保利物业突发换帅!15年地产老将接棒,保利系协同大棋藏不住了?
2026年开年没多久，物业圈就炸出了第一波大新闻——保利物业居然突发换帅了！说真的，我看到公告的时候也愣了一下，1月27号，保利物业一纸公告直接官宣：总经理姚玉成、董秘尹超，因为工作调整离任，空缺的位置由王英男、刘龙接棒。这里面最让人关注的，就是王英男——这位在保利发展干了15年的地产老将，直接出任新一任总经理。明眼人都能看出来，这哪儿是简单的“人员调整”啊，背后保准藏着保利系的协同大棋，只是以前没敢明说而已。大家稍微琢磨一下就知道，现在是什么时候？正是上市公司披露年报的关键节点，距离保利物业发2025年年报，满打满算也就一个多月。这个节骨眼上突然换掌舵人，换谁都会多想吧？果不其然，公告发出去的第二天，保利物业股价直接跳空低开，市场的担忧一下子就写在脸上了。再加上之前，保利物业的股权激励第三批解锁失败，还有母公司保利发展的业绩，那下滑得叫一个厉害，这多重信号凑到一块儿，答案就很明显了——这场突发换帅，就是保利物业在业绩承压下，被逼出来的破局之举。而王英男这位地产老兵过来接棒，说白了，就是保利系下这盘协同大棋的关键一步，他身上扛的担子可不轻，既要带保利物业走出当下的困境，还得打通地产和物业的协同链路，太难了。
换帅背后：业绩承压，已是必然选择
其实保利物业这次换帅，也不是完全没预兆，市场的担忧也不是空穴来风。我跟圈内几个朋友聊了聊，大家普遍觉得，最关键的导火索，就是那份曾经被吹成行业“最豪”的股权激励计划，最后还是折戟沉沙了——这也是外界解读姚玉成离任，最核心的一个原因，没跑了。咱们把时间拉回2021年，那时候的保利物业，那叫一个风光，直接拿出了堪称行业天花板级别的股权激励计划：拟拿出不超过总股本10%的股份，用来激励核心团队，按当时的市值算，这部分股份价值直接超30亿！说实话，当时这个力度，在物业行业真的很少见，消息一出来，市场直接用脚投票，公司股价单日暴涨19.17%，能看出来，不管是投资者还是行业内，都对这份计划、对保利物业的未来，抱有极大的期待。可谁能想到，这份期待，终究还是没能扛住现实的考验。现在回头看，那份股权激励计划的解锁条件，真的严得离谱，甚至有点苛刻——不光要求归母净利润复合增长率、净资产收益率这些核心指标必须达标，还得比对标企业的75%还要好。说实话，当时就能看出来，保利物业是真的急了，想拼一把，打破当时的业绩瓶颈，只是没想到，最后还是没能如愿。可事与愿违啊，尽管2024年、2025年第一、二批股权激励，磕磕绊绊也算顺利解锁了，但第三批，终究还是没能达标，这一下就涉及到185名激励对象。这背后的原因，其实很简单，就是2025年保利物业的业绩，实在是难言乐观，甚至可以说有点拉胯。有实打实的数据为证：2025年上半年，保利物业毛利率同比下降1.08个百分点，直接跌到了19.38%；其中非业主增值服务收入，同比降了16.1%，毛利率更是暴跌6.84个百分点，这业绩增长的疲态，真的藏都藏不住了，一眼就能看出来。姚玉成在任的时候，主打的思路就是“降本增效”，说实话，这套思路在短期内，确实能看到一点效果，但长期来看，根本没能解决保利物业最核心的问题：怎么突破业务增长的瓶颈，怎么跟母公司保利发展，实现真正的深度协同，而不是表面上的“各玩各的”。在这样的背景下，换帅就成了必然选择，也是唯一的出路——市场需要一个新的掌舵人，带保利物业走出当下的困局，而王英男，就是保利发展深思熟虑之后，给出的答案，也是目前来看，最合适的答案。王英男何许人也？15年保利老将，履历够硬
可能有朋友会问，王英男到底是谁啊？凭什么是他接棒保利物业？我跟大家好好说说，接任保利物业总经理的王英男，今年47岁，在保利发展一待就是15年，妥妥的“老保利人”，甚至可以说是保利的“自己人”。他的履历，说是保利发展运营体系的“活地图”，一点都不夸张，没有一点水分。而他身上最突出的，就是丰富的地产运营经验，恰恰是现在保利物业最缺、最需要的能力，简直是“量身定制”一样。早年间，王英男就一头扎进了房地产行业，2002年到2010年这八年，他先后在华高莱斯、北京亚豪这些知名的地产顾问公司任职，从最基础的项目经理，一步步做到副总经理的位置。这八年，他真的是实打实摸爬滚打过来的，积累了一身的房地产策划、运营、管理经验，没有一点虚的，这也为他后来扎根保利发展，打下了无比坚实的基础。