深圳楼市开年大回暖!二手房三连涨,商办成交暴增69.4%

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2026深圳楼市开年迎重磅暖意！二手房录得量连续三周攀升，新房成交环比涨14.5%，商办产品更是暴增69.4%成拉升主力。税费下调、商办首付降至30%，多重政策红利落地直接降低置业成本，市场流动性持续修复。核心区率先企稳，刚需改善需求同步释放，深圳楼市企稳回升信号愈发明确，当下市场格局如何？又有哪些置业机会？

开年以来，深圳二手房成交量持续走高，新房市场亦呈现回暖趋势。相关数据显示，深圳二手房录得量已连续3周保持上升趋势，新房成交1051套，环比增长14.5%。其中商办类产品成交量环比大幅增长69.4%，成为拉动新房交易的重要动力。市场回暖背后，政策利好成为重要推动力。自2026年1月1日起，深圳二手房交易税费实行新的标准：房屋满2年免征增值税，未满2年的住房，增值税率由5%降至3%，税费下调直接降低了购房成本。

深圳房地产市场迎来了久违的暖意，二手房录得量连续三周保持上升态势，新房市场同步走出回暖曲线，商办类产品更是以亮眼的成交数据成为新房交易的重要拉动力。这一轮市场回暖并非偶然，而是2026年伊始房地产政策精准发力、市场真实需求持续释放、行业发展结构不断优化等多重因素共同作用的结果。从二手房增值税率下调到商办用房首付比例降低，从存量市场流动性逐步修复到新房市场品质化趋势凸显，深圳楼市正站在新的发展节点，展现出从低位调整向企稳回升过渡的鲜明特征。

一、开年市场全景：二手连涨领涨，新房多点开花

2026年1月，深圳房地产市场以“量升”为核心特征，交出了一份亮眼的开年成绩单，二手房与新房市场形成联动复苏格局，不同物业类型各有表现，为全年市场发展奠定了积极基调。财联社1月30日发布的数据显示，深圳二手房录得量已连续三周保持上升趋势，成为市场回暖的核心引擎；新房市场成交同样表现不俗，单月成交1051套，环比增长14.5%，结束了此前一段时间的低迷走势。尤为值得关注的是，新房市场内部结构出现显著变化，商办类产品成交量环比大幅增长69.4%，一改此前成交占比偏低的局面，成为拉动新房交易的重要动力，也让深圳开年的楼市回暖呈现出“二手领涨、新房跟进、商办补涨”的多元特征。

回溯2025年的市场基础，2026年初的回暖并非突然爆发，而是深圳楼市历经低位调整后，存量市场与增量市场逐步蓄力的结果。深圳特区报发布的《2025深圳楼市年报》显示，2025年深圳一二手住宅全年网签总量约9.4万套，尽管同比下降9%，但市场结构的积极变化已在悄然发生：二手住宅网签56217套，同比上涨3%，成交占比进一步提升，成为支撑市场的重要力量，且二手房成交量已连续三年回升，反映出存量市场的流动性正在持续修复，真实居住需求在政策引导下逐步释放。而新房市场尽管全年网签37879套，同比下滑22%，但现售网签成交13330套，同比上涨28%，现售网签占比达到35%，同比增加13个百分点，“现房时代”的加速到来让新房市场的交易更加理性，也为2026年的回暖积累了优质的房源基础。

从市场交易的细节来看，2025年四季度尤其是12月的市场表现，为2026年初的回暖埋下了伏笔。2025年12月，深圳二手房录得量冲上6600+套的高点，量价均呈现“翘尾”态势，成交价环比上涨1%，这是2025年二手房市场为数不多的价格环比上涨节点，不仅让市场参与主体的信心得到提振，也让购房者的观望情绪有所消散。进入2026年1月，这种“翘尾”效应持续发酵，加上元旦假期后的购房需求集中释放，二手房市场率先开启连续上涨模式。据深圳贝壳研究院的监测数据，2026年1月前18天，深圳二手房看房量同比上涨31.8%，签约量同比增长19%，带看量的大幅提升预示着成交端的持续向好，也印证了二手房市场的回暖具备坚实的需求基础。

新房市场的回暖则呈现出“住宅稳增、商办爆发”的特点。在住宅成交稳步回升的同时，商办类产品的异军突起成为最大亮点。事实上，商办类产品的成交增长并非无源之水，2025年深圳新房非住宅成交占比已达到31.4%，同比扩大3.8%，连续两年实现增长；二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2%，达到2012年以来的次高值。2026年央行将商业用房贷款最低首付比例下调至30%的政策，直接降低了商办类产品的购买门槛，激活了自用和投资两类需求，使得商办类产品的成交潜力得到集中释放，成为新房市场回暖的重要助力。

从区域市场来看，深圳楼市的回暖并非全域普涨，而是呈现出“核心区领跑、近郊跟涨、远郊企稳”的分化特征。福田、南山、宝中等核心城区，凭借成熟的商业、交通、医疗配套以及稀缺的教育资源，成为二手房成交的主力区域，部分优质小区的价格已率先“止跌回稳”；龙华、龙岗等近郊区域，依托价格优势和交通配套的持续完善，成交逐步回升；而坪山、大鹏等远郊区域，尽管成交尚未出现明显增长，但市场观望情绪有所缓解，挂牌价趋于稳定，部分高性价比房源的成交周期有所缩短。这种分化的回暖态势，既是深圳城市发展格局的体现，也反映出当下购房者更加理性的置业选择，即更加看重房产的实际居住价值和资产保值能力。

二、政策核心动因：精准施策降成本，多端发力激活力

2026年初深圳楼市的回暖，最直接的推动力来自于从中央到地方的一系列房地产利好政策的密集落地。2026年作为房地产市场调控向“精准滴灌、需求激活”转型的关键一年，政策制定围绕“降低置业成本、优化交易环节、扩大需求群体”三大核心展开，从税费、信贷、限购等多个维度出台针对性措施，形成了政策组合拳，为市场回暖注入了强劲动力。其中，2026年1月1日起实施的二手房交易税费新政，以及央行下调商业用房贷款最低首付比例的举措，成为开年政策的两大核心抓手，直接推动了二手房和商办类产品的成交增长。

