35亿元，产品覆盖别墅、酒店、商业区、公寓等。
但热度来得快，结构问题暴露得更快。项目开发过程中，多次股权转让、引入外部资本，资金结构不断复杂化。销售端的定价与去化速度，很快让问题变得严峻：公寓约1.6万元/㎡、商业院落约2.1万元/㎡，别墅单价被描述为“超过2万元/㎡”，并伴随明星置业的传播。但去化并未匹配原定的美好设想，有报道引用《中国房地产报》口径称，规划130多栋别墅，开盘半年仅售出约30%，商业院落仅售出10余套。
卖不动并不可怕，可怕的是它同时还背着重投资、长周期的运营成本。随后房地产调控趋严、文旅地产融资环境收紧，项目现金流承压，销售去化不及预期，最终走向破产清算。致命的拐点也被一场场交易价格直愣愣地“摊在台面上”：2015年项目迎来关键转折，阳光100以1.938亿元收购丽江雪山51%股权，项目更名为阳光100雪山艺术小镇，并尝试通过产品拆分与返租式打法推进销售。这个交易价格很有信息量，它把项目估值锚定在约3.8亿元量级附近，和“约35亿元总投资”的宏大口径形成刺眼对照。公开资料显示，雪山艺术小镇在后期已多次被司法拍卖，资产几经易手；2025年末相关主体新增恢复执行信息，执行标的约4.5亿元，意味着叙事权最终还是交回了资产处置链条，最初的理想叙事彻底失效。
失败的真正原因，不只是“李亚鹏不懂地产”这么简单。
把问题全推给创始人，是一种过度简化。更深层的原因，在于当年那一波文旅地产的集体误判。行业普遍相信：只要概念足够美，位置足够“诗意”，就能对冲一切经营风险。事实证明，这是错的。
在小编看来，雪山艺术小镇踩中了三个致命结构性问题。其一，过度依赖地产销售来反哺长期运营，但文旅项目的销售周期与运营周期严重错配。雪山艺术小镇的矛盾就被“高定价+低去化”直接放大：前端用约1.6万元/㎡至2万元/㎡以上的价格带去支撑回款预期，后端却要背负约35亿元总投资口径下的长期投入，一旦开盘半年别墅仅售出约30%、商业院落仅售出10余套，运营与建设的现金流就会同时失血。其二，区位虽美，却远离高频客源市场，复游与常住逻辑不足。玉龙雪山的景观优势能带来“来过一次”的冲动，但很难自动生成“反复来”的生活频次，于是商业与配套很容易在淡季与非节假日出现客源断档。其三，操盘团队更擅长内容构建，而非重资产项目的现金流管理。当行业进入下行周期，这些问题被同步放大，几乎没有缓冲空间。更讽刺的是，2015年阳光100以1.938亿元接盘51%股权的价格，已经把“理想估值”打回“现金流估值”，但项目仍难逃后续进入执行与拍卖的命运，这类结局并非雪山艺术小镇独有，而是那一代文旅地产的共性病灶。
行业环境的变化，对个体项目是“系统性碾压”。
2016年之后，文旅地产告别野蛮生长期，监管、融资、市场需求同时收紧。大量依赖“卖房+概念”的项目集体失速，雪山艺术小镇并非孤例，只是因为创始人是李亚鹏，才被更多人记住。换句话说，即便换一个更“职业”的操盘手，在同样的行业周期下，也未必能全身而退。
但这并不意味着文旅地产已经彻底没有未来。真正消失的，是那种“明星站台+概念包装+地产套利”的老路径。留下来的，是更冷静、更专业的文旅开发逻辑。一个有特质的文旅项目，必须匹配一个同样有特质、且尊重周期的操盘手：懂内容，但更懂运营；有理想，但更敬畏现金流。
文旅从来不是一个用来安放情怀的安全区，它更像一面放大镜——在上行周期，它会放大理想；在下行周期，它会放大所有判断失误。所以，我们每一个操盘者才要在当下更加清醒，我们要允许文旅项目慢慢跑，且深刻认知到，它并不是个人价值实现的工具，而是一门真正极其残酷的长期生意。

『小麦同学｜旅游地产观察』   『TRUE趣游2026文旅铁粉群』

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