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趋势---从人口和GDP等要素看二手房房价变化

2026-10-16 07:53:15

趋势---从人口和GDP等要素看二手房房价变化

根据统计部门的公布数据，纳入国家统计局监测范围内的70个大中城市，2016年至2025年十年间，有26城跌回2016年1月份房价以下，44城房价高于2016年1月份房价。具体情况详见下图：

那么，哪些因素影响了这些城市十年间的房价涨跌？作者认为，城市级别和地域、人口增减、经济发展速度等三个因素影响最大，下面展开分析。

一、城市级别和地域

房价涨幅前十的城市中，4个为一线城市（北上广深）、5个为省会城市、二线城市（杭州、合肥、成都、南京和昆明），只有一个三线城市和非省会城市（无锡）。

房价跌幅前十的城市中，9个为三线城市和非省会城市（牡丹江、锦州、常德、安庆、湛江、包头、宜昌、襄阳和北海），只有一个二线和省会城市（郑州）。

从地域看，涨幅靠前的城市集中在长三角和珠三角，跌幅靠前的城市多为东北及中西部城市。

二、人口变化和GDP增长率

1、人口变化

房价涨幅前十的城市中，9年间（2016年至2024年，2025年数据官方尚未公布），常驻人口均实现大幅增长，其中7个城市人口增加大于100万（按照增长人口数量依次是深圳、广州、杭州、成都、合肥、昆明和南京），1个城市人口增加接近100万（无锡，实际增长97.6万），北京和上海受政策限制，人口增加较少。

房价跌幅前十的城市中，9年间8城人口减少（按照减少人口数量依次是常德、安庆、锦州、牡丹江、襄阳、宜昌、湛江和包头），仅北海和郑州人口实现增长。

2、GDP增长率

9年间，房价涨/跌幅前十的城市中，19个实现了GDP增长，1个GDP为负增长（牡丹江，2016年到2024年GDP下降317亿元，下降率23.2%）。虽然无论是房价上涨还是下跌城市GDP都实现了增长（牡丹江外）。但如果比较涨幅前十和跌幅前十的城市GDP平均增长率，会发现涨幅前十的城市GDP平均增长率明显高于跌幅前十的城市GDP平均增长率（涨幅前十的城市GDP平均增长率为89.5%,跌幅前十的城市GDP平均增长率为53.2%）。

通过对纳入国家统计局监测的70个大中城市中涨跌幅前十的20个城市的展开分析，可以得出，城市级别和地域、人口增减、经济发展速度等三个因素对二手房房价影响很大。没有展开分析的剩余50个城市，情况估计也大差不差。纳入国家统计监测的70 个大中城市，房地产开发投资额占中国城市房地产投资额的80%以上，对于研究中国的房地产，代表性很高。由此可以得出，全国所有城市的房价都会取决于城市级别和地域、人口增减、经济发展速度三大因素。四五线城市应该更明显。

同时，通过分析，也可以支持房价长期看人口的论断。所以，一个城市如果想房价上涨，必须在人口增长上下功夫。现在，全国人口整体负增长，在总量变少的情况下，想实现人口增长，就得吸引其他城市的外来人口。而吸引其他城市的外来人口就得靠发展经济、完善城市教育和医疗等配套。

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