（一）税费新政：降低交易成本，激活二手房流通

二手房市场作为深圳房地产市场的主力，其流动性的高低直接决定了整个市场的活跃度。2026年1月1日起实施的深圳二手房交易税费新标准，精准瞄准了二手房交易环节的成本痛点，通过调整增值税征收规则，有效降低了买卖双方的交易成本，成为激活二手房市场的关键举措。新政明确规定，房屋满2年免征增值税，未满2年的住房，增值税率由5%降至3%，这一调整不仅延续了对刚需和长期持有房产群体的支持，也为短期交易的房源释放了流通空间。

从实际交易成本来看，此次增值税率下调带来的优惠力度十分显著。新浪新闻的测算数据显示，不满2年住房的增值税率从5%降至3%，降幅达到40%，若以一套售价500万元的未满2年房产为例，增值税缴纳额从25万元降至15万元，买卖双方直接节省10万元，占房价的2%；同时，增值税附加税也同步调整，原增值税及附加合计5.3%，新政后降至3.18%，一套100万元的房产可节省2.12万元的附加税，占房价的2.12%。对于购房者而言，税费的直接降低意味着实际购房成本的减少，尤其是对于刚需群体和置换群体，这部分节省的资金可以有效降低首付和月供压力，提升购房能力；对于售房者而言，税费成本的降低让房源的定价更加灵活，也让短期持有房源的出售意愿有所提升，从而增加了二手房市场的房源供应，改善了市场的供需关系。

更为重要的是，此次税费新政并非单独发力，而是与延续实施的换房个税退税政策形成叠加效应，进一步激活了置换需求。根据相关政策，卖房后1年内换购住房的购房者，可享受个税退税优惠，这一政策延续至2027年底，与增值税新政形成互补。对于“卖一买一”的置换群体而言，两大政策叠加带来的成本降幅更为明显：若出售一套500万元的未满2年住房，可节省增值税10万元，若同时在1年内换购新房，还可退还个税约4万元，总计节省14万元，占原房价的2.8%；而对于出售满2年住房的群体，可免征增值税，同时享受个税退税，综合成本降幅可达5.8%。置换需求的激活，不仅打通了“卖旧买新”的交易链条，让二手房市场的流动性进一步提升，也为新房市场输送了大量的有效需求，形成了一二手市场的联动复苏效应，这也是深圳新房市场能够同步回暖的重要原因。

（二）信贷宽松：下调商办首付，拓宽金融支持边界

如果说税费新政主要针对二手房市场，那么央行下调商业用房贷款最低首付比例的举措，则精准激活了商办类产品市场，成为新房市场回暖的重要推手。2026年年初，央行宣布将商业用房贷款最低首付比例下调至30%，相较于此前的首付比例，降幅显著，直接降低了商办类产品的购买门槛，让原本因首付压力而望而却步的购房者和投资者重新关注商办市场。

商办类产品作为房地产市场的重要组成部分，此前因购买门槛高、交易税费高、流动性相对较差等因素，成交一直处于相对低迷的状态。但随着深圳城市经济的持续发展，商务办公需求和租赁需求的稳步增长，商办类产品的实际价值逐步凸显，尤其是地段优越、配套成熟的小户型公寓，具备入手门槛低、租金回报率高的特点，成为不少置业者的资产配置选择。证券时报的实探数据显示，深圳罗湖区鸿翔花园小区的30多平方米二手商务公寓，叫价低于100万元，月租金可达到3000元左右，租金回报率超过3%，远高于目前银行三年期定期存款的利率，这种较高的租金回报率让商办类产品具备了较强的投资吸引力。

而首付比例下调至30%的政策，进一步放大了商办类产品的优势。以一套总价100万元的商办房源为例，首付比例下调后，购房者仅需支付30万元首付，相较于此前的首付标准，节省了大量的资金，大大降低了入市门槛。对于自用型购房者，如小微企业主、个体工商户，较低的首付比例让其能够以更少的资金购置办公场所，降低经营成本；对于投资型购房者，较低的首付比例意味着更高的资金杠杆，在租金回报率稳定的情况下，投资收益比进一步提升。政策落地后，深圳商办类产品的看房量和成交量出现显著增长，新房商办类产品成交量环比大幅增长69.4%，正是政策效应的直接体现。

除了商办用房信贷政策的调整，深圳楼市的整体信贷环境也保持着宽松态势，为市场回暖提供了坚实的金融支撑。2026年年初，央行下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，改善了市场的流动性环境，带动了房贷利率的持续下行。目前，深圳首套房贷款利率普遍跌破3%，较几年前下降超过1.5个百分点，达到历史低位。低利率环境不仅降低了购房者的月供压力，也提升了购房者的置业意愿，尤其是对于刚需群体，长期的低利率意味着购房成本的持续降低，让更多的潜在需求转化为实际成交。同时，深圳针对刚需和改善型需求的信贷支持持续优化，如提高公积金贷款额度、优化二套房贷款认定标准等，进一步扩大了金融支持的覆盖范围，满足了不同群体的置业需求。

（三）政策延续：精准调控不转向，稳定市场预期

2026年初的楼市政策，并非孤立的调整，而是对2025年深圳精准调控政策的延续和深化。2025年，深圳楼市实施了一系列更加精细化的调控政策，坚持“因区施策、分类指导”，针对市场长期关注的限购、利率政策做出了积极回应，进一步扩大了购房需求池，激发了市场活力。例如，优化分区住房限购政策，根据不同区域的市场发展情况，适度调整购房资格要求，满足了近郊区域的刚需置业需求；取消商品住宅和公寓转让限制，提升了房产的流动性；将增值税征免年限由5年调整到2年，为2026年的税费新政奠定了基础。

