北京楼市观察:优质学区房逆涨冒头,二手房挂牌量骤降,市场探底

2026 年开年，全国核心城市二手房市场暖意初显，上海更是推出收购二手房用于保障性租赁住房的新政，为市场注入强心剂。对于北京购房者而言，当前市场究竟呈现怎样的态势？是否迎来置业窗口期？结合最新市场数据与政策动态，我们不妨一探究竟。

从成交数据来看，北京二手房市场开年表现稳健。

据相关统计，2026 年 1 月北京二手房网签量达 15082 套，这一数据已连续三个月稳定在 1.4 万套以上，虽较 2025 年 12 月的 17200 套环比有所下降，但仍处于近两年来的较高水平，彰显出市场较强的韧性。

细分来看，成交活跃的房源以低总价、小户型为主，尤其是二手学区房，成为引领本轮行情的重要力量。北京市西城区某房产中介透露，新政出台后，部分学区房小区开间户型价格上涨 10 万- 15 万元，朝阳区一热门学区房小区 1 月成交量较去年 12 月翻倍，足见优质学区房仍具备较强的市场吸引力。

供需关系方面，北京二手房市场供应压力正逐步缓解。截至2月5日，头部中介外网挂牌量约12.4万套，较 2025 年年末下降近5%，已回落至近2年较低水平。这一变化背后，是业主预期的积极转变。

过去几年，不少业主为快速出售房源，不得不反复降价，而如今，随着市场信心的逐步恢复，部分业主开始拒绝 “低价竞争”，要么选择撤牌观望，要么将房源由售转租。特别是一些地段较好的老房子，翻新后年化租金回报率可达 3.3% - 3.5%，稳定的租金收益让房东更愿意持有资产，不再急于降价变现。供应端的这种积极变化，也使得业主议价空间略有收窄，为市场价格企稳奠定了基础。

不过，北京楼市仍面临结构性矛盾，其中 “卖旧买新” 的置换链条不畅问题较为突出。

数据显示，北京新房与二手房成交套均总价差值达 333 万元，新房成交套均面积比二手房多 34.0 平方米。巨大的价差和面积差，让不少有改善需求的购房者陷入困境 —— 想要出售手中的二手房置换新房，却面临二手房贬值、新房总价过高的双重压力，导致改善型需求释放受阻。

这一情况与上海此前面临的市场难题相似，而上海近期推出的二手房收购新政，通过政府平台收购核心区域 “老破小” 用于保障性租赁住房，为 “老破小” 业主提供了明确的退出渠道，同时引导业主置换新房，有效激活了置换链条。

实际上，北京早在 2025 年 7 月就已在怀柔区开展二手房收购试点，核心模式为 “以旧换新”，由区属国企北京怀胜智慧城市公司作为实施主体，收购符合条件的二手房后转作保障性租赁住房，同时助力居民置换本区新房。

北京怀柔 “以旧换新” ：

房源要求：仅限普通商品住房（不含储藏室、车位），需满足房龄≤30 年（1995 年后竣工）、面积≤120㎡、坐落于龙山街道 / 泉河街道 / 怀柔镇，且权属清晰（无查封、抵押等需提前解除）。

或许后续北京能参考怀柔和上海此类模式的经验，针对特定区域、特定类型的二手房出台托底政策，或许能打通置换堵点，释放更多改善需求。

对于当前有置业计划的北京购房者，需理性看待市场动态。

若为刚需群体，尤其是有学区需求的家庭，当前市场中低总价小户型房源选择相对丰富，且部分业主议价意愿仍较强，可适当挑选性价比高的房源，不过需注意避开产权不清晰、楼龄过大且无改造空间的房源。

若为改善型购房者，不妨密切关注政策动态，等待更有利于置换的政策出台，同时可提前梳理手中二手房的核心优势，合理定价，为后续置换做好准备。

整体而言，1 月北京二手房市场呈现 “成交稳、供应降、预期改” 的特点，但结构性矛盾仍需关注。随着政策端持续释放利好，市场信心有望进一步修复，不过购房者仍需结合自身需求，理性判断，谨慎决策。

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