经过长达七年的深度调整，香港商业地产市场终于迎来触底信号。根据平安证券最新研究报告，香港私人写字楼租金指数在2025年11月环比仅微降0.1%，同比跌幅收窄至3.5%，其中上环/中区甲级写字楼租金指数更实现连续两个月正增长，环比增幅达4.3%。
2025年四季度以来，香港核心区写字楼租金环比回升、空置率边际改善，零售物业租金降幅显著收窄，预示着这个国际金融中心的商业地产市场可能正逐步走出低谷。
这一转变背后是多重积极因素的共同作用。访港旅客持续回升，2025年1-11月香港入境旅客达4525万人次，同比增长12.4%，带动零售业销货价值自2025年5月起单月同比转正。资本市场活跃度提升，2025年香港IPO申请数量显著增加，截至12月31日处理中申请达316宗。大宗交易市场回暖，2025年总金额突破490亿港元，同比增长约19%，其中内地资金占比50%，甲级写字楼交易占比40%。
历史经验表明，香港住宅售价、写字楼租金和零售物业租金变动具备内在一致性，本质在于楼市上行期宏观经济向好带动商业地产需求增加。随着香港GDP增速持续反弹，私人住宅售价指数于2025年3月以来企稳回升，商业地产市场有望进入新一轮复苏周期。这一转变对深耕香港市场的商业地产开发商意味着重大机遇，其持有物业的租金收益和价值重估将产生积极影响。
香港写字楼市场呈现显著的分化复苏态势。核心商业区表现出强劲的租赁势头，而非核心区仍面临挑战。2025年11月数据显示，上环/中区甲级写字楼租金指数环比增长4.3%，湾仔/铜锣湾区域环比增幅高达9%，同比跌幅分别收窄至0%和2.2%。与此形成对比的是，整体甲级写字楼空置率微升至14%，但核心区表现突出，中环空置率下降至10.9%，尖沙咀降至7.2%，湾仔/铜锣湾也维持在10.5%的较低水平。
这一分化格局反映出租户对优质办公空间的偏好增强。金融机构、专业服务公司等主要租户更倾向于选择地理位置优越、品质优异的甲级写字楼，以提升企业形象和员工满意度。随着香港股市回暖，金融服务业扩张需求增加，对核心区写字楼形成有力支撑。港交所数据显示，2025年香港IPO市场活跃度明显提升，处理中申请数量创近年新高，为写字楼需求提供持续动力。
2025年香港商业地产大宗交易市场的回暖，为写字楼市场注入强心针。年内多项重大交易完成，包括阿里巴巴及蚂蚁集团以约70亿港元购置铜锣湾港岛壹号中心，京东以约35亿港元购置中环中国建设银行大厦。这些交易不仅体现国际资本对香港写字楼市场的长期信心，也彰显核心区位甲级写字楼的稀缺价值。
从买家结构看，内地资金成为重要力量，占比达50%，显示内地企业对香港作为国际金融中心地位的持续认可。按业态分析，甲级写字楼交易占比40%，位居首位，反映投资者对办公物业未来租金收益的乐观预期。大宗交易活跃度提升有助于改善市场流动性，加速价格发现进程，为整体市场复苏奠定基础。
香港零售物业市场在访港旅客持续回流的推动下，呈现明显企稳迹象。2025年1-11月，大陆入境旅客达3448万人次，同比增长11.5%，有效对冲了港人北上消费的影响。零售业销货价值累计同比增速转正，升至0.42%，结束连续数年的下滑趋势。
零售物业租金对此作出积极反应。2025年11月，香港私人零售业楼宇租金指数环比下降0.1%，同比下跌4.8%，但环比降幅连续两月收窄。分区表现差异明显，九龙区域平均月租金环比增长2.4%，实现连续两个月正增长，显示局部市场已率先回暖。这一改善主要得益于奢侈品、化妆品及时装配饰等类别的销售回升，这些品类历来是香港零售业的重要支柱。
商户组合优化和消费习惯转变正在重塑零售物业格局。业主方积极调整租户结构，增加体验式消费、餐饮娱乐等业态占比，以提升商场吸引力和滞留时间。同时，会员计划、营销推广活动加强，有效提升了商场人流量和销售额。这些举措有助于零售物业租金逐步企稳，为整体市场复苏提供支撑。
香港零售市场正处于深刻转型期。传统以奢侈品为主导的消费结构逐步向多元化、体验式方向转变。本地消费群体重要性提升，与旅客消费形成互补。零售物业业主通过引入首店品牌、限量版产品发布等策略，强化项目独特性和吸引力。
未来随着香港与内地融合深化，特别是粤港澳大湾区建设推进，零售物业市场有望获得新增需求。跨境消费便利化、交通基础设施完善，将进一步促进人员流动和消费活动。零售物业租金在经历深度调整后，已具备较高性价比，对商户吸引力增强，为持续复苏创造有利条件。
作为香港领先的综合商业项目发展及运营商，太古地产在此轮市场变化中展现出强劲韧性。公司收入高度依赖物业投资业务，2025年上半年该业务收入占比达75%，物业销售和酒店业务分别贡献20%和5%。从区域分布看，香港和内地市场是核心收入来源，2024年占比分别为60%和37%。
