过去五年，中国楼市经历了一场深度调整，不少城市房价从高点回落30%-40%。市场最可怕的不是跌，而是没有价格可以参考——当成交量萎缩到冰点，每一套急售的房子都在通过无底线的杀价来试探底部。
这种无序下跌的局面即将结束。
2026年初，上海浦东、静安、徐汇三区正式官宣：政府将直接下场批量收购居民手中的二手房。这些房子经过标准化装修后，将变身为保障性租赁住房，定向供应给城市“新市民”。
这不是个别城市的单独行动，而是国家层面的战略性举措。中央经济工作会议明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，全国已有超过60个城市表态支持此项政策。
01 政府收储：为楼市划定“硬度线”
上海政府此次收储二手房，设定了一个关键条件：收购价格将通过专业评估机构确定。虽然可能比市场价低10%-15%，但这一价格具有官方背书的意义。
政府不可能在半山腰当“接盘侠”。其敢拿真金白银（区级财政+银行专贷）出来买，说明在管理层的测算里，核心区域的这类资产已经跌出了“安全边际”。
这种收储行为相当于为房地产市场划定了一条“硬度线”——低于这个价格，政府将入场托底。这种定价机制，杜绝了房价无底线下跌的可能性。
楼市最怕的不是价格高低，而是价格不确定性。政府收储机制的建立，正是消除这种不确定性的关键举措。
02 租金回报率：房价触底的核心指标
房价底部如何判断？租金回报率是最可靠的指标。
国金证券最新研报指出，当前多数城市的房地产市场已接近估值底部，租金回报率趋于合理区间。经过五年深度回调，上海核心区部分住宅价格已缩水30%-40%，租金回报率从过去的1%左右回升至3%-4%。
这一回报率已能覆盖资金成本。央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，利率仅在3%左右，低于当前租金回报率。
当“租金回报”能跑赢“资金成本”时，房产就从炒作资产转变为稳健的现金流资产。这一转变是房地产市场健康发展的基础。
住房保障制度本质上是为国家构建生活“安全网”和社会“稳定器”。通过收储二手房作保障房，既解决了年轻人住房问题，又帮国企持有核心地段长期资产。
03 激活置换链条：为楼市注入流动性
当前楼市最大痛点是小房子卖不掉，大房子买不起，置换链条卡在最后一公里。
上海政府收购70平以下小户型，正是在为市场定向注入“流动性”。那个卖掉“老破小”的房东，拿到购房款后，可进入新房或大户型市场，促进向上交易的螺旋效应，带动整个置换链条的连锁反应。
当大量老房子从交易市场退出，转入租赁市场，二手房“挂牌量”会减少。供需关系改善，剩余二手房获得止跌底气。这种预期改变，是盘活市场的关键动力。
数据显示，2026年开年以来，重点城市二手房成交持续放量，成交价结束了2025年6月以来的加速下跌。市场自发力量正在推动楼市止跌回稳。
04 政策全国铺开：各地已摸索多种模式
上海并非孤例。青岛早在2025年4月就推出类似政策，计划年内收购1200套个人二手房。深圳、广州等城市也已实质性推进存量房收储工作。目前，存量房收储已形成多种成熟模式：一是“保障房模式”，收购已建成未出售新房用作配售型或配租型保障房；二是“帮卖模式”，帮助居民卖出旧房换新房；三是“租赁机构收购模式”，由市场化租赁机构收购商品房用于租赁。
央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收储。这一政策工具为全国推广提供了资金保障。
住房保障工作已纳入地方政府绩效考核核心指标，建立了“目标考核+过程监督+效果评估”的全链条考核体系。
05 购房者与房东：如何应对这一变局
对于房东，现在需要积极接纳“资产重估”，寻找离场或置换时机。政府收储为资产提供了“认证的流动性”，特别是核心区域的房产已获政府价值背书。
对于购房者，市场正在从“恐慌抛售”转向“缩量筑底”。上海1月二手房成交量重回2.2万套，挂牌量明显下降，表明市场信心正在恢复。
现在买房，相当于用政府评估价购入，不用担心买了还会大跌。这些被收储的房产价格，就是市场的底线价格。
刚需购房者尤其应关注那些产业园区周边、轨道交通附近的资产，这些是未来的租金锚点。未来房价的支撑，不是钢筋混凝土，而是城市能留住多少有创造力的年轻人。
数据显示，2026年开年以来，房地产市场在“量”和“价”两方面已出现积极变化。重点城市二手房成交持续放量，成交价结束了2025年6月以来的加速下跌趋势。
楼市正在从“恐慌抛售”转向“缩量筑底”。政府收储行为不仅为市场注入了流动性，更重要的是注入了信心。随着“金三银四”传统旺季的到来，房地产市场止跌回稳的迹象将更加明显。
房价即使反弹，也很难出现过去那种普涨大涨局面。但作为国民核心资产，房子将重新起到稳健的压舱石作用。
【核心观点重申】
给房东的信息：低于政府收储评估价，可以不用卖了。这个价格就是官方认可的底部价格，有国家托底。
给购房者的信息：现在买房，就是买在政府划定的“硬度线”上。市场不可能出现比这更低的价格，无需担心买入后继续下跌。
给所有人的信息：国家已明确为楼市构筑政策底。信心比黄金更重要，市场预期正在发生根本性转变。
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