2010年，王英男正式加入保利发展，从这一年开始，他就开启了自己长达15年的保利生涯，一步一个脚印，从区域公司的基层，慢慢走到了集团总部的核心管理层，这份经历，在保利内部，也是很少见的。在保利的这15年，他待过的岗位，全都是核心要害，没有一个是“闲职”：先是出任保利北京副总经理，后来又担任恒福（香港）置业、恒利（香港）置业总经理，再到保利华南实业总经理，一直在一线区域深耕，房地产开发、市场运营的全链条，他都门儿清，什么坑没踩过，什么事没见过？可以说，没有谁比他更懂保利的一线业务了。后来，他升任保利发展运营管理中心总经理、保利和润房地产董事长，跻身集团总部核心层，主导集团整体的运营管理工作，成了保利发展运营体系的核心人物。这里有个细节，我觉得特别值得大家关注，也是我跟圈内朋友聊的时候，大家都觉得很关键的一点：王英男担任保利发展运营管理中心总经理期间，刚好赶上保利发展调整组织架构的关键期。2026年初，保利发展把原运营管理中心和产品管理中心合并，成立了不动产运营中心，核心目标很明确，就是挖掘资产的全周期价值，实现“开发+运营”并重。而这个思路，跟保利物业这些年一直想做的“资产运营+物业服务”融合，简直是不谋而合，甚至可以说是“无缝衔接”，这绝对不是巧合。说白了，王英男不光熟悉保利发展的内部运作、资源布局，知道哪些资源能用上、怎么用，更懂地产项目的全周期运营，懂怎么挖掘资产的价值——这些能力，正是现在保利物业最急需的，也是突破增值服务瓶颈、跟母公司深度协同的关键。比起前任姚玉成的人力资源背景，王英男的地产运营履历，显然更贴合保利发展对保利物业的战略定位，也更能解决保利物业当下的困境。为何是他？保利协同大棋，藏在这里
保利物业选择王英男，绝对不是偶然，更不是随便找个人来“救火”，而是保利发展推进“一个新的保利发展、三大主业支撑”战略的关键一步，是早有规划的。背后的逻辑，其实很简单，也很实在：现在地产行业正在深度调整，日子不好过，这个时候，让懂地产的人来做物业，才能真正实现不动产开发、经营、综合服务的全链条融合，不至于脱节，这就是保利系深化地产与物业协同的核心思路，也是他们当下最该走的路。现在物业行业的发展，其实已经分成了两条截然不同的路，大家看得很清楚：一部分物企，拼命追求独立发展，总想摆脱对母公司的依赖，觉得这样才能走得更远；而像保利物业这样的央企头部物企，却反其道而行之，一直在强化跟地产母公司的协同。可能有朋友不理解，为啥要这样？其实道理很简单，因为央企地产平台，没有暴雷风险，能给物业板块提供稳定的项目资源、资产支撑，不用愁“没活干”；而物业板块的优质服务，也能反哺地产开发，提升楼盘的口碑和价值，说白了，就是双向赋能、互相成就，比单打独斗强多了。但这里有个前提，也是最关键的一点：双方得能高效协同，不能各玩各的、各自为政，不然再多的资源，也用不到刀刃上。而王英男，刚好就是打通这条协同链路的最佳人选——他在保利待了15年，既懂地产，又懂保利的内部规则，没人比他更清楚保利发展的资源在哪，也没人比他更懂怎么把母公司的资源，实实在在转化成保利物业的业绩，这就是他最大的优势。更关键的是，保利发展自己的业绩压力，也让这份协同变得越来越迫切，甚至可以说是“迫在眉睫”。2025年，保利发展虽然以2530亿元的全口径销售额，勉强保住了行业第一的位置，但同比大幅下滑40%，这个下滑幅度，真的很惊人；而且跟第二名绿城中国，就差11亿元，优势已经岌岌可危，稍微不注意，就可能被超越。更尴尬的是，权益销售额更是连续两年被中海超越，作为央企龙头，这颜面确实有点挂不住。最扎心的是，2025年保利发展归母净利润同比暴降79.49%，扣非归母净利润骤降85.25%，这份业绩报表，真的很难看，业绩压力之大，可想而知。也正因为如此，保利发展才下定决心，精简总部架构，把原运营管理中心和产品管理中心合并，成立不动产运营中心，核心就是聚焦资产全周期价值挖掘，多找新的利润增长点。而把原运营管理中心总经理王英男，调到保利物业当总经理，正是保利发展把“资产运营”的思路，延伸到物业板块的具体体现——说白了，就是想让物业板块，也能扛起盈利的大旗，成为集团新的利润增长点，帮集团分担业绩压力。