2026年，深圳继续坚持“房住不炒”的定位，保持房地产政策的连续性和稳定性，不搞“一刀切”，而是根据市场变化进行精准微调，这种政策导向让市场形成了稳定的预期。对于购房者而言，稳定的政策环境意味着购房成本不会出现大幅波动，置业决策更加从容，从而减少了观望情绪；对于房企而言，稳定的政策环境让其能够更加理性地制定推盘计划和定价策略，注重提升产品品质，而非依赖政策红利进行短期炒作；对于房产中介等市场服务主体而言，稳定的政策环境让其能够更加积极地开展业务，促进市场交易的顺利进行。

从中央层面来看，2026年房地产调控的总基调依然是“支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，各地可以根据自身的市场情况，出台针对性的调控措施。这种“中央定调、地方施策”的调控模式，让房地产政策更加贴合地方市场的实际需求，也让政策的实施效果更加显著。深圳作为一线城市，其楼市的发展情况具有代表性，2026年初的政策调整，既符合中央的调控要求，也精准对接了深圳市场的需求痛点，政策的精准性和有效性成为市场回暖的重要保障。

三、需求结构重塑：刚需为基，改善为主，多元配置成趋势

房地产市场的回暖，本质上是有效需求的持续释放。2026年初深圳楼市的需求结构，相较于此前发生了显著的重塑，呈现出“刚需为基础、改善为主力、多元资产配置为补充”的鲜明特征。这种需求结构的变化，既是居民置业观念逐步理性的体现，也是深圳城市发展、人口结构变化、收入水平提升等多重因素共同作用的结果。政策的利好不仅激活了原本积压的刚需和改善需求，也让置业者的资产配置观念发生了变化，从单一的住宅投资转向住宅与商办类产品相结合的多元配置，为市场回暖提供了多样化的需求支撑。

（一）刚需需求：市场压舱石，持续释放成基础

刚需需求始终是深圳房地产市场的压舱石，也是此次二手房市场回暖的基础力量。深圳作为一座年轻的移民城市，每年都有大量的外来人口流入，这些人口中的首次置业群体，构成了刚需需求的核心。根据深圳的人口发展数据，近年来深圳常住人口持续增长，其中25-35岁的年轻群体占比较高，这一群体正处于结婚、生子的人生阶段，具有强烈的首次置业需求，对中小户型、低总价的房源有着明确的偏好。

2026年的税费新政和信贷宽松政策，精准对接了刚需群体的置业需求，让原本因购房成本高、首付压力大而推迟置业计划的刚需群体，重新进入市场。对于刚需群体而言，其置业选择主要集中在深圳的近郊区域，如龙华、龙岗、坪山等，这些区域的房价相对较低，房源供应充足，且交通配套持续完善，能够满足刚需群体的基本居住需求。以龙岗区为例，该区域的中小户型二手房源，总价多在300-500万元之间，税费新政实施后，一套400万元的未满2年房源，可节省增值税8万元，加上低利率的房贷，实际购房成本大幅降低，让刚需群体的置业压力显著缓解。

从二手房成交的户型结构来看，刚需户型的成交占比始终保持高位。2025年深圳二手房成交中，70-90平方米的两居室和90-120平方米的三居室，成交占比合计超过60%，成为成交的主力户型。这些户型面积适中，总价相对较低，既能够满足刚需群体的居住需求，也具备一定的保值能力，是刚需群体的首选。2026年初，随着市场的回暖，刚需户型的成交速度进一步加快，部分高性价比的刚需房源甚至出现了“一房难求”的情况，房源的成交周期较2025年有所缩短，反映出刚需需求的持续释放。

除了外来人口的首次置业需求，深圳本地的年轻群体也是刚需需求的重要组成部分。随着深圳居民收入水平的逐步提升，本地年轻群体的置业能力也在不断增强，加上父母的支持，不少本地年轻群体能够较早地实现首次置业。同时，深圳的保障性住房体系持续完善，公租房、安居房等保障性住房与商品住房形成互补，为刚需群体提供了多样化的置业选择，也让商品住房市场的刚需需求更加纯粹，促进了市场的健康发展。

（二）改善需求：市场主力军，换房链条打通成关键

如果说刚需需求是深圳楼市回暖的基础，那么改善需求就是此次市场回暖的主力军。随着深圳居民生活水平的不断提高，以及家庭结构的变化，如二胎、三胎政策的实施，不少家庭的居住需求从“有房住”向“住好房”转变，改善型置业需求持续释放。同时，2026年的税费新政和换房个税退税政策的叠加，打通了“卖旧买新”的换房链条，让改善型需求的释放更加顺畅，成为推动二手房和新房市场联动复苏的核心力量。

深圳的改善型需求主要分为两类：一类是“小换大”，即从中小户型置换为大户型，满足家庭人口增加后的居住需求；另一类是“次换优”，即从普通小区置换为核心区的优质小区，追求更好的配套、环境和教育资源。无论是哪一类改善需求，都离不开“卖旧买新”的交易环节，而此前二手房市场流动性不足，成为制约改善需求释放的重要因素。2026年的税费新政激活了二手房市场的流动性，让改善型群体能够顺利出售原有房源，套现资金并释放购房资格，从而进入新房市场或二手房市场的优质房源板块进行置业。

从改善型需求的置业选择来看，核心城区的优质二手房和新房改善型项目成为首选。福田、南山、宝中等核心城区，拥有成熟的商业、交通、医疗配套，以及稀缺的名校教育资源，这些区域的优质小区，即使在市场低位调整期，价格也具备较强的抗跌性，2025年部分优质小区的价格已率先“止跌回稳”，成为改善型群体的置业目标。例如，南山区的蛇口、科技园板块，福田区的香蜜湖板块，宝安区的宝安中心板块，这些区域的大户型二手房源，成交活跃度在2026年初显著提升，看房量和签约量均出现大幅增长。

新房市场的改善型项目也同样受到追捧。2026年深圳新房市场有近140个项目待入市，供应充足，其中核心地段的改善型、豪宅项目，凭借优质的产品品质、完善的社区配套和稀缺的景观资源，成为改善型群体的首选。这些项目尽管定价相对较高，但成交情况依然亮眼，反映出改善型需求对优质房源的接受度较高。乐有家研究中心的研判显示，2026年深圳新房市场将呈现“深度分化，品质为王”的特征，核心地段、配套优质的改善型项目将继续受到追捧，而缺乏亮点的同质化项目将面临更大的去化压力，这也印证了改善型需求成为新房市场主力的趋势。

