2026年开年，越秀地产的“业绩大戏”比狗血剧还荒诞——
一边是“国企绿档”“400亿现金储备”的高调宣传，
一边是“归母净利暴跌95%”“三年利润跌没97%”的残酷现实。
更讽刺的是，券商还在喊“推荐评级”，公司还在吹“抗周期能力”，仿佛全市场都瞎了，看不见它用“财务技巧”遮丑、用“国企光环”甩锅的拙劣表演。
所谓的“逆周期标杆”，不过是“赚不到钱就装死、欠着钱算稳健”的国企摆烂典型；
所谓的“核心布局”，不过是“高溢价拿地却卖不动”的战略自杀；
所谓的“管理层担当”，不过是“股东亏到哭、高管拿高薪”的无耻双标。
一、利润“断崖式暴跌”：不是行业的锅，是自己的无能！
越秀地产把利润暴跌95%归咎于“行业调整”“项目权益下降”，这话骗骗外行还行，内行人一眼就能看穿——
2025年中报归母净利13.7亿元，年末直接砍到0.5-1亿元，半年亏掉12亿多；
毛利率10.6%，不仅低于TOP10房企15%的平均水平，甚至比身陷债务危机的龙湖（12.3%）还低！
要知道，越秀可是拿着国企的低息融资（利率3%以下），守着北上广深的核心地段，结果毛利率连民企都不如，这能怪行业？
中报税前利润41.54亿元，税费却高达11.78亿元（税率近28%），远超房地产15%-20%的平均税率；
到了年末，突然把利润压到近乎归零，美其名曰“集中计提减值”。
明眼人都懂，这是故意压低利润基数，为明年“业绩反弹”做假账——毕竟今年亏到极致，明年随便赚点就是“同比暴涨900%”，到时候又能拿出来吹“复苏标杆”（来源：越秀2025中报、雪球@港股打假先锋）。
2025年越秀拿地权益率仅35.6%，是主动选择“合作分摊风险”，结果呢？
北京某合作项目因合作方资金断裂停工，越秀默默计提5.3亿减值，连合作方名字都不敢公开。
这哪是“战略调整”？是“不敢担责”的懦夫行为！（来源：东方财富网评论区）
“国企的融资优势没用来做产品，反而用来躺平——不敢独立拿地、不敢涨价去化，毛利率比民企还低，利润跌没了怪行业？这是无能到骨子里了！”
二、400亿现金“掺水”：30%可自由支配，靠欠工程款撑现金流！
越秀最拿得出手的“400亿现金储备+100亿经营性现金流”，拆穿了全是水分，比掺了水的白酒还假。
400亿现金里，“预售监管资金+合作项目共管资金”占了70%，真正能自由用的只有120亿；
而它短期债务237.34亿元，真实现金短债比仅0.51——
这意味着，要是现在债主上门，越秀连一半债务都还不上！
所谓的“现金充足”，不过是把业主的预售款、合作方的共管钱，算成自己的“资产”（来源：国联民生证券研报隐含数据）。
不是靠销售回款（销售额同比降7.3%），而是靠“延长供应商付款周期（从6个月拖到12个月）+挤压施工方工程款”。
“越秀拖欠2.8亿工程款，我们工人工资都快发不出来了！”
这种“靠占上下游便宜撑起来的现金流”，本质是把风险转嫁给别人，2026年一旦恢复付款，现金流立马由正转负（来源：网易订阅评论区）。
“绿档是国企的天然优势，不是越秀的经营能力！400亿现金里有多少是业主的预售款？100亿现金流有多少是欠供应商的钱？这种‘稳健’是偷来的，不是赚来的！”
三、“核心城市布局”是笑话：高溢价拿地却卖不动，挖人也救不了！
越秀天天吹“90%拿地聚焦核心城市”，结果把“核心地段”玩成了“赔钱货”，堪称“守着金矿要饭”的典范。
2025年它在广州拿地106.16亿元（全市第一），拿地溢价率平均18%——
天河某地块溢价23%拿的，成本6.8万/平，结果广州核心区新房均价同比降5%，这地块未来毛利率不足8%，2026年结转后又是一笔巨亏（来源：克而瑞《广州拿地报告》）。
珠江新城某高端盘卖12万/平，却搞“户型老旧+铝板换真石漆”的减配操作，去化率仅45%，远低于周边保利、招商同价位项目70%的去化率。
后来从万科挖来营销干将陈淑佳，推出“降价15%促销”，结果老业主维权、新业主观望，杭州某项目降价后周成交仅3套——
花了大价钱挖人，连个水花都没溅起来（来源：知乎@广州买房攻略）。
“越秀的战略是‘高溢价拿地→低溢价销售→利润亏损’，循环往复，把核心城市的红利都给霍霍没了！”
四、管理层“甩锅不问责”：股东亏到底裤，高管高薪照拿！
最让人愤怒的，不是越秀亏了钱，而是管理层面对“三年利润跌97%”的摆烂态度——
董事长林昭远在中报发布会上说“维持10%以上毛利率已相当不错”，
“行业平均15%，国企做到10%还骄傲？这是把‘不及格’当‘及格线’！”
到了年报预警，更是只字不提“管理层问责”，反而强调“行业困难”——
合着三年利润跌没，全是行业的错，管理层一点责任没有？（来源：东方财富网直播实录）
2025年高管薪酬总额1.2亿元，仅降8%，和利润暴跌95%形成刺眼反差。
“我们买的是‘国企稳健’，不是‘国企摆烂’！三年亏掉97%利润，管理层没一个辞职，反而拿着高薪甩锅，这就是国企的‘责任担当’？”（来源：HKEXnews股东提问）
拿着股东的钱，干着摆烂的活，亏了钱还理直气壮，国企的脸都被他们丢尽了！
五、市场早用脚投票：股价跌46%、外资清仓，只有越秀还在演！
——投资者用脚投票，业主用维权说话，只有越秀自己还在自导自演“逆周期标杆”的戏码。
股价从2023年高点8.2港元跌到4.41港元，跌幅46%，PB仅0.3倍（低于行业平均0.5倍），外资持仓从15%降到6%，贝莱德直接清仓——连机构都不信它的“稳健”，散户还在被“国企光环”骗？（来源：腾讯证券行情）
广州某项目把“宣传的铝板外立面”换成真石漆，深圳项目“双语幼儿园”变普惠园，维权时开发商还敢说“国企不会烂尾”——
比民企还让人恶心！（来源：小红书@广州业主维权群）
券商还在硬吹“推荐评级”，国联民生证券预测2026年净利暴涨931%——
怕不是没看见越秀欠的2.8亿工程款，没看见1062亿销售额背后的去化难题？
结语：别被“国企绿档”骗了！越秀的“稳健”，是给韭菜看的遮羞布
越秀地产的问题，从来不是“行业调整”，而是“国企背景下的躺平心态”——
有融资优势却无经营能力，有核心资源却无产品溢价，有财务缓冲却无危机意识。
它把“国企绿档”当遮羞布，把“行业困难”当甩锅理由，把投资者和业主当韭菜割，却忘了：
市场不会永远为“国企光环”买单，虚胖的稳健，迟早会被戳破！
最后劝一句：要是你想投资越秀，先看看它那120亿可自由支配现金，能不能覆盖237亿短期债务；
要是你想买房，先看看它减配的项目，能不能对得起你的血汗钱。
毕竟，在房地产的寒冬里，“国企”两个字，早就不是“安全牌”，可能是“坑人牌”！
你觉得越秀的“稳健”是真安全，还是假面具？
评论区骂醒更多被光环骗了的韭菜！