财务稳健性是太古地产的重要优势。2025年上半年末，公司净负债率维持在15.7%的低位，加权融资成本为3.6%，获得穆迪A2评级。银行及债券借款总额556.1亿港元，其中一年内到期占比23%，港币借款占比56%，负债结构合理，流动性风险可控。2024年分红对应股息率近5%，为投资者提供稳定现金回报。
公司采取渐进式增长股息策略，2016-2024年每股股息由0.71港元提升至1.1港元，年复合增速达5.6%。稳定的分红政策体现管理层对业务前景的信心，也增强股票吸引力。随着商业地产市场复苏，租金收入增长有望进一步支撑股息提升。
太古地产在香港的业务布局以办公楼和零售物业为核心，两者分别贡献物业投资收入的40.8%和54.9%。截至2025年上半年，公司在港已落成办公楼总建筑面积约1000万平方英尺，尽管面临高空置率挑战，平均出租率仍保持88%水平。
租户结构优化是维持高出租率的关键。公司香港办公楼租户以银行金融、贸易类企业为主，受益于港股市场活跃，需求相对稳定。到期租约分布合理，2025年下半年至2026年到期占比不足20%，短期续租压力可控。零售物业表现更为亮眼，太古广场购物商场、太古城中心及东荟城名店仓保持满租状态，出租率100%。
未来增长潜力方面，公司持续推进十年千亿投资计划。截至2025年8月1日，已承诺投放670亿港元，其中香港110亿港元、内地460亿港元、住宅项目100亿港元。2026-2027年是项目完工高峰期，北京太古坊、三亚太古里、西安太古里等重点项目将陆续投入运营，为可租面积增长提供动力。
恒隆地产凭借其高端定位和精细化运营，在香港商业地产市场占据重要地位。公司战略经历三次重大演进：从香港多元化商业投资（恒隆V.1），到内地大规模扩张（恒隆V.2），再到当前通过管理合约、扩建和资产优化巩固现有资产地位（恒隆V.3）。这一演变反映公司对市场变化的敏锐把握和战略定力。
业务构成方面，物业租赁是绝对主力，2024年内地和香港物业租赁收入占比分别为57.5%和27.1%。内地物业均以"恒隆广场66"品牌命名，定位高端，成功在9个城市建立"城市脉动"领导地位。香港业务则覆盖零售、办公楼、住宅及服务式寓所多元业态，形成互补协同效应。
财务表现显示，公司净资产保持高位，2025年上半年末达1430.8亿港元。尽管收入利润存在周期波动，但核心业务稳健。2024年收入112.4亿港元，归母净利润21.5亿港元，2001-2024年收入年复合增长率6.7%。杠杆水平可控，2025年上半年末净负债率33.5%，平均借贷成本降至3.9%。
恒隆地产在内地市场的深度布局是其长期价值的重要支撑。公司在内地9个城市拥有11个主要项目，包括上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场等标杆物业。2024年，内地商场租金收入占比58%以上，上海两项目贡献突出。
出租率表现强劲，上海、广州等核心城市项目出租率接近或达到100%。杭州恒隆广场、无锡恒隆广场等新项目陆续推进，预计将带来73.7万平米新增面积，相当于现有规模30.6%。这些项目定位高端，有望进一步提升公司在内地高端零售市场的份额。
香港业务方面，公司拥有6大物业组合，出租率保持稳定。2025年上半年零售、办公楼、住宅及服务式寓所出租率分别为94%、87%、82%。蓝塘道23-29、卫信道8-12A号等核心地段住宅项目储备，为未来物业销售提供增量空间。
香港商业地产市场的当前复苏具备基本面支撑。宏观经济环境改善是核心动力，香港GDP增速反弹，就业市场稳定，为商业活动扩张提供基础。金融市场活跃度提升，带动相关行业办公需求增长。旅客回流趋势延续，支撑零售消费复苏。
政策环境亦有利于市场复苏。香港政府积极推动经济发展，吸引人才和企业，增强城市竞争力。与内地融合深化，特别是粤港澳大湾区建设推进，为香港商业地产带来长期需求增量。基础设施完善，如北部都会区发展，将创造新的商业中心和价值增长点。
不过，复苏进程可能呈现渐进和分化特征。核心区优质物业率先受益，空置率下降和租金增长更明显。非核心区和高楼龄物业复苏相对滞后。投资者需关注不同区域、业态的差异性，精准把握投资机会。
注：文章综合自平安证券-《香港商业地产逐步触底，标杆商业开发运营商梳理》，如有信息疏漏请后台联络小编。
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