（三）多元配置：商办成补充，资产保值成导向

在刚需和改善需求成为市场主力的同时，置业者的资产配置观念也发生了变化，从单一的住宅投资转向住宅与商办类产品相结合的多元配置，商办类产品成为资产配置的重要补充，这也是2026年初商办类产品成交爆发的重要原因。随着深圳房地产市场从“普涨时代”向“结构性上涨时代”转型，住宅的投资属性有所弱化，而商办类产品凭借较高的租金回报率，成为不少置业者资产保值的选择。

深圳的商办类产品需求，主要分为自用需求和投资需求两类。自用需求主要来自于小微企业主、个体工商户和初创企业，这些市场主体对办公场所的需求以小户型、低总价为主，深圳核心区和交通枢纽附近的小户型公寓，既可以作为办公场所，也可以作为居住场所，具备“商住两用”的特点，能够满足这类市场主体的需求。2026年央行下调商办用房首付比例至30%，直接降低了自用型购房者的入市门槛，让其能够以更少的资金购置办公场所，降低经营成本，从而激活了大量的自用需求。

投资需求则主要来自于追求资产保值的置业者。在银行存款利率持续走低、股票市场波动较大的背景下，房地产依然是不少置业者眼中相对稳健的资产配置选择。而商办类产品尤其是地段优越、配套成熟的小户型公寓，具备租金回报率高、流动性相对较强的特点，成为资产保值的重要选择。证券时报的实探数据显示，深圳罗湖区、福田区的部分小户型商务公寓，租金回报率超过3%，远高于银行三年期定期存款的利率，这种稳定的租金收益，对投资型购房者具有较强的吸引力。

除了商办类产品，深圳的工业地产、物流地产等非住宅物业，也受到了部分投资者的关注。随着深圳实体经济的持续发展，工业生产和物流配送的需求稳步增长，工业地产和物流地产的租金收益也保持着稳定增长的态势，成为专业投资者的资产配置选择。不过，这类物业的投资门槛相对较高，受众群体相对较窄，尚未成为市场的主流需求，但也反映出深圳房地产市场的需求结构正在向多元化方向发展。

值得注意的是，置业者的多元资产配置需求，并非盲目投资，而是以资产保值为核心导向，更加看重物业的实际价值和现金流能力。无论是商办类产品还是工业地产，置业者在选择时，都会重点考察地段、配套、租金回报率等因素，而非单纯追求价格上涨。这种理性的投资观念，也促进了深圳非住宅物业市场的健康发展，让非住宅物业市场的成交更加贴合实际需求。

四、市场深层变化：结构优化，分化加剧，行业迈入新发展阶段

2026年初深圳楼市的回暖，不仅体现在成交数据的上升，更反映在市场深层结构的优化和行业发展阶段的转变。历经多年的低位调整和政策调控，深圳房地产市场已经告别了“普涨普跌、粗放发展”的旧时代，迈入了“结构优化、分化加剧、品质为王”的新发展阶段。从二手房市场的楼龄结构变化，到新房市场的现房化趋势，再到区域市场的分化格局，以及房企发展模式的转型，深圳楼市的深层变化正在逐步显现，这些变化将成为未来深圳房地产市场发展的重要特征。

（一）二手房市场：流动性修复，楼龄结构优化，优质资产凸显

二手房市场作为深圳房地产市场的主力，其深层变化最为显著。经过连续三年的成交量回升，深圳二手房市场的流动性得到了持续修复，市场交易更加活跃，而流动性的修复，也带动了二手房市场楼龄结构的优化，“次新”房源的成交占比逐步提升，优质资产的价值更加凸显。

2025年深圳二手房市场的楼龄结构数据显示，目前深圳二手市场在售房源主要以楼龄16年以上的为主，成交大头也集中在这一区间，其中21-30年楼龄的房源成交占比达到33.6%，成为成交主流。但值得关注的是，“年轻”的二手房源成交占比正在逐步提升，2025年楼龄在5年内的房源成交占比为8.9%，相较于2023年6.2%的占比，有了明显的回升；而16-20年楼龄的房源成交占比，则从2021年的30%降至2025年的19.5%，大幅减少了10个百分点。这一数据变化表明，深圳二手房市场的楼龄结构正在逐步优化，置业者更加倾向于选择楼龄较新的“次新”房源，而楼龄过老的房源，由于配套老化、居住品质不佳等因素，正在逐步被市场淘汰。

深圳的“次新”房源之所以受到置业者的青睐，主要得益于其三大优势：一是价格优势，“次新”房源的价格通常比同地段的新房要低，且业主个人出售的房源，价格谈判空间相对灵活，能够为购房者节省一定的购房成本；二是装修优势，很多“次新”房源是带装修出售的，部分房源还配备了较新的家电和新颖的装修风格，购房者可以实现“拎包入住”，节省了一大笔装修费用和数月的时间成本；三是配套优势，经过几年的发展，“次新”小区所在片区的商业、学校、交通等配套设施通常已经比较齐全，生活便利性高，且配套设施更加符合当下人们的生活需求，相比之下，老小区的配套设施则相对老化，而新房期房则需要等待配套设施的落成。

随着“次新”房源成交占比的提升，深圳二手房市场的优质资产价值更加凸显。核心城区的“次新”小区，凭借楼龄新、配套优、品质高的特点，成为市场的“硬通货”，即使在市场低位调整期，价格也具备较强的抗跌性，2025年部分优质小区的价格率先“止跌回稳”，就是最好的证明。而这些优质资产的价格企稳，也为整个二手房市场的价格稳定奠定了基础，乐有家研究中心预计，2026年深圳二手房市场“以价换量”的特征将逐步步入尾声，整体价格大幅下跌的空间收窄，核心区优质资产将率先企稳，呈现出L型走势。

