二手房成交量暴增~上海楼市“小阳春”提前到来?

大寒刚过，上海楼市暖意渐浓：中介深夜签约、热门房源挂牌即带看、优质次新房快速成交，“小阳春”较往年提前近一个月登场。这波暖意是短期政策效应，还是低点修复？房价上行窗口何时开启？本文从五大维度拆解核心逻辑，为置业提供参考。

一、成交数据爆表：量能暴增的核心原因

2026年开年，上海楼市延续2025年底翘尾行情，成交量打破淡季规律。截至1月25日，二手房（含商业）累计网签18091套，较2025年同期翻倍，4个周末单日网签均破千套。上海链家截至1月20日成交量环比涨15%，成交价止跌信号明显，观望情绪松动。

新房市场同步走强，上海作为一线城市中唯一实现新房价同比、环比双涨的城市，房价已连续43个月环比上扬，2025年12月环比涨0.2%、同比涨4.8%，核心区高端项目去化顺畅。

成交量暴增源于七大合力：

一是入学落户需求与增值税优惠叠加，形成短期需求高峰；

二是三年累计成交超60万套，2025年成交24.39万套，长期需求稳固；

三是部分二手房价回落至2016年水平，300万以下房源及“笋盘”吸引力凸显；

四是上海人口产业吸附力强，城市更新提升核心板块价值；

五是税费优化、房贷利率走低，降低置业成本，打通置换链条。

六是经济持续向好，未来政策预期等进一步利好。

七是货币持续超发，存款利率跌破1%，钱越来越多没有去处。

二、市场特征：供需反转与结构分化

本次小阳春非普涨行情，呈现“供需反转+结构分化”格局。二手房挂牌量连续9个月下滑，链家库存较2025年1月减20%，供需趋于平衡，热门板块房东“惜售”情绪明显。优质房源消化加速，徐汇滨江、前滩豪宅及市区地铁学区房成主力，上大等板块成交周期缩至90天内，部分房源一周内成交并出现竞价。

结构分化呈哑铃型：2025年12月单价10万+豪宅成交697套，占当月商品住宅成交19.4%，徐汇滨江“地王”项目售罄九成，价格企稳微涨；300万以下房源成交占比升至六成，依托配套与2%-3%租金回报率，流动性最佳但以价换量。临港、金山等远郊因缺乏产业，去化压力大、价格调整。

三、中介动态：信心修复的直观体现

头部中介数据印证市场升温，1月链家、乐有家带看量大幅攀升，链家门店频现“深夜签约”，客户决策周期缩短30%。议价天平向卖方倾斜，优质房源议价空间从3%-5%收窄至1%-2%，部分房源取消议价，买方加价抢房重现。“卖一买一”置换客户增多，置换链条打通，形成成交正向循环。

四、核心预判：2026年4月为上行关键窗口

核心结论明确：核心城市优质资产价值回升是必然，悬念在启动时点。上一轮回调核心是2021年“三条红线”政策，上海市场滞后18个月才降温，印证房地产“惯性规律”。

2024年9月管理层提出“止跌回稳”，当前政策为市场赋能，参照18个月传导周期，2026年4月将开启关键窗口。2025年3-4月上海与核心城市“地王”频出，按7.2个月平均开发周期，这批项目恰于2026年4月前后入市，将拉动市场预期。

2025年12月上海新房价同比涨4.8%，二手房价环比降幅收窄至0.6%，止跌信号初显。当前小阳春是政策托底与需求释放的结果，属市场修复，核心资产回归合理区间。

五、置业建议：把握趋势性机会

精准捕捉底部风险极高，岁末至春节前是寻“笋盘”黄金期，房企回款压力与政策红利叠加，议价空间充裕。针对性建议如下：

• 刚需首套：摒弃“等低点”执念，聚焦租售比＞2.5%、地铁学区无风险房源，2月底前入场。

• 改善置换：优先“先买后卖”，借助个税退税政策打通链条，避免置换断层。

• 投资者：聚焦徐汇滨江、前滩优质次新房，锚定5%-8%年化收益，考量租金与流动性。

• 远郊持有者：趁窗口期置换核心区资产，规避长期站岗风险。

2026年上海楼市将呈“L型企稳+慢坡上行”，分化加剧，全面牛市难现。楼市已告别普涨，选对板块与房源远比纠结反弹更重要。

不过这一轮很多人见证了楼市的低点，很多想下手买房的客户看了不少性价比高的房源心动但纠结擦肩而过，也许有人已经开始后悔了！

你所在板块已回暖吗？欢迎在评论区分享看房经历，共探上海楼市走向～

本文仅供参考，楼市股市理财等有风险，决策请结合自身需求与长期规划。

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