沙特房地产,能成为国民经济新的支柱吗?

从历史看起点：沙特房地产的“量变到质变”

沙特的城市化与房地产业并非近年才有的新浪潮。石油资源大规模开发积累的巨额财富，让沙特境内的城市扩张在20世纪晚期明显加速。但真正把房地产从“国有导向的住房配给/政府建设”转变为“市场化大规模开发”的，是进入21世纪后第一个十年间的宏观变迁——私营地产公司兴起、外来人口规模化以及城市在国家战略中的突出地位。

在2030愿景正式推出后，文化、旅游、体育、娱乐和城市承载力均纳入沙特国家战略。自此，房地产不再只是住宅供给问题，而成为支持旅游、会议、赛事、文化等新产业和承接人口流动（既有国内迁徙，也有外来劳动/高端人才输入）的关键基础设施。官方住房计划，例如Sakani & Housing Program以及一系列PPP项目，把供给端与金融工具有效结合起来，将房地产业在沙特经济中的地位进一步抬升。

在这一过程中，出现了两点历史性错误或者说风险。一是以豪华地标性项目为主导的城市扩张模式，导致了资源一度过多倾斜至高端市场而忽视了中低端可负担住房，这一问题在2019–2024年间表现得尤为突出。二是在快速扩张期，土地、金融与政治资源高度重叠，催生出大量市场投机行为，引发短期价格飙升。而这种供求错配与结构性短缺的成因恰恰是由过去的资源分配路径所决定。

沙特外籍人口构成表

2030愿景中对房地产的定位与目标权重

2030愿景把“扩大非石油经济、提高就业与生活质量、吸引外资”作为总体目标。住房与城市功能既是民生问题，也是实现旅游、娱乐、体育等产业多元化发展不可或缺的底座。无论是未来新城（NEOM）还是红海综合开发等大型旗舰项目，均包含大规模住宅、酒店和综合开发，都直接拉动建筑业、地产开发和相关服务业的需求。在2030愿景中，前面提到的Sakani和Housing Program等计划更是明确把“住房拥有率提高至70%”，并将为中低收入群体提供金融支持设定为目标任务。总体而言，房地产在沙特政府的2030愿景中既是“手段”也是“目标”，既服务于经济多元化，其自身也被视为拉动就业与投资的重要领域。

这样的定性带来两个含义。一方面，沙特在政策层面愿意投入资金与政策支持，例如公共投资基金（PIF）会直接参与投资某些项目，以确保关键的城市项目与配套住宅能够按计划推进。另一方面，沙特在执行层面必须在推进高端国际级大都市建设与满足国内庞大中低端住房需求之间寻找平衡，否则“高端先行、基层后置”的策略会带来严重的社会与政治后果。正是基于这一权衡，沙特政府在 2025–2026年采取了一系列既鼓励供给和项目落地，又防止投机并保护承租人的并行政策。

沙特人口统计表

2021–2025年的核心政策变化

简单梳理一下，自2021年以来，沙特房地产业政策明显经历了以下三个阶段性的转向：

2021–2022：疫情后刺激与项目兑现

疫情影响后，沙特加快基建与城市项目推进以拉动经济的恢复性增长，PIF以及其他国有龙头企业均在利雅得、吉达等地的城市建设项目上加大投入。一时间，诸多基建与大型综合体项目一窝蜂般同时开工。此阶段政策以催化与兑现为主，市场预期与资金涌入逐步推高需求与资产价格。

2023–2024：供需错配显现与短期价格上涨

随着项目持续推进与城市建设的虹吸效应上升（尤其利雅得和部分沿海旅游城市），当地房价和租金出现明显上行。期间出现了类如高端供给过多、中低端住房的供给不足，以及土地囤积、投机行为抬头等一系列问题。沙特政府开始审视并研究如何控制投机、确保住房可负担性与金融稳定。

2025至今：制度性矫正与国际化尝试并行

2025年以来，沙特政府推出和加速推进若干重要措施值得关注，这些措施在很大程度上决定了未来能否把房地产做成国民经济的长期支柱：

一是空置/白地税提高并扩大范围。沙特政府把对城市内未开发或长期空置土地的税率从之前的较低水平调升，对大面积空地或未利用土地征税最高可达10%，以抑制囤地待涨、释放可开发地块并促进实物供给落地。此举旨在把土地成本内化给囤地者，促使土地进入开发链条。

二是租金冻结与租赁市场监管。为应对2025年上半年租金在大城市的剧烈上升，沙特王储下令对利雅得地区实行最长5年的租金冻结，并设置严苛的罚金惩戒。这一政策短期的确有效缓解了一部分社会压力，但同时也带来投资者对沙特不动产投资回报等方面的显著疑虑。

