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开年伊始，房地产市场的风向正在悄然生变。从高层定调到数据回暖，再到地方政府的实质性动作，一系列积极信号开始释放。其中，最受关注的莫过于上海市政府宣布直接下场收购二手房，用以补充保障性住房。
这传递出什么信号？楼市是否迎来关键转折点？
一、上海楼市率先出现“独立行情”
根据国家统计局公布的70城房价数据，上海是少数去年新房价格同比上涨的城市之一。这主要得益于高端住宅的强劲表现：
在此背景下，上海政府下场收购二手房，被视为一个明确的市场见底信号。
为何说这是个重磅信号？
早在2023年，央行就推出了千亿租赁住房贷款支持计划，但多地推进缓慢，核心顾虑在于担心收购价过高导致“国有资产流失”。如今上海敢于率先行动，表明其对当前二手房价格底部区域的认可，以及对未来市场的信心。这是一种用真金白银为市场托底和定锚的行为。
二、上海“收房”模式：疏通置换链条，激活市场
上海此次收购并非“大水漫灌”，而是精准、市场化的操作：
资金来源多元化：采用“区级财政+企业自有资金+商业银行贷款”模式，其中中国建设银行提供中长期贷款支持。未来依靠稳定的租金收益来覆盖成本，实现可持续运作。
收购标准清晰：
运作模式市场化：房东自愿报名，收购价按市场价或评估价协商。房款参照“房票”监管，鼓励卖方将所得资金用于再购房。这一设计精准打通了“卖旧买新”的置换链条，有望激活整个交易市场。
三、去库存迎来关键拐点
房地产下行的核心是供需失衡。但最新数据显示，库存压力有望在今年迎来实质性缓解：
新开工面积持续低于销售面积：2025年新开工销售比预计仅66%，意味着每卖出100套房，只有66套来自新开工，其余消化的是库存。“少盖多卖”模式已持续四年。
“保交楼”任务基本完成：去年底住建部宣布保交房任务全面完成，意味着由停工项目形成的“僵尸库存”新增渠道已被切断。
库存已进入下降通道：截至2025年10月，全国商品房待售面积较年初已下降1.55%。随着供应端继续缩量（控量提质），2026年库存有望进入加速去化阶段。
四、2026年市场展望：预期修复，豪宅继续引领
近期权威媒体发文，强调“改善和稳定房地产市场预期”是重中之重。这标志着政策重心已转向 “稳预期”，而稳预期的关键在于稳价格。
为什么是“稳价”优先？ 在“房住不炒”和住房总量充足的背景下，市场已进入“缺好房子”的改善时代。“买涨不买跌”是人性，只有价格企稳，才能修复购房者信心，激活有效需求。
豪宅的旗帜作用：过去两年，一线城市豪宅的独立行情已证明，稀缺的优质资产始终具备金融属性和保值增值能力。像广州玥玺湾、深圳湾澐玺等“日光盘”的出现，不仅拉升了城市均价，更向市场传递了“优质房产仍有价值”的强大信号。这为高净值人群的资产配置提供了方向，也提振了整体市场信心。
2026年，预计豪宅市场仍将扮演市场“压舱石”和“风向标”的角色。市场的机会将更集中于那些有能力打造顶级产品、满足高端改善需求的房企。
结语
上海收购二手房，是地方政府利用市场化手段托底楼市、打通循环的一次重要尝试。配合全国库存见顶回落、豪宅市场彰显韧性等信号，表明市场内部正在积累积极的转变力量。
尽管整体复苏不会一蹴而就，但最艰难的时刻或许正在过去。2026年的房地产市场，很可能在分化中逐步寻得新的平衡，其中核心城市、核心地段的优质资产，将率先走出低谷，引领市场预期修复。对于购房者而言，这或许是更用心甄选真正价值资产的时候了。
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