（二）新房市场：现房化加速，品质化凸显，市场分化加剧

与二手房市场相比，深圳新房市场的深层变化主要体现在三个方面：一是现房化趋势加速，现售房源的成交占比持续提升，市场交易更加理性；二是品质化特征凸显，房企更加注重产品品质的提升，“品质为王”成为市场主流；三是市场分化加剧，核心地段的改善型项目受热捧，而远郊的同质化项目则面临去化压力。

2025年深圳新房市场的现房化趋势已经十分明显，全年现售网签成交13330套，同比上涨28%，现售网签占比达到35%，同比增加13个百分点。现房化趋势的加速，主要得益于两个方面的因素：一方面，深圳房地产调控政策对新房预售的监管持续加强，提高了预售门槛，倒逼房企加快项目建设进度，实现现房销售；另一方面，购房者的置业观念更加理性，相较于期房，现房具备“所见即所得”的优势，购房者可以实地考察房源的品质、小区的配套和周边的环境，有效规避了期房可能存在的交付风险、品质不符等问题，因此更愿意选择现房。

现房化趋势的加速，也推动了新房市场品质化特征的凸显。在现房销售的模式下，房企的产品品质直接展现在购房者面前，品质不佳的项目难以获得购房者的认可，去化压力较大。因此，房企不得不更加注重产品品质的提升，从户型设计、建筑质量、社区配套、物业服务等多个方面进行优化，打造差异化的产品，以吸引购房者。2026年深圳待入市的近140个新房项目中，不少房企都推出了新规户型的产品，在户型设计上更加注重空间的利用率和居住的舒适度，同时增加了社区绿化、健身设施、儿童游乐区等配套，提升了项目的整体品质。

品质化特征的凸显，也进一步加剧了新房市场的分化。2026年深圳新房市场将呈现“深度分化，品质为王”的格局，核心地段、配套优质的改善型、豪宅项目，凭借过硬的产品品质和稀缺的资源优势，将继续受到购房者的追捧，保持较高的热度；而远郊区域的项目，尤其是缺乏亮点、产品同质化严重的刚需项目，由于配套设施不完善、交通不便等因素，将面临更大的去化压力。这种分化的格局，将倒逼房企加快转型，放弃粗放式的发展模式，转向精细化的产品打造，推动深圳新房市场向高质量发展转型。

（三）区域市场：核心区领跑，板块轮动，分化格局成常态

深圳区域市场的分化，并非2026年才出现的新现象，而是经过多年发展形成的常态，而2026年初的市场回暖，进一步强化了这种分化格局，呈现出“核心区领跑、近郊跟涨、远郊企稳”的特征，区域市场的板块轮动效应也更加明显。

福田、南山、宝中等核心城区，作为深圳的经济、金融、科技中心，拥有最成熟的商业、交通、医疗、教育配套，以及最优质的就业资源，是深圳房地产市场的价值高地。这些区域的房产，不仅具备良好的居住价值，也具备较强的资产保值和增值能力，因此成为置业者的首选，在市场回暖时率先领跑。2026年初，这些核心城区的二手房和新房成交，无论是成交量还是成交价格，都表现出较强的复苏态势，部分优质小区的价格已经率先“止跌回稳”，新房改善型项目的看房量和签约量也大幅增长。

龙华、龙岗、光明等近郊区域，凭借价格优势和交通配套的持续完善，成为核心区刚需和改善需求外溢的主要承接区域，在核心区领跑的带动下，近郊区域的市场也逐步跟涨。这些区域近年来交通配套发展迅速，地铁线路的不断延伸，让近郊区域与核心区的联系更加紧密，通勤时间大幅缩短，同时，这些区域的房价相对核心区较低，能够满足刚需群体和部分改善群体的置业需求。2026年初，这些近郊区域的中小户型二手房源成交活跃度显著提升，新房刚需项目的去化速度也有所加快。

坪山、大鹏、深汕特别合作区等远郊区域，由于地理位置偏远、配套设施不完善、就业资源相对匮乏等因素，市场回暖的速度相对较慢，目前仍处于企稳阶段。这些区域的房产，主要以刚需房源为主，价格相对较低，但由于交通不便，对购房者的吸引力有限，成交活跃度不高。不过，随着深圳城市发展的不断外延，以及远郊区域配套设施的逐步完善，这些区域的市场潜力也在逐步释放，部分高性价比的房源，成交周期有所缩短，市场观望情绪有所缓解。

除了核心区、近郊、远郊的层级分化，深圳区域市场的板块轮动效应也更加明显。随着深圳城市规划的逐步落地，一些新兴板块凭借政策红利和配套升级，成为市场的热点板块，成交活跃度大幅提升。例如，光明科学城板块，依托深圳科学城的建设，产业发展迅速，交通配套持续完善，成为近年来深圳房地产市场的热点板块，2026年初该板块的二手房和新房成交均出现了明显的增长；又如，沙井板块，凭借地铁11号线的开通和海洋新城的规划，成为宝安区的新兴热点板块，置业需求持续释放。这种板块轮动效应，反映出深圳城市发展的不断拓展，也为房地产市场的发展带来了新的机遇。

（四）行业主体：房企转型，中介升级，服务能力成核心竞争力

房地产市场的深层变化，也带动了行业主体的转型和升级，房企和房产中介作为房地产市场的两大核心主体，都在积极调整发展模式，提升服务能力，以适应新的市场发展阶段。

对于房企而言，在市场分化加剧、品质为王的背景下，粗放式的发展模式已经难以为继，房企不得不加快转型，从“高周转、高杠杆”的发展模式，转向“高品质、低负债、稳经营”的发展模式。一方面，房企更加注重财务的稳健性，积极降低负债，优化资金结构，增强抗风险能力；另一方面，房企更加注重产品品质的提升和产品结构的优化，聚焦核心城市和核心板块，打造优质的改善型产品，以满足市场需求。同时，部分房企还积极拓展多元化业务，如物业服务、养老地产、产业地产等，培育新的利润增长点，实现可持续发展。