三是向外国买家渐进开放与“产权分割/代币化”试点。沙特放宽外国人购房限制的新政在前不久正式生效。不仅如此，沙特政府还着力推动“产权分割”机制，让海外投资者能以分散持股方式参与高端或度假型物业投资，并允许投资者通过金融化工具实现份额共有。这一做法在积极面有助于把外资吸入沙特房地产市场流动性池，但在消极面也带来了反洗钱、投资者保护、外汇和税收等方面的全新监管挑战。

四是鼓励市场工具化与资产证券化。鉴于开发商需要巨额资本推盘，沙特监管部门开始鼓励合格开发商通过资本市场融资（IPO）或住宅按揭证券与不动产信托等资产证券化手段来分散融资来源，同时施行更严格的披露与合规要求，试图把房地产财务从“影子贷款/高杠杆”转向“市场化资金池”。这些政策信号催动不少沙特开发商在2025年内排队IPO或探索其他在沙特证券交易所（Tadawul）上市的路径。

五是完善土地登记、交易透明与合规制度。沙特政府通过房地产管理总局（Real Estate General Authority，REGA）与地方行政主管部门提高土地与不动产登记透明度，化解外界长期以来吐槽土地不透明导致诸多囤地纠纷的弊端。此举带来的信息透明化对吸引包括外资在内的理性资本显得至关重要。

总体来看，上述措施体现了沙特的逻辑转变。早先，其政策逻辑聚焦于短期目标，寄望于房地产高速扩张拉动GDP，并用项目兑现承诺。现如今，沙特政府更希望把房地产推向更市场化，以制度降低投机并吸收外资，逻辑立足点放眼于中长期目标。更重要的是，从2025年来的政策来看，沙特政府的政策设计不再只是单一维度，而是“刺激—治理—开放”三轨并行。这样的模式也决定了，未来数年的沙特房地产市场将在迎来更多机会的同时，也受到更多监管约束。

市场实际表现：供需、价格与可负担性

要判断房地产能否成为沙特经济的长期支柱，还必须看当前市场的现实供需与价格走势。我们选取了2024-2025年间一些公开统计与机构报告的权威数据进行观测：

1. 价格与租金大幅上涨（以利雅得为代表）

多家权威机构与媒体报道显示，自2019年以来，利雅得公寓（apartment）价格涨幅水平在75–82%之间，别墅（villa）价格上涨约40–50%（不同报告的口径略有差异，但都显示强烈上涨趋势）。这些上涨既受内部人口增长、外来人口流入刺激，也受大量建设项目的驱动。

2. 交易量与总额增长，但结构性分化明显

2024–2025年，沙特全国住房交易总价值与交易量双双上升。某些报告显示， 2024年的住房交易总值约267.8亿里亚尔，交易笔数接近23.7万宗。但增长主要集中在利雅得、吉达与麦加等核心城市，并在高端投资物业与城市周边新开发区集中，而中低端可负担住房仍显不足。与此同时，沙特境内多地的空置率也并不统一。核心城市中心地带供不应求的紧张局面未有明显缓解，城市外缘或一些投机地块则出现了纸上富贵但实际开发建设十分缓慢的情形。

3. 需求端仍存在刚性与潜在长期需求

根据Agraam等网站报道，2030年之前，沙特五大城市（利雅得、麦加、吉达、麦地那、达曼）的住房缺口可能达到150万套。也有一些机构给出了不同的预测结构，这主要取决于人口迁移等因素，但最少亦不低于80万套住宅需求。由此可见，这些刚性需求面将长期存在。

4. 价格-收入脱节与可负担性问题

房价/租金上升速度明显超过沙特国民的工资增长，导致购房和租房成本在许多家庭的可支配收入中占比迅速攀升。阿拉伯新闻（Arab News）等媒体报道中曾提及，部分家庭住房成本已接近或超过收入的40–50%，远高于国际常见的30% 可负担线。这一现实是沙特政府关于社会稳定与政治可持续性的最大顾虑之一，也是出台政策推动租金冻结与征收白地税的直接背景。

5. 开发商杠杆化与融资成本上移

在快速扩张期，沙特国内许多开发商大量借贷并以预售来回笼资金。随着全球与本地利率环境以及Tadawul股指的波动，开发商的融资成本上升、IPO之路也愈发坎坷，导致部分房地产项目被迫推迟延期。彭博社此前报道还提到，另有一些沙特开发商忙于债务重组。所有这些现象，都对沙特房地产行业整体的健康发展构成了中期风险。

