选房核心逻辑：
先锁安全与成本（这是红线不能破），再定地段与小区，最后筛户型与价格，全程用“必买清单+否决项”控风险、保流动性。
一、安全底线：产权与房龄（一票否决）
- 产权核验：查产调（抵押/查封/冻结）、产权人一致、共有产权需全体同意、产权性质（商品房/经适房等）。
- 房龄红线：刚需优选≤15年次新，贷款与流动性更优；＞20年无学区/翻新慎选，银行常拒贷、维修成本高。
- 隐性风险：原房东欠费（物业/水电）、租约（优先购买权）、学位占用，务必书面约定违约条款。
二、价值锚点：地段＞小区＞户型＞价格＞楼层
- 板块：优先地铁/学区/商业成熟区；远郊盘需配套落地、通勤≤45分钟 。
- 小区：品牌物业、楼间距/采光/噪音、梯户比/电梯维保、车位比，直接影响溢价与流动性。
- 户型：方正通透、动静分区、明厨明卫、得房率＞75%；避开暗卫、狭长走廊、承重墙过多户型。
- 价格：对标同小区近3-6个月成交价，砍价看急售（可谈5%-10%）、高库存板块（如勾庄、星桥）议价空间更大 。
- 楼层：南方地区雨水大，空气比较潮湿，靠外部的部分容易渗水漏水，底层潮湿。
三、成本全算：不止首付
- 交易成本：契税（1%-3%）、增值税（满2免）、个税（满5唯一免），不同产权税费差异大。
- 持有成本：物业费（如瑞金华庭楼梯房0.69元/㎡、电梯房1元/㎡）、维修基金、装修/翻新费。
- 资金规划：刚需“以价换量”，改善“先卖后买”保现金流，利用退税窗口期。
四、选房漏斗（10步快速锁定）
1. 定预算/首付/月供上限
2. 圈定1-3个目标板块（通勤/学区/配套）
3. 筛小区（房龄≤15年、物业优、无硬伤）
4. 查产权/产调/欠费/租约
5. 楼栋避临街/垃圾站/变电站
6. 户型锁定2-3个标杆款（方便比价）
7. 实地看采光/噪音/漏水/管线
8. 核学位/落户时间
9. 对标成交价，确定出价区间
10. 签约前复核查验，写清违约条款
五、避坑要点
- 产权不清、抵押查封未解除的房子，再便宜也不碰。
- 是否发生过，火烧，水淹，非正常死亡事件。
- 房龄超20年，无学区，或高楼层无电梯的老房，流动性差。
- 周边配套是否方便，是否影响日常生活。
- 装修再豪华，也抵不过户型/采光/噪音硬伤，别为装修付溢价。
- 只算首付不算后续成本，容易超支。