从深圳的房企格局来看，头部房企和优质民营房企凭借资金实力、产品品质和品牌优势，在市场回暖中受益显著，而部分出险房企则仍需依赖债务重组和资产出售，缓解流动性压力。例如，万科、绿城等房企，凭借低息借款和增信支持，资金链保持稳健，同时聚焦核心城市的改善型产品，产品认可度高，回款速度快，市场份额稳步提升；而部分出险房企，由于债务压力较大，项目建设进度受阻，难以满足市场需求，市场份额逐步萎缩。这种房企格局的分化，将成为未来深圳房地产市场的重要特征，也将推动深圳房地产行业的集中度进一步提升。

对于房产中介而言，随着二手房市场流动性的修复和市场交易的活跃，房产中介行业也迎来了新的发展机遇，但同时也面临着更高的要求。在购房者置业观念更加理性的背景下，购房者对房产中介的服务能力和专业水平提出了更高的要求，房产中介不再仅仅是简单的房源信息提供者，而是需要为购房者提供全流程的置业服务，包括房源筛选、价格谈判、税费计算、贷款办理等。

因此，深圳的房产中介机构也在积极升级，一方面，加强线下门店的布局和服务能力的提升，培养专业的置业顾问，为购房者提供优质的线下服务；另一方面，积极拥抱数字化转型，利用大数据、人工智能等技术，优化房源信息展示，提升找房效率，为购房者提供更加精准的房源推荐。同时，部分大型房产中介机构还积极整合资源，打造线上线下一体化的置业服务平台，为购房者提供一站式的置业服务，提升服务体验。服务能力的强弱，已经成为房产中介机构核心竞争力的重要体现，那些服务能力强、专业水平高的房产中介机构，将在市场竞争中占据优势地位。

五、机遇与挑战：回暖背后的隐忧，市场复苏的可持续性思考

2026年初深圳楼市的回暖，让市场参与主体的信心得到了提振，也为全年房地产市场的平稳健康发展奠定了积极基调，但我们也应清醒地认识到，此次市场回暖并非全面复苏，而是结构性的回暖，市场复苏的过程中依然面临着诸多机遇与挑战。从机遇来看，政策的持续利好、需求的持续释放、行业结构的优化，都为市场的进一步复苏提供了支撑；从挑战来看，市场分化加剧、居民收入预期尚未完全修复、房企债务压力依然存在、非住宅物业交易税费较高等问题，都可能影响市场复苏的可持续性。客观认识市场回暖背后的机遇与挑战，对于促进深圳房地产市场的平稳健康发展具有重要意义。

（一）市场复苏的核心机遇

1. 政策利好持续释放，市场环境保持宽松

2026年是房地产市场调控向“精准滴灌、需求激活”转型的关键一年，从中央到地方的房地产政策都将保持宽松态势，政策利好将持续释放，为市场复苏提供坚实的政策支撑。从中央层面来看，将继续坚持“房住不炒”的定位，支持刚性和改善型住房需求，优化房地产信贷政策，降低购房者的置业成本；从地方层面来看，深圳将继续坚持“因区施策、分类指导”的原则，根据市场变化进行精准微调，进一步优化交易环节，降低置业成本，扩大需求群体。同时，换房个税退税政策延续至2027年底，将持续激活置换需求，打通“卖旧买新”的交易链条，促进一二手市场的联动复苏。政策环境的持续宽松，将为深圳房地产市场的进一步复苏提供稳定的预期，也将持续激发市场的有效需求。

2. 真实需求持续释放，需求基础依然坚实

深圳作为中国的经济特区、粤港澳大湾区的核心引擎城市，其城市发展的潜力巨大，人口流入的趋势不会改变，真实的居住需求和改善需求依然坚实，这是深圳房地产市场复苏的核心底气。深圳每年都有大量的外来人口流入，这些人口中的首次置业群体，构成了庞大的刚需需求；同时，深圳居民的生活水平不断提高，家庭结构的变化推动改善型需求持续释放；此外，深圳城市经济的持续发展，也带动了商办类产品的需求稳步增长。这些真实的需求，并非短期的投机需求，而是具备坚实的实体经济基础和人口基础，因此，即使在市场低位调整期，这些需求也只是被暂时积压，而在政策利好的刺激下，这些需求将持续释放，为市场复苏提供源源不断的动力。

3. 行业结构持续优化，高质量发展成趋势

历经多年的低位调整和政策调控，深圳房地产市场的行业结构得到了持续优化，市场逐步告别了“普涨普跌、粗放发展”的旧时代，迈入了“结构优化、品质为王”的新发展阶段。二手房市场的流动性持续修复，优质资产的价值更加凸显；新房市场的现房化趋势加速，品质化特征凸显，房企更加注重产品品质的提升；区域市场的分化格局，推动了城市发展的均衡化；行业主体的转型升级，提升了行业的整体服务能力。这些行业结构的优化，让深圳房地产市场的发展更加贴合实际需求，更加注重高质量发展，而高质量发展的趋势，将让深圳房地产市场的发展更加稳健，也将提升市场的抗风险能力，为市场的可持续复苏奠定基础。

4. 城市发展红利加持，板块价值不断提升

深圳作为粤港澳大湾区的核心引擎城市，正迎来前所未有的城市发展红利，粤港澳大湾区建设、深圳先行示范区建设、前海深港现代服务业合作区建设等国家战略的叠加，推动深圳城市发展不断迈上新台阶。城市交通的持续完善，如地铁线路的不断延伸、城际铁路的建设，让深圳的城市格局不断拓展，近郊区域和新兴板块的价值不断提升；城市产业的持续升级，如高新技术产业、现代服务业的快速发展，带动了就业资源的持续增加，为房地产市场的发展提供了坚实的产业支撑；城市配套的持续完善，如商业、医疗、教育设施的不断建设，提升了城市的居住品质，也让房产的价值更加凸显。这些城市发展的红利，将持续提升深圳各个板块的价值，为房地产市场的复苏提供新的机遇，也将推动深圳房地产市场的板块轮动效应更加明显。

