专题分享|地产新闻双周报(2026年第02期)

1月14日，财政部、国税总局、住建部等三部门联合发布公告，决定延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，继续支持居民改善住房条件。

根据公告，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

公告显示，新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房和城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

享受优惠政策的纳税人须同时满足相应条件，即：纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围；出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

实际上，上述政策自2022年10月落地实施以来，已先后经历了两次续期，进一步体现了政策的延续性和稳定性。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，有利于购房者节约房产交易环节成本，对处于入市临界点的潜在购房需求具有显著的释放效应，促进市场交易活跃度提升。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这一政策的延续非常关键，与2025年底的增值税减税政策一样，进一步减少了相关税费成本，彰显了税费政策对住房市场尤其是住房改善层面的支持导向，也进一步体现对今年着力稳定房地产市场的支持和动作。

从去年底至今出台的相关政策内容看，持续降低购房交易成本是2026年房地产领域的政策导向之一。对此，严跃进建议，各地要利用好此类政策，和其他政策进行叠加，充分发挥政策组合拳效应。同时把握房价趋稳等利好因素，促进购房市场活跃。

1月19日，国家统计局公布的全国房地产市场基本情况显示，2025年全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%。

具体来看，房地产开发投资增速方面，指标呈现连续下行态势。2025年全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。

房屋新开工和竣工面积方面，2025年，房地产开发企业房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%。其中，住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%。

从到位资金情况来看，指标略有恶化。2025年房地产开发企业到位资金93117亿元，比上年下降13.4%。其中，国内贷款14094亿元，下降7.3%；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33149亿元，下降12.2%；定金及预收款28089亿元，下降16.2%；个人按揭贷款12852亿元，下降17.8%。

新房销售方面，指标跌幅进一步扩大。根据国家统计局数据，2025年新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。

另外，从单月销售情况来看，2025年12月份的销售工作也呈现了积极迹象。根据国家统计局数据测算，12月新建商品房销售面积为9399万平方米，环比上涨39.87%，同比下降16.58%；新建商品房销售额8807亿元，环比上涨44.07%，同比下降24.24%。值得注意的是，无论是销售面积还是销售额，均远高于10月和11月，为2025年内销售第四高。

商品房库存方面，攀升态势明显趋缓。截至2025年末，商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积20236万平方米，增长2.8%。

整体看，2025年房地产各项指标处于深度调整过程中，这也更加凸显了2026年着力稳定房地产市场的重要性和迫切性，同时，也意味着房地产各指标仍然存在调整和改善的空间。

分区域来看，不同能级城市的市场分化态势持续加剧。一线城市凭借较强的人口吸附能力和产业支撑，房地产市场表现相对稳健，新建商品房销售面积和销售额的降幅均低于全国平均水平，部分核心区域甚至出现供需两旺的局面。而二三线城市市场调整压力依然较大，尤其是一些缺乏产业特色和人口流入支撑的城市，新建商品房销售持续低迷，库存去化周期进一步拉长，房企的投资意愿也受到明显抑制。

从房价变动情况看，国家统计局城市司首席统计师指出，2025年12月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市个数分别为52个和56个，虽然仍处多数，但环比下降的城市个数较11月有所减少，部分城市房价环比降幅收窄，表明随着前期一系列稳市场政策效果的逐步显现，房价过快下跌的势头得到一定遏制。

不过，同比来看，房价下降的城市个数仍在增加，市场整体仍处于筑底阶段。土地市场方面，2025年全国房地产开发企业土地购置面积12983万平方米，比上年下降25.6%，土地成交价款5689亿元，下降30.1%，土地市场的低迷态势反映出房企对未来市场预期仍较为谨慎，拿地意愿和能力均显不足，这也为后续房地产市场的供给端带来一定不确定性。

2026年开年，多地二手房市场延续"翘尾行情"。机构监测数据显示，一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化，北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖，中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续九个月下降，供需关系逐渐趋于平衡。

安居客最新监测数据显示，2026年第三周（截至1月18日），全国十五个重点城市二手房成交量环比前一周上涨8.0%。其中，北京、上海、深圳三大一线城市表现突出，二手房成交套数环比增幅达9.5%，成为市场回暖的核心驱动力。

