同样是无房产原值,为啥这家公司报房产税没被查?

导语：公司无法取得房产原值的情况下，申报公司自用房产税如何确认房产原值？

一、政策依据

文号：《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）

涉及条款内容：

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

文号：《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）

涉及条款内容

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

文号：《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）

涉及条款内容

一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二、政策解读

根据财税〔2008〕152号文件规定，房产原值应按照国家有关会计制度规定进行核算。如果企业无法取得房产原值，应按照规定进行调整或重新评估。这意味着企业不能随意确定房产原值，而需要遵循一定的方法和程序。在实际操作中，可以通过以下途径确认房产原值：

1.查阅相关合同、协议等资料，了解房产的购置情况和价格。

2.咨询当地房地产管理部门，获取同类房产的市场价格信息。

3.聘请有资质的评估机构对房产进行评估，以评估价值作为房产原值（评估是“在无法取得原始成本且税务机关同意的情况下”的补救措施，而非法定义务）。

三、案例分析

案例一

A公司于2015年购置一处房产用于自用，但由于历史原因，无法取得房产原值的相关凭证。A公司通过查阅购房合同，发现合同中约定的购房价格为500万元，但未包含契税等相关税费。经咨询当地税务机关，契税税率为3%。则该房产的原值应确认为500 + 500×3% = 515万元，A公司应按照515万元的房产原值申报缴纳房产税。

提示：以实际发生的、与取得房产直接相关的全部支出为基础确认原值

案例二

B公司在2018年自建一处房产用于办公，由于会计核算不规范，无法准确确定房产原值。B公司聘请了有资质的评估机构对该房产进行评估（评估报告需明确用于房产税计税目的），评估价值为800万元。税务机关认可了该评估价值，B公司应按照800万元的房产原值申报缴纳房产税。

四、税企争议

（一）评估价值的合理性

企业和税务机关可能在评估价值的合理性上存在争议。企业可能认为评估价值过高，增加了房产税负担；而税务机关可能认为评估价值过低，存在少缴房产税的风险。

（二）资料的真实性和完整性

企业提供的相关合同、协议等资料的真实性和完整性也可能成为税企争议的焦点。税务机关可能对资料的真实性进行核实，要求企业提供更多的证明材料。

五、稽查焦点

（一）房产原值的确认方法

税务稽查时，会重点关注企业在无法取得房产原值的情况下，是否按照规定的方法和程序确认房产原值。是否存在随意确定房产原值、少缴房产税的情况。

（二）评估机构的资质和评估报告的合规性

税务机关会检查企业聘请的评估机构是否具有合法资质，评估报告是否符合相关规定。对于评估价值明显不合理的，可能会要求重新评估。

六、会计核算操作

取得评估价值或确定房产原值时

借：固定资产——房产

贷：以前年度损益调整（若属前期差错）

资本公积/营业外收入（若为首次入账）

以上内容需结合具体情形

计提房产税时

借：税金及附加

贷：应交税费——应交房产税

缴纳房产税时

借：应交税费——应交房产税

贷：银行存款

专业提示：

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