（二）市场复苏面临的主要挑战

1. 市场分化加剧，远郊区域复苏乏力

深圳房地产市场的回暖是结构性的回暖，核心区领跑、近郊跟涨、远郊企稳的分化格局将长期存在，而远郊区域的复苏乏力，可能成为市场全面复苏的制约因素。坪山、大鹏、深汕特别合作区等远郊区域，由于地理位置偏远、配套设施不完善、就业资源相对匮乏等因素，置业需求相对有限，即使在市场回暖的背景下，这些区域的成交活跃度也相对较低，价格也难以出现明显的上涨。同时，远郊区域的新房项目供应相对较多，产品同质化严重，去化压力较大，部分项目可能面临降价促销的局面，这也可能影响市场的整体信心。如何推动远郊区域的配套设施完善和产业发展，激活远郊区域的置业需求，成为促进深圳房地产市场全面复苏的重要课题。

2. 居民收入预期尚未完全修复，置业意愿仍受制约

房地产市场的发展与居民收入水平密切相关，而当前居民收入预期尚未完全修复，成为制约置业意愿进一步提升的重要因素。尽管近年来深圳的经济持续发展，居民收入水平总体保持增长，但受宏观经济环境的影响，部分行业的就业稳定性和收入增长性受到一定的影响，居民的收入预期相对谨慎。在收入预期尚未完全修复的背景下，购房者的置业决策将更加理性，部分潜在的置业需求可能会继续推迟，尤其是对于改善型需求和投资型需求，购房者会更加谨慎地评估自身的还款能力和资产保值能力。同时，居民的储蓄意愿有所提升，消费和投资的意愿相对较弱，这也在一定程度上制约了房地产市场需求的释放。

3. 房企债务压力依然存在，行业风险尚未完全化解

尽管头部房企和优质民营房企在市场回暖中受益显著，但深圳部分房企的债务压力依然存在，房地产行业的风险尚未完全化解，这可能影响新房市场的供应和市场的整体稳定。部分出险房企，由于债务压力较大，项目建设进度受阻，难以实现现房销售，甚至存在交付风险，这不仅会影响购房者的置业信心，也会影响新房市场的房源供应。同时，部分房企为了缓解债务压力，可能会采取降价促销的方式出售房源，这可能会引发区域市场的价格波动，影响市场的稳定。此外，房企的债务问题也可能影响金融机构的信贷投放意愿，增加房企的融资难度，形成恶性循环。如何加快出险房企的债务重组和资产处置，化解房地产行业的风险，保障新房项目的顺利交付，成为促进深圳房地产市场平稳健康发展的重要任务。

4. 非住宅物业交易成本较高，流动性仍受制约

2026年初商办类产品的成交爆发，得益于首付比例下调的政策利好，但非住宅物业的交易成本较高的问题依然存在，这在一定程度上制约了非住宅物业市场的流动性和长期发展。目前，深圳二手商务公寓的交易税费依然较高，包括增值税、个人所得税、土地增值税、契税等，综合税费成本较高，让不少购房者对二手商务公寓“望而却步”。尽管新房商办类产品的成交因首付比例下调而出现增长，但二手商办类产品的流动性不足，也会影响置业者的投资意愿，因为置业者在购买商办类产品时，会考虑未来的出手难度和交易成本。如何优化非住宅物业的交易税费政策，降低交易成本，提升非住宅物业的流动性，成为促进深圳非住宅物业市场健康发展的重要课题。

5. 市场投机需求仍有抬头可能，需防范市场过热

2026年初深圳楼市的回暖，让市场信心得到了提振，但同时也需要防范市场投机需求抬头，避免市场出现过热现象。尽管深圳始终坚持“房住不炒”的定位，加强房地产市场监管，打击投机炒房行为，但在市场回暖的背景下，部分投机者可能会试图进入市场，进行短期炒作，推高部分区域的房价，破坏市场的稳定。例如，部分核心区的优质学区房，可能会成为投机者的炒作目标，导致房价出现非理性上涨。如何加强房地产市场监管，严厉打击投机炒房行为，保持市场的平稳健康发展，避免市场出现大起大落，成为深圳房地产市场调控的重要方向。

六、未来趋势研判：企稳回升成主基调，高质量发展引航未来

综合分析2026年初深圳楼市的回暖态势、政策动因、需求结构和市场深层变化，结合深圳城市发展的趋势和房地产行业的发展规律，未来深圳房地产市场将以“企稳回升”为主基调，市场成交将保持稳步增长，价格将逐步趋稳，核心区优质资产将率先企稳回升，而整个市场将迈入高质量发展的新阶段。同时，市场分化、品质为王、需求理性将成为未来深圳房地产市场的长期特征，政策调控将继续保持精准化、精细化，行业主体将加快转型升级。具体来看，未来深圳房地产市场将呈现以下六大发展趋势：

（一）市场整体：企稳回升成主基调，L型走势逐步显现

乐有家研究中心在《2025深圳楼市年报》中指出，2026年深圳楼市将企稳见底，出现L型走势，这一研判将成为未来深圳房地产市场的整体发展基调。经过2025年的深度调整和2026年初的回暖，深圳房地产市场已经度过了最艰难的时期，市场底部特征明显，未来将逐步从低位调整向企稳回升过渡。从成交量来看，随着政策利好的持续释放和真实需求的持续释放，深圳一二手住宅的成交量将保持稳步增长，二手房成交量将继续保持连续增长的态势，新房成交量将逐步回升，商办类产品成交量也将保持稳定增长；从成交价格来看，整体价格大幅下跌的空间已经收窄，核心区优质资产的价格将率先企稳并逐步回升，而近郊和远郊区域的价格将保持稳定，部分高性价比的房源价格可能会出现小幅上涨，整个市场的价格将逐步趋稳，呈现出L型的走势。