一月份上海楼市延续"翘尾回升"态势。网上房地产数据显示，截至1月20日，上海二手房（含商业）网签成交量已突破14000套。上海链家研究院负责人李根表示，截至1月20日，上海链家二手房成交量环比上月同期上涨15%，成交价格已暂时止住下跌趋势，出现"止跌"信号。

根据上海链家平台的数据，该机构二手房库存挂牌量连续九个月下降，当前库存量对比2025年一月下降20%左右，库存去化压力降低，供需关系逐渐趋于平衡。

回顾2025年，上海全市二手房交出24.4万套的成绩单，月均成交2万套，月均成交量环比2024年上涨17.6%。

深圳二手房市场同样逐步企稳。乐有家研究中心数据显示，2025年深圳二手住宅网签量为56217套，同比上涨3%。随着成交量企稳，部分小区价格率先"止跌回稳"。据其监测，漾日湾畔、宝生midtown、金亨利二期等小区2025年四季度成交均价较一季度有所回升，这部分小区普遍具备附近有名校、配套成熟、地段稀缺或景观等资源加持。十二月以来深圳楼市"翘尾行情"持续，2026年一月一日至十八日，乐有家门店二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比上涨19%；其中第三周看房量环比增长13%，签约量环比增长5.2%，均达到2025年三月"小阳春"以来的周度峰值，为2026年市场奠定良好开局。

同时，年底改善客户加速置换。据乐有家研究中心数据，一月以来800万元至1000万元的二手住宅成交占比明显上涨，相较2025年十二月上涨2.2个百分点，占比8.3%。

北京在新政加持下观望情绪也在逐步消解。数据显示，2025年十二月，北京二手住宅网签量达1.72万套，环比增长19.1%，创近九个月新高。尤其是2025年十二月二十四日北京新政落地后，58安居客平台监测的数据显示，该平台二手房最近一周有效连接数增长16%，留电用户增长20%，预约带看确定量增长13%。

市场回暖的背后，是政策的持续释放与需求端的有效激活。

中原地产首席分析师张大伟提及，2025年年末多项稳市举措密集落地，为市场注入信心。中央经济工作会议明确提出"着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给"，并强调鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革。财政部、国家税务总局同步调整住房增值税政策，将个人销售不足二年住房的增值税征收率从5%降至3%，显著降低交易成本，叠加各地优化首付比例、房贷利率等举措，形成政策合力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，市场已有一些新的积极信号，最典型的就是房价调整以后，购房性价比明显提升，进而带动相关市场交易活跃。2026年房地产市场总体形势进一步向好。一是政策效应将进一步释放，叠加房价调整和预期调整等因素，将促进房屋买卖市场的活跃。二是供求关系进一步调整优化，其成为市场向好的最核心因素。三是各类潜在购房需求将继续释放，尤其是叠加置换需求、城中村危旧房改造等相关需求的释放，都为房地产市场向好发展提供坚实的市场支撑。与此同时，经济基本面好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。

行业内部人士获悉，万科一笔余额11亿元的“21万科02”债券，展期1年方案获得通过。

分析人士指出，这是万科本轮多笔债券展期谈判中首个成功落地的方案，标志着其在流动性危机中争取到宝贵喘息空间。

根据“21万科02”债券今日公布的2026年第一次持有人会议决议，议案四以92.11%的同意票获得通过，该项议案主要围绕回售部分债券本息兑付安排、固定兑付机制及增信措施等方面展开。

固定兑付安排方面，发行人将于2026年1月30日对已申报回售的债券，按账户实施不超过10万元的小额兑付，旨在保障小额持有人的流动性。

其次是被认为起到关键作用的回售本金分期兑付措施，回售部分债券本金的40%将于2026年1月30日兑付，剩余60%展期1年，兑付日定为2027年1月22日。

另外，万科还将提供增信措施，其承诺为展期本息提供资产质押担保，质押物为发行人对项目公司的应收款项。

利息方面，对于未申报回售部分的利息于2026年1月22日按期支付，已申报回售部分的利息将在议案通过后2个交易日内支付，展期部分在展期一年期间，票面利率维持3.98%不变，利息随最终本金一并支付。

