盈科原创 | 继承房产,还要交税?

PART  ONE

很多人以为继承是家人之间的财产转移，国家应该不收税。这个想法，对，但也不完全对。在我国现行的税收法律框架下，继承房产本身，确实不征收个人所得税、增值税和土地增值税。但这里的“继承”特指法定继承和遗嘱继承。

根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定，房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，免征个人所得税。同样，在增值税和土地增值税方面，因继承方式无偿转让房地产的行为，一般不予征收。

但是，这一切的免税前提，都发生在你“继承”这个环节。当你真正想把继承来的房子，从逝者的名下，变更登记到你自己的名下，以及未来你想要处置这套房子时，故事就完全不一样了。

PART  TWO

继承发生时，你首先需要办理的是房产的过户登记。在这个过程中，有两项税费是你大概率需要面对的。

第一，契税。 根据《中华人民共和国契税法》的规定，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。但是，这里指的是“法定继承人”。如果你是非法定继承人，根据遗嘱或者遗赠扶养协议承受房产，那么你就被视为受赠人，需要按规定缴纳契税，税率通常是3%。所以，关系远近，在这里直接体现成了真金白银。

第二，印花税。 办理房产证时，你需要按“权利许可证照”税目缴纳印花税。这笔钱金额很小，几乎可以忽略不计，但它确实存在。

所以你看，在顺利继承并拿到新房本的过程中，你可能只需要花一点点印花税钱，甚至契税都免了。然而，真正的“税务重头戏”，往往在你继承之后，当你打算卖掉这套房子的时候。

PART  THREE

你以为继承来的房子就是零成本？税务局在你卖出的时候，会把你继承时“欠”的税，连同新产生的税，一并算清楚。

首先，个人所得税可能高达20%。 当你出售继承来的房产时，税务部门会严格核查你的购房成本。对于继承的房产，你的“购房原值”如何确定？通常，税务机关会认可你继承时，该房屋的上一次取得成本（比如被继承人当初的购买价），或者允许你提供相关凭证。

这时，个人所得税的计算方式：（出售总价 - 合理费用）× 20%。合理费用包括当初继承和现在卖出时支付的税费、装修费（需提供发票）、贷款利息等。如果原值难以确定，税负计算起来就不划算啦。

只有出售的房产满足“满五年且家庭唯一住房“的条件，可以免征个人所得税。否则都需要缴纳。

其次，增值税及附加。 这取决于你继承的房产是否符合“满两年”的条件。这个“两年”是从被继承人取得房产的时间开始算起，还是从你继承过户的时间开始算？通常是以被继承人最初取得房产的时间为准。如果该房产持有时间超过两年，你出售时免征增值税；如果不足两年，则需要按5%的征收率缴纳增值税及相应的城市维护建设税、教育费附加等。

最后，土地增值税。 目前暂免征收土地增值税。

是不是感觉信息量巨大？我们来看一个简单的案例，让一切更清晰。

PART  FOUR

张先生从其父亲那里继承了一套位于市区的住宅。父亲于2010年以100万元购入此房，相关票据齐全。2023年父亲去世，张先生作为独生子依法继承。2024年，张先生因故决定出售该房产，成交价为300万元。过程中，他支付了中介费等合理费用共计5万元。

在继承环节（2023年）：

个人所得税：免征。

契税：张先生为法定继承人，免征。

印花税：办理新房产证，产权转移书据所载金额的万分之五。

增值税/土地增值税：继承行为，不征收。

在出售环节（2024年）：

增值税及附加：父亲2010年购房，至2024年出售，持有时间远超2年，免征。

土地增值税：个人销售住房，免征。

个人所得税：这是关键。张先生能提供父亲当初100万元的购房发票。 *   应纳税所得额 = 出售价 - 房屋原值 - 合理费用 = 300万 - 100万 - 5万 = 195万元。 *   应纳个人所得税 = 195万 × 20% = 39万元。

看到了吗？即使一切手续合法合规，且有完整的成本凭证，张先生在卖掉继承来的房子时，依然需要缴纳高达39万元的个人所得税。如果他没有那张100万的购房发票，税费更高！

所以，继承房产绝不是“零成本到手”。它更像是一笔“递延纳税”的资产。在决定继承尤其是计划未来处置房产时，务必算清这笔经济账。

最后的提醒：税收政策具有时效性和地域性，具体执行中各地税务机关可能有细化的规定和操作口径。在面对重大资产处置时，最好的办法是咨询专业的律师、税务顾问或直接向当地税务局求证，用清晰的法律和财务规划，守护好这份来自家族的馈赠，别让“甜蜜”变成负担。

作者