（二）政策调控：精准化精细化持续，保持稳定不转向

未来深圳房地产政策调控将继续保持“房住不炒”的定位，坚持精准化、精细化的调控方向，保持政策的连续性和稳定性，不搞“一刀切”，也不会出现大幅放松的情况。政策调控的核心将继续围绕“支持刚性和改善型住房需求，降低置业成本，促进房地产市场平稳健康发展”展开，根据市场的变化进行精准微调。例如，针对远郊区域的置业需求，可能会进一步优化限购和信贷政策；针对非住宅物业交易成本较高的问题，可能会适度调整交易税费政策；针对置换需求，可能会进一步优化“卖旧买新”的交易流程，降低交易成本。同时，政策调控将更加注重市场监管，严厉打击投机炒房行为，规范市场秩序，保持市场的稳定。此外，深圳将继续完善“市场+保障”的住房供应体系，加大保障性住房的供应力度，满足不同群体的住房需求，促进房地产市场的均衡发展。

（三）需求结构：改善型需求成主力，刚需为基多元补充

未来深圳房地产市场的需求结构将继续保持“刚需为基础、改善为主力、多元资产配置为补充”的特征，其中改善型需求将成为市场的绝对主力，推动市场的持续复苏。随着深圳居民生活水平的不断提高和家庭结构的变化，改善型置业需求将持续释放，“卖旧买新”“小换大”“次换优”将成为市场交易的主流。刚需需求将继续作为市场的压舱石，为市场提供坚实的需求基础，主要集中在近郊区域的中小户型房源。多元资产配置需求将继续发展，商办类产品作为资产保值的重要选择，将成为住宅需求的重要补充，而工业地产、物流地产等非住宅物业，也将受到专业投资者的关注。同时，购房者的置业观念将更加理性，更加看重房产的实际居住价值、配套成熟度和资产保值能力，而非单纯追求价格上涨。

（四）二手房市场：流动性持续提升，优质资产价值凸显

未来深圳二手房市场将继续保持流动性持续提升的态势，成为深圳房地产市场的核心主力，而核心区的优质资产价值将更加凸显，成为市场的“硬通货”。随着税费新政的持续实施和换房个税退税政策的延续，二手房市场的“卖旧买新”链条将更加顺畅，流动性将进一步提升，成交量将继续保持稳步增长。楼龄结构将继续优化，“次新”房源的成交占比将逐步提升，楼龄过老的房源将逐步被市场淘汰。核心城区的优质小区，尤其是拥有名校教育资源、成熟配套和稀缺景观资源的小区，价格将率先企稳并逐步回升，资产保值和增值能力将进一步凸显；而近郊和远郊区域的二手房价格，将保持稳定，部分高性价比的“次新”房源，价格可能会出现小幅上涨。

（五）新房市场：品质为王成常态，现房销售成主流

未来深圳新房市场将彻底迈入“品质为王”的时代，产品品质将成为房企竞争的核心要素，而现房销售将逐步成为市场主流，推动新房市场向高质量发展转型。在现房化趋势加速的背景下，房企不得不更加注重产品品质的提升，从户型设计、建筑质量、社区配套、物业服务等多个方面打造优质产品，以满足购房者的需求。核心地段、配套优质的改善型、豪宅项目，将继续受到购房者的追捧，保持较高的热度和成交价格；而远郊区域的项目，将面临更加激烈的市场竞争，只有具备产品亮点和高性价比的项目，才能实现顺利去化。同时，深圳将继续加强对新房预售的监管，提高预售门槛，倒逼房企加快项目建设进度，实现现房销售，未来现房销售的占比将进一步提升，成为新房市场的主流交易模式。

（六）行业发展：集中度持续提升，高质量发展成核心

未来深圳房地产行业的集中度将进一步提升，头部房企和优质民营房企将占据更多的市场份额，而整个行业将迈入高质量发展的新阶段，服务能力和产品品质将成为行业发展的核心。在市场分化加剧、品质为王的背景下，那些资金实力雄厚、产品品质过硬、品牌优势明显的头部房企和优质民营房企，将在市场竞争中占据优势地位，市场份额稳步提升；而部分资金实力较弱、产品品质不佳的房企，将逐步被市场淘汰，或通过并购重组的方式融入大型房企。同时，房企将加快转型升级，从“高周转、高杠杆”的发展模式转向“高品质、低负债、稳经营”的发展模式，更加注重财务稳健性和产品品质。房产中介等行业服务主体，也将加快数字化转型和服务能力提升，为购房者提供更加优质、专业的置业服务。整个房地产行业将告别粗放式发展，转向高质量发展，更加贴合深圳城市发展的需求，为深圳建设中国特色社会主义先行示范区提供坚实的住房保障。

2026年初深圳楼市的回暖，是政策精准发力、市场需求释放、行业结构优化共同作用的结果，是深圳房地产市场历经低位调整后，向企稳回升过渡的重要信号。这一轮回暖，并非简单的成交量回升，而是伴随着市场结构、需求结构、行业主体的深层变化，反映出深圳房地产市场正在告别旧的发展模式，迈入新的发展阶段。政策的利好为市场回暖注入了动力，真实的需求为市场回暖奠定了基础，而行业的转型升级则为市场的可持续发展提供了保障。

当然，我们也应清醒地认识到，深圳房地产市场的复苏是结构性的复苏，复苏的过程中依然面临着市场分化加剧、居民收入预期尚未完全修复、房企债务压力依然存在等诸多挑战。未来，深圳房地产市场的发展，既需要政策的持续精准发力，保持市场环境的宽松和稳定，激活真实的置业需求；也需要行业主体的积极转型升级，提升产品品质和服务能力，适应新的市场发展阶段；更需要保持“房住不炒”的定位，加强市场监管，防范投机需求抬头，保障市场的平稳健康发展。

深圳作为粤港澳大湾区的核心引擎城市，其城市发展的潜力巨大，房地产市场的发展始终与城市发展同频共振。随着深圳城市发展的不断迈上新台阶，城市配套的持续完善，产业的持续升级，人口的持续流入，深圳房地产市场的真实需求将持续释放，优质资产的价值将更加凸显。未来，深圳房地产市场将以“企稳回升”为主基调，以“高质量发展”为核心方向，逐步形成“结构优化、品质为王、需求理性、市场稳定”的发展格局，为深圳建设中国特色社会主义先行示范区提供坚实的住房保障，也为中国房地产市场的平稳健康发展提供有益的参考和借鉴。

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