分析人士指出，此方案实质性地增强了债券的偿付保障，是打动债权人的核心要件之一。

“该展期方案能获得超过九成债权人支持，主要基于以下两点，首先是立即兑付40%的回售本金，并对小额持有人给予上限10万元的固定兑付，这为债权人提供了宝贵的短期现金回流，体现了协商诚意。”一位房地产行业分析师表示。

其次，是落实具体资产增信。市场此前担忧万科缺乏“足够硬的增信”，本次方案直接拿出了对具体项目公司的应收款质押，显著提升了债权人的资产保障程度和信心。

值得关注的是，目前，万科仍在就“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中票的展期方案与持有人沟通。公开信息显示，“22万科MTN004”债券余额20亿元，“22万科MTN005”债券余额37亿元，两笔中票合计规模57亿元。

分析人士表示，“21万科02”展期一年方案通过后，提供了一个样板，基于此，对于万科剩余两笔正在谈展期的“22万科MTN004”、“22万科MTN005”展期方案，通过的概率较此前可能会有所提高。万科这笔债券展期议案得以通过，表明其债务问题的解决路径在于提供有实质价值的交换条件，即期现金与硬资产增信其后续债券展期方案能否通过，很大程度上取决于万科能否继续拿出 “足够具体、足够可执行” 的资产质押和现金安排。

“十五五”规划建议紧密围绕“深入推进以人为本的新型城镇化”以及“推动房地产高质量发展”这两个关键方面作出了极为重要的部署。这一部署具有深远的战略意义，旨在进一步提升城镇化的质量和水平，促进房地产行业朝着更加健康、可持续的方向发展。而在2025年底召开的中央经济工作会议同样明确提出要“着力稳定房地产市场”，这一要求为房地产市场的平稳运行定下了基调，强调了稳定市场对于经济社会发展的重要性。

对于“十五五”开局之年而言，房地产高质量发展究竟有哪些具体的着力点，城市更新又将以怎样的方式和节奏推进等一系列备受关注的问题，住建部党组书记、部长倪虹近日专门接受了新华社记者的深入采访。在这次采访中，倪虹详细阐述了相关政策和工作重点。

倪虹明确表示，今年将把着力稳定房地产市场作为一项核心工作来抓。具体而言，将继续坚定不移地因城施策、精准施策，充分发挥好房地产融资“白名单”制度的积极作用。通过这一制度，为符合条件的房企提供必要的融资支持，满足房企合理的融资需求，确保房企能够在稳定的资金环境下开展正常的开发和运营活动。同时，也会大力支持居民刚性和改善性住房需求，让更多的居民能够实现住房梦想，提升居住品质。下一步，工作的重点是有序搭建房地产开发、融资、销售等基础性制度。在房地产开发环节，要切实做实项目公司制，明确项目公司的责任和义务，加强对项目开发过程的管理和监督，确保项目能够按照规划和标准顺利推进。在房地产融资方面，推行主办银行制，加强银行与房企之间的合作与沟通，提高融资效率和质量，降低融资风险。在商品房销售上，要积极推行现房销售制，让购房者能够真正实现“所见即所得”，减少购房风险和纠纷。

另一方面，今年在开展城市更新工作中，重点是集中精力抓好三件大事。一是要持续深入地推进城镇老旧小区的改造工作。通过改造，全面消除老旧小区存在的安全隐患，如房屋结构安全、消防设施不完善等问题，同时大力改善居民的居住条件和生活环境，包括提升小区的基础设施、绿化水平等。二是要全面推进完整社区建设。要着眼于便民、利民、安民的目标，深入调研社区居民的实际需求，着力补上公共服务的短板，如增加社区医疗、教育、养老等服务设施，提高社区的综合服务能力。三是要积极开展城市小微公共空间的改造工作。通过对城市中一些闲置、废弃的小微空间进行合理规划和改造，增加群众身边的社区公园、口袋公园等公共休闲场所，为居民提供更多的户外活动空间，提升居民的生活幸福感。