2025全年华东地区五大城市司法拍卖房产情况分析

本次报告中选取的华东五大城市为上海、杭州、苏州、南京以及无锡。

2 月苏州、南京公积金法拍贷政策启动；

3 月常州公积金法拍贷首付政策实施；

4 月苏州公积金法拍贷额度优化；

7 月苏州、杭州带押过户深化；

10 月，上海、杭州限购优化；

12 月上海、苏州、宁波税费与清场规则细则落地。

本图清晰呈现2025 年华东法拍政策从公积金贷试点、带押过户推行到税费清场规则统一的全年演进，凸显苏州先行、长三角协同的区域特点。

1、全年市场核心数据总览

2025年1-12月华东区域司法拍卖市场挂拍量为19311套；挂拍金额为741亿元；成交量为11841套，成交率为61%；成交金额为365.9亿。

与2024年1-12月相比，华东司法拍卖市场挂拍量同比上涨15%，成交量同比增长16%，成交率基本与24年持平。

2、各类型法拍资产情况

分业态来看，25年住宅用房为法拍市场主力，挂拍14676 套、成交 9794 套，成交率67%，成交金额260.5 亿元，占总成交金额超六成。

商业用房挂拍量4635 套，成交 2047 套，成交率 44%，为三类业态中成交率最低，成交金额 105.4 亿元。

工业房产挂拍量最少，仅121 套，成交 82 套，成交率 68%，居三类业态首位，成交金额 36.8 亿元。

3、各城市数据

2025年1-12月华东五大城市中挂拍量最高的城市是苏州，挂拍量是5283套;成交率最高的城市杭州成交率是74%；流拍率最高的城市无锡，流拍率45%。

其中上海挂拍量2962成交量2041成交率69%成交金额170亿；

南京挂拍量3519成交量1928成交率55%成交金额41亿；

无锡挂拍量3374成交量1776成交率53%成交金额36.6亿；

杭州挂拍量4294成交量3167成交率74%成交金额88.2亿；

苏州挂拍量5283成交量3011成交率57%成交金额66.9亿。

1、住宅用房法拍市场

1.1、住宅整体数据

2025年1-12月华东法拍住宅用房挂拍量为14678套；成交量为9794套，成交率为66.73%；成交金额为260.5亿元。

与2024年1-12月相比，华东法拍住宅用房挂拍量同比增长18%，成交量同比增加17%，成交均价同比下降1%，成交金额同比增长15%，成交率同比下降1%。

1.2、各城市数据

2025年全年华东五大城市中住宅用房挂拍量最高的城市是苏州，挂拍量是4126套;苏州因其高挂拍量，成交量也位居榜首；成交率最高的城市是上海，成交率是81%。

其中上海挂拍量1995 成交量1606 成交率81% 成交金额710亿；

杭州挂拍量3174 成交量2501成交率79% 成交金额65.1亿；

苏州挂拍量4126 成交量2610 成交率63% 成交金额37.6亿；

南京挂拍量2831 成交量1600 成交率57% 成交金额25.8亿；

无锡挂拍量2550 成交量1464 成交率57% 成交金额17.7亿。

2、商业用房法拍市场

2.1商业用房整体数据

2025年五大城市法拍商业用房挂拍4635套，成交2047套，成交率44%，成交金额105.4亿元；其中，商铺挂拍2313套，成交915套，成交率40%；办公用房挂拍946套，成交392套，成交率45%，公寓挂拍1376套，成交740套，成交率54%。

与24年相比，商业用房挂拍量同比上涨7%，成交率同比上涨12%，成交率上涨5%，成交总价同比上涨33%。

其中上海挂拍量924 成交量404 成交率44% ；

杭州挂拍量1111 成交量647成交率58% ；

苏州挂拍量1136 成交量389 成交率34% ；

南京挂拍量668 成交量318 成交率44% ；

无锡挂拍量796 成交量289 成交率36%。

3.工业房产法拍市场

2025年华东地区五大城市工业房产挂拍121笔，成交82笔，成交率61%，成交金额36.8亿元。挂拍量最高的城市为上海，挂拍量是43套;成交率最高的区域为杭州，成交率为100%。成交金额最高的为苏州，为13.7亿。

其中上海挂拍量43 成交量28 成交率65% 成交金额9.4亿 ；

杭州挂拍量9 成交量9成交率100%，成交金额2亿 ；

苏州挂拍量21 成交量12 成交率57% 成交金额13.7亿 ；

南京挂拍量20 成交量10 成交率50%成交金额4.4亿 ；

无锡挂拍量28 成交量23 成交率82%成交金额7.4亿。

综合2025年华东地区五大城市司法拍卖市场运行情况可以看出，司法拍卖仍是当前不动产风险资产出清的核心渠道。在高供给压力持续释放的背景下，法拍市场全年呈现出挂拍规模继续扩张、成交规模被动放量、成交率低位徘徊、价格端持续让渡的典型特征。

展望后续走势，司法拍卖仍将是不动产风险资产处置的主渠道。一方面，前期积累的不良资产与抵押风险尚未完全出清，司法拍卖在制度层面具备强制性与覆盖面的优势，仍是最具确定性的处置路径；另一方面，在成交效率修复有限、价格中枢持续承压的背景下，法拍市场短期内难以脱离“以量换价”的运行逻辑，出清节奏仍将更多由供给端主导。

进一步结合制度约束判断，部分银行抵债资产存在明确的处置期限要求，延迟处置将带来资本与风险成本。在此背景下，司法拍卖作为风险资产最终出清通道的重要性反而有所强化。

综合判断，2026年法拍市场面临的供给与处置压力不排除高于2025年，成交规模或继续维持高位运行，但成交效率与价格端仍将承压，市场整体更可能延续以风险出清为主导、以价格让渡为支撑的运行格局。

指标解释

[1]数据来源：阿里、京东司法拍卖板块。

[2]挂拍量指在当月开拍房产数量，多次拍卖房产记录最后一次记录，体现房产拍卖市场供应情况。

[3]挂拍金额指房产的挂拍金额，多次拍卖房产记录最后一次记录，体现市场供给侧新增的资产规模。

[4]成交量指成交资产笔数，体现拍卖市场交易活跃程度。

[5]成交率=成交量/挂拍量，体现拍卖市场中资产成交可能性，成交率越高表示拍卖市场的流动性越高。

[6]成交金额指所有成交房产的最终成交价之和，体现拍卖市场实际达成的交易总规模与资金量。

[7]成交套均=成交金额 / 成交量，体现成交房产的平均价值水平，用于分析价格结构与趋势。