总的来看，沙特房地产市场仍有较为强劲的需求，价格上行的驱动力仍在，但供应结构不均、可负担性下滑与开发商金融脆弱性等问题同时存在且日益突出，这或为未来几年市场波动埋下伏笔。若沙特政府后续政策未能在供给端（中低端住房）与金融端（开发商去杠杆化与市场化融资）取得平衡，风险敞口势必会继续放大。

2026年外国买家会大批涌入吗？

对这一问题，我们应当从“推力（吸引外资的有利因素）”与“阻力（劣势/不利因素）”两方面来审慎评估。

在吸引力方面，为什么外资会来？我们可以列举出包括以下在内的理由，比如巨大的待满足住房需求与较高的收益率预期（特别是利雅得等大城市短期看对寻求收益或资产多元化的机构投资者存在吸引力），再比如金融工具的创新降低了单套房产的投资门槛，有利于吸引更多海外中小投资者参与其中。此外，虽然NEOM等项目如今举步维艰，但这些项目的世界级知名度也有可能对全球范围内的高净值人群产生一定吸引力，进而成为其资产配置对象。

那么，劣势与阻力又在哪里？

首先是监管与法律环境的不确定性。外国买家在海外置业常关注产权保护、法律救济、税收与信息透明度。沙特此前对外资的限制与市场监管改革仍处于进程中，若相关法律与纠纷处理机制没有得到完善，外资很难再短期内大规模流入当地房地产市场。成熟，将抑制短期大规模流入。

其次是市场波动与汇率/外汇限制。虽然沙特并无外汇管制，但投资者显然更关心未来是否会出现价格回调等市场波动，是否会对资金流出房地产市场进行或明或暗的管制，这同样会影响到外资进入沙特房地产市场的积极性。

再次是社会政治敏感度与声誉因素。对于一个国家的评价如何是个仁者见仁智者见智的问题，即便是有争议的国别市场亦有投资者愿意在浑水中摸鱼。但也有部分国际机构投资者在合规、ESG与声誉管理方面会更谨慎，这也可能成为限制它们进入沙特房地产市场的因素之一。

最后是租金冻结与回报预期。像利雅得的租金冻结这样的临时管控政策必然会直接影响到短期投资回报率，令寻求稳定租金收益的许多海外投资者重估其进入时机。同样不容忽视的是，“临时”的时限长度弹性亦存在不确定性。2020年间增值税由5%跳涨至15%本是抗疫期间缓解财政压力的临时举措，时至今日没有任何取消迹象。诸如此类的政策不透明会成为外国投资者不得不考量的风险。

综合判断， 2026年不大可能会出现短期内海外买家“瞬间涌入”沙特房地产市场的情形，更可能是有选择、分阶段的资本进入。这其中，大型机构投资者有可能在监管与税收等政策透明度可接受的前提下试点入场。而中小散户或寻求短期套利的外资则会更为谨慎。长期看，只有沙特能提供成熟的产权保护、清晰的税收及合规制度与稳定的投资回报机制，外资流入的规模才会出现持续性增长。但显然，这一过程需要时间，而且是不短的时间。

长期展望：房地产能否成为新的支柱产业？

正如前面所探讨的，沙特房地产市场的长期发展前景依赖于多个因素。如果沙特政府能够继续为中低端住房市场提供足够支持，并平衡高端与大众市场的需求，房地产行业有望成为非石油经济中的重要支柱。然而，市场的成功将取决于解决收入不匹配、金融杠杆过高以及外资流入不确定性等问题。

除此以外，房地产发展的终极天花板还受到人口增长、家庭形成率、收入增长与宏观财政的综合影响。

总之，尽管沙特房地产市场看起来是历史性地为外国投资者打开了“一扇窗”，但实际上，它自己也正处于政策管控与结构重塑的关键窗口期。沙特政府在控制投机、改善住房可负担性和吸引外资方面的努力，将是塑造市场未来走向的重要因素。回到最初问题，房地产能否成为沙特国民经济新的支柱？

可能性存在，但并非板上钉钉。在2030愿景的战略推动与财政的支持下，房地产完全有能力成为沙特非石油经济中的一个长期重要支柱，能带动诸如建材、金融、服务、旅游等产业链，创造大量就业。

关键在于制度与执行。若沙特政府在未来2–5年能有效释放土地供给、提升中低端住房交付、完善按揭与抵押法并稳健引外资的政策路径，房地产有望稳步实现可持续发展；若监管滞后、金融杠杆过高或宏观财政遭油价猛烈冲击，则房地产可能陷入局部泡沫破裂与金融传染的风险。