房地产企业收入确认账务处理

（一）业务描述。

房地产开发企业的主要收入来源是房屋销售，具体包括预售和现房销售两种核心模式。此外，企业还可能提供增值服务作为辅助性收入来源。

1.房屋预售是指在房屋竣工交付前进行的销售行为，买卖双方在签订预售合同时，房屋面积是根据规划设计图纸预测的。待房屋竣工后，由具备资质的房产测绘机构进行实地测量。

商品房买卖中，面积补差款的收取或退还通常发生在预售房屋交付时，因房产测绘机构实测的建筑面积（或套内建筑面积）与合同约定面积存在差异，买卖双方依据合同约定或法定规则进行价款差额结算的行为。《商品房买卖合同》未载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式的，应根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。房地产开发企业根据实测报告应向客户收取或退还的面积补差款项也应比照房款进行会计处理。

2.现房销售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，其特点是房屋的物理形态、质量、面积（以实测为准）均已确定，购房人可以实地查看，合同约定的面积即为最终交付面积，通常不涉及交付时的面积补差问题（除非合同有特殊约定）。

3.增值服务是指房地产开发企业在销售房屋过程中，向购房人提供的、超出交付标准的额外有偿服务，例如装修服务等。

（二）会计处理。

1.销售房屋。

对于销售房屋这一核心业务，无论是预售还是现房销售模式，房地产开发企业均应当在客户取得相关房屋控制权的时点确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。房地产开发企业在判断商品的控制权是否发生转移时，应当从客户的角度进行分析，即客户是否取得了相关商品的控制权以及何时取得该控制权。基于该原则，房地产开发企业通常在交付商品房时确认收入。

会计分录：

借：合同负债/银行存款

应交税费——待转销项税额

贷：主营业务收入

       应交税费——应交增值税（销项税额）

借：主营业务成本

贷：开发产品

【例9】甲公司是一家中国境内从事房地产开发的企业。甲公司开发的A项目以预售的方式与客户成交一套房屋，房屋总价款为545万元（含增值税），该套房屋总成本400万元（不含增值税）；2×22 年8月1  日，甲公司收到房屋总价款的20%作为购房首付款，同日与客户签订了《房屋买卖合同》，2×22 年9月1  日收到剩余80%的按揭房款。A项目于2×24 年4月1  日完工（达到预定可销售状态）并取得实测报告，根据实测面积，客户需补缴面积补差款1.09万元（含增值税）。2×24 年4月30  日公司收齐补差款后，将该套房屋交付至客户。假设甲公司销售不动产适用的增值税税率为9%，不考虑其他影响因素。

本例中，甲公司通过预售方式，在向客户转让商品（房屋）之前，收取了客户支付的合同对价。其中，仅商品（房屋）价款部分代表甲公司已收客户对价而应向客户转让商品

（房屋）的义务，应确认为合同负债，对价中增值税的部分，不符合合同负债的定义，不应确认为合同负债。

甲公司会计分录如下：

（1）2×22 年8月1  日，签约并收到20%房屋首付款。应确认合同负债=545 ×20%÷（1+9%）=100（万元）借：银行存款1 090 000

贷：合同负债1 000000

应交税费——待转销项税额90000

（2）2×22 年9月1  日，收到按揭房款。

应确认合同负债=545 ×80%÷（1+9%）=400（万元）借：银行存款4360000

贷：合同负债4 000000

应交税费——待转销项税额360000

（3）2×24 年4月30  日，收到面积补差款。

应确认合同负债=1.09÷（1+9%）=1（万元）

借：银行存款10 900

贷：合同负债10 000

应交税费——待转销项税额900

（4）2×24 年4月30  日，将房屋交付给客户。

客户取得该商品房控制权，甲公司应就销售该套房屋确认收入。

借：合同负债5 010000

应交税费——待转销项税额450 900

贷：主营业务收入5 010 000

应交税费——应交增值税（销项税额）450900同时，结转相关成本至损益。

借：主营业务成本4 000000

贷：开发产品4 000000

【例10】2×24 年3月1  日，从事房地产开发经营的甲公司销售一套已完工的现房，房屋定价为545万元（含增值税），该套房屋成本400万元（不含增值税）；客户分期付款，2×24年3月1  日签约时支付房屋总价款的20%作为首付款，公司于2×24 年4月1  日收到剩余80%房款，同日，将房屋交付给客户。假设甲公司销售不动产适用的增值税税率为9%，不考虑其他影响因素。

甲公司会计分录如下：

（1）2×24年3月1  日，甲公司与客户签约并收到20%首付款。

应确认合同负债=545 ×20%÷（1+9%）=100（万元）借：银行存款1 090 000

贷：合同负债1 000000

应交税费——待转销项税额90000

（2）2×24年4月1  日，甲公司收到剩余房款并将房屋交付给客户。

应交税费——待转销项税额90000

贷：主营业务收入5 000 000

应交税费——应交增值税（销项税额）450 000同时，结转相关成本至损益。

借：主营业务成本4 000000

贷：开发产品4 000000

2.为购房人提供装修等服务。

为业主提供装修服务，且未形成独立的单项履约义务的，例如购房合同约定精装交付时，房地产开发企业按照《商品房买卖合同》约定的装修标准，提供统一的装修服务。此时，装修服务与销售房屋通常视为同一项履约义务，在精装修房屋交付时确认收入，会计分录见本节“二、收入确认（二）会计处理1.销售房屋”。

为业主提供装修服务，且形成独立的单项履约义务的，例如客户可以单独选择购买精装加载包（通常超过同批《商品房买卖合同》中统一约定的装修标准）等。此时，客户购买的装修服务为房地产开发企业有偿提供的增值服务，房地产开发企业应将装修服务按照单独提供一项履约义务进行处理，并根据合同约定判断装修服务属于在某一时段内履行，还是在某一时点履行的履约义务。如果属于在某一时段内履行的履约义务，通常采用投入法来确定履约进度，对应的装修成本须在房屋开发成本之外单独归集核算，账务处理为：

（1）收到业主缴纳的装修款项。

会计分录：

借：银行存款

贷：合同结算——价款结算

应交税费——待转销项税额

（2）发生与装修业务有关的成本支出。

会计分录：

借：合同履约成本

应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款/应付账款等

（3）按照工程进度确认收入，同时结转相应成本。

会计分录：

借：合同结算——收入结转

应交税费——待转销项税额

贷：其他业务收入/主营业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

借：其他业务成本/主营业务成本

贷：合同履约成本

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