对保利物业来说，王英男的到来，能带来三大核心价值，这也是我跟圈内朋友一致认可的：第一，打通保利发展和保利物业的资源链路，以前可能存在资源脱节、用不上的情况，现在有他在，母公司的地产项目、资产资源，能更高效地向物业板块倾斜，彻底解决物业增值服务的资源瓶颈；第二，把地产行业成熟的资产运营思维，注入到物业板块，帮保利物业摆脱传统的“物业服务提供商”的标签，转型成“资产运营服务商”，把社区资产、商业资产的价值，挖透榨干，多赚点钱；第三，凭借他在保利15年的管理经验，快速理顺公司内部的管理问题，避免内耗，推动战略落地，实实在在提升业绩，而不是只喊口号。其实这也是现在物业行业的一个大趋势，不知道大家有没有关注到：地产高管开始回流物业板块了。从2025年下半年开始，朗诗控股、中国金茂等不少房企，都有地产高管空降旗下物业公司，这已经不是个例了。保利物业的这次调整，就是这个趋势的典型代表。毕竟，现在行业已经从“增量开发”转向“存量运营”，靠以前的老思路，已经走不通了，懂地产、懂运营的人才，才是物业行业升级的核心驱动力，也是能真正做好物业的关键。未来可期？破局之路，仍有难关要闯
说实话，王英男的到来，确实给市场、给保利物业，带来了新的期待，我身边不少做物业、做地产的朋友，都觉得这是保利物业的一个转机。但这份期待背后，也藏着不少挑战，甚至可以说是难关。保利物业的破局之路，从来都不是一帆风顺的，王英男接下来要面对的难关，一点都不少，甚至比大家想象的还要多。第一道关，也是最关键的一道关，就是地产思维和物业思维的融合，说白了，就是避免“水土不服”。大家都知道，地产行业讲究的是“结果导向、项目运营”，追求的是高效、快速出成果，讲究的是“短平快”；而物业行业的核心，却是“服务导向、长期运营”，每天面对的都是社区里的琐碎小事，业主的一句投诉、一个需求，都得放在心上，不能马虎，讲究的是“慢工出细活”。王英男能不能把地产的运营思维，跟物业的服务本质完美结合起来，不搞“一刀切”，这是他上任后，首先要解决的问题，也是最容易出问题的地方。第二道关，就是母公司的业绩压力，给协同带来的考验。保利发展2025年业绩下滑得那么厉害，接下来能不能持续给保利物业，提供稳定的项目资源、资产支撑，还真不好说——毕竟母公司自己都面临业绩压力，难免会收缩投入。更关键的是，保利物业不能一直依赖母公司，不然永远走不远，必须得提升第三方项目的拓展能力和盈利能力。2025年上半年，保利物业第三方项目合同管理面积占比已经达到63.8%，这个规模其实不小，但怎么把这份规模优势，变成实实在在的利润优势，而不是“赔本赚吆喝”，还得王英男团队拿出具体的方案，这可不是一件容易的事。第三道关，就是行业大环境的考验，现在的物业行业，真的不好做。还处在调整期，竞争越来越激烈，大大小小的物企都在抢项目、抢资源，利润空间被压得越来越小；而且增值服务也越来越难拓展，业主不买账，模式不好复制，想靠增值服务赚钱，难度极大。王英男要做的，就是在这样的大环境下，带领保利物业突破业绩瓶颈，提升毛利率，甚至完成剩余的股权激励目标——这份业绩压力，可不轻，稍有不慎，就可能重蹈覆辙。但即便挑战重重，我个人还是觉得，王英男的到来，还是给保利物业带来了新的可能，也带来了新的希望。他身上的保利资源整合能力、丰富的资产运营经验，能推动保利物业深度融入保利发展的“三大主业”战略，实现地产开发、大资管、大物业的齐头并进，而不是各自为战。而保利物业作为保利发展最具潜力的增长引擎，也有望在他的带领下，走出一条央企地产与物业协同发展的新样本，给行业树立一个标杆。说实话，现在的物业行业，还处在“冬天”里，日子过得比较艰难，不管是头部物企，还是中小物企，都在挣扎求生。市场需要保利物业这样的头部央企，站出来，走出一条可持续的发展之路，给整个行业提振信心。而王英男这位15年地产老将，已经站在了聚光灯下，他肩上扛着的，不光是保利物业的破局重任，还有提振整个物业行业信心的责任，这份担子，真的太重了。我们有理由期待，在吴兰玉、王英男的带领下，保利物业能把地产与物业的协同效应，真正落到实处，而不是停留在口号上，突破业绩瓶颈，实现高质量发展。这不仅是保利物业的自我证明，证明自己作为头部央企物企的实力，更是央企物企，为整个物业行业破局的责任与担当。毕竟，在行业调整的关键期，光有期待不够，光喊口号也没用，唯有实干，脚踏实地做事，才能走出寒冬，迎来春天，这也是所有物业人当下最该做的事。
