接上篇
案例6：使用业主空调系统（中央空调接入）
场景画像
物业已有集中供冷供热，项目希望直接接入使用，以节省投资或缩短周期。
关键风险
- 省的是设备钱，可能亏在稳定性上：开放时间、温控策略、系统故障都不由你决定。
- 参数不清会导致冷量不足，后期被迫补装，改造接口的“零碎追加”特别容易超预算。
建议路径
三件事前置确认：开放时间/条件、关键参数数据、冷量核算。把接入方案提前给专业单位出预算，别把预算建立在“感觉能用”上。
检查清单（接入业主空调系统）
- □ 开放时间：夏/冬是否覆盖营业时间，是否支持加时，收费规则
- □ 开放条件：温度设定范围、分时策略、节能模式对体验影响
- □ 技术参数：水流量、供回水温度、管径、压差等关键数据（书面为佳）
- □ 冷量核算：物业可供冷量与需求是否匹配，缺口是多少
- □ 末端匹配：末端形式、分区控制、温控策略是否可实现
- □ 接入工程：阀门、过滤器、计量、控制、管路改造工作量评估
- □ 计费方式：按面积/按表/按时段，费用不确定性评估
- □ 维护责任：故障响应、停机风险、补救措施与责任条款
- □ 备选方案：冷量不足时自设空调机位、噪音、散热评估是否完成
- □ 披露点：对营业稳定性的依赖程度与最坏情形应对措施
案例7：排烟与空调噪音处理（邻里敏感项目）
场景画像
项目毗邻居民或敏感点位，油烟、噪音、振动、热风散热都会被放大检视。
关键风险
- 这类项目不是“装完就结束”，而是“开业后才开始被检验”。
- 后期整改往往更贵，因为要在运营中施工，窗口期短、扰民更敏感。
建议路径
把“邻里影响评估”做在方案阶段：先画敏感点位，再定设备与管道路径。必要时采用百叶遮挡、减震、阻尼包扎、变频等组合拳，并用历史决算做预算锚点。
检查清单（油烟/噪音/振动/散热）
- □ 周边敏感点位：住宅窗户/阳台/卧室朝向等距离与方位标注
- □ 排烟路径：烟管走向、出风口位置高度、是否直吹居民、是否需改向/加高
- □ 设备布置：外机/风机/净化设备与敏感点位距离，是否有隔声空间
- □ 结构传声：风机基础与楼板类型，是否需要减震底座/减震垫
- □ 油烟净化：净化效率要求、维护空间、清洗频率与责任明确
- □ 热风与散热：遮挡措施是否影响散热导致设备降效/故障
- □ 夜间策略：是否需要低噪运行，变频与控制策略是否具备
- □ 费用参照：同类项目历史整改/维修决算是否收集并用于预估
- □ 风险披露：投诉概率、整改成本级别、可能出现的限时/停业风险
案例8：砖混结构拆除及加固（复杂老式房产）
场景画像
砖混或结构复杂物业，承重墙/梁影响厨房布局，需拆改或开洞并加固。
关键风险
- 结构不确定性会带来成本与工期的大摆幅。
- 加固新增构件可能挤压动线与设备空间，让平面“画得出来装不进去”。
建议路径
加固方案必须前置：项目进入关键决策前就要结构踏勘与初步方案，平面规划同步预留可能新增构件与检修空间，别等施工阶段“边拆边规划”。
检查清单（结构拆除/加固）
- □ 结构类型确认：砖混/框架/剪力墙等，现场与图纸一致性核验
- □ 承重构件识别：承重墙、主次梁、柱位置标注到平面图
- □ 拟拆改清单：拆墙/开洞位置尺寸，是否触发结构风险
- □ 加固单位踏勘：是否已踏勘并给出初步方案与费用级别
- □ 施工可行性：运输、作业面、粉尘噪音控制、施工窗口与物业配合
- □ 新增构件影响：包钢/新增柱/截面加大对厨房与动线的影响
- □ 机电复核：对管线走向、吊顶净高、设备检修空间影响
- □ 披露点：结构风险、费用上限、工期不确定性与合规审批风险
案例9：自动扶梯、电梯方案（客流组织与可达性提升）
场景画像
需要扶梯/电梯组织客流，提升商业表现或改善可达性。
关键风险
- 设备不是“买来放进去”，而是要匹配结构开洞、底坑、机电配套与安装运输条件。
- 扶梯不能替代疏散楼梯，疏散体系必须独立满足。
建议路径
在关键呈报或评审前让厂家先勘察，拿到初步方案与费用级别，再谈平面与价值。避免“图纸很顺，现场很难”的尴尬。
检查清单（扶梯/电梯方案）
- □ 厂家现场勘察：是否完成并形成初步方案与费用级别
- □ 提升高度：楼层完成面标高差实测或可核对
- □ 设备参数：倾角、净宽、缓冲步数、完成面宽度等是否确定
- □ 结构条件：楼板开洞位置、梁柱避让、底坑/防坠落井空间满足性
- □ 下方空间限制：防坠落井范围内是否被规划为其他功能（需避免）
- □ 安装运输：运输路径、吊装条件、临时占道与物业协同事项
- □ 机电配套：电源容量、控制柜位置、检修空间、噪音振动控制
- □ 疏散体系核对：扶梯不可替代疏散楼梯，疏散楼梯数量与位置独立满足
- □ 披露点：设备引入对平面、成本、工期影响与带来的客流价值假设
案例10：夹层设计方案（层高与面积的交换游戏）
场景画像
层高较高但业主提供面积不足，考虑通过夹层满足功能与座位需求。
关键风险
- 夹层不是“加面积”，是“加义务”：疏散条件、楼梯数量、结构承载、管线空间都可能升级要求。
- 层高瓶颈处一旦处理不好，舒适度与系统布置会双双变窄。
建议路径
先确保一层关键体验区与动线不被压迫，再考虑夹层承担相对单纯的后勤功能。夹层越接近层高极限，越要谨慎评估天花与管线的“可塞性”。
检查清单（夹层可行性）
- □ 层高实测：梁底标高、可用净高、天花与管线空间是否满足
- □ 功能定位：夹层用途明确（厨房/仓储/办公/就餐），并核对相应规范要求
- □ 疏散核对：夹层面积达到一定规模时是否需要两处疏散通道/两部楼梯（按当地规范核对）
- □ 楼梯布置：楼梯位置、宽度、两楼梯口距离等条件可满足性
- □ 门厅与点餐区净高：关键体验区是否会被夹层压迫（避免“进门就压头”）
- □ 钢结构费用：钢梁、楼承板、楼梯、围护、防火处理等分项预估
- □ 承载校核：原结构承载是否足够，是否触发加固与费用追加
- □ 管线空间：排烟、新风、空调、消防管线穿行可行性与瓶颈点识别
- □ 披露点：夹层带来的合规义务、费用上限、工期不确定性与体验影响
结语：特殊条件不是障碍，是一份“提高难度的考卷”
这些案例的共同点很朴素：
- 合规路径要先于热情（尤其消防与权属问题）；
- 责任边界要先于施工计划（电力增容、业主系统接入）；
- 邻里影响要先于开业宣传（噪音与油烟最擅长“秋后算账”）；
- 结构与机电要先于平面美学（否则图纸会在现场被现实揉成纸团）。
把暗礁标在海图上，项目就不会因为一声闷响而临时改名叫“事故复盘会”。
Evangelist，男，80后，一个喜欢一本正经胡说八道的胡人。
