1月份的成交数据一出来，给我最大的感觉就是新房和二手房成交正在往两个反方向走。
二手房成交数据在不断回暖，新房却依旧冷热不均。
最新市场监测显示，1月份全国重点13城二手房成交面积约810万㎡，环比上涨16%，同比大涨33%，相比2025年的月均水平也增长了18%。
二手房数据表现不俗，但这不是楼市全面复苏的信号，反而告诉我们楼市即将迎来3个关键变化，最近打算购房的朋友一定要知道。
变化1：二手房回暖，是刚需抄底而非全面复苏
二手房的成交量暴涨，绝非偶然。
最新市场监测显示，成交主力集中在总价100-150万的刚需房源，占比超60%，而且以房龄5-10年的次新房为主。
说白了，不是投资者入场，而是刚需群体看到了性价比，果断出手了。
我身边就有不少这样的粉丝，2025年下半年一直观望，直到年底二手房价格跌到合理区间，加上带押过户全面覆盖、交易流程简化，才终于入手。
更关键的是，2025年下半年二手房加速下跌后，不少业主不愿低价割肉，直接撤牌观望，导致挂牌量下降，优质刚需房源被快速消化，成交量自然水涨船高。
变化2：新房分化加剧，“两头热、中间冷”成定局
和二手房的回暖形成鲜明对比，新房市场的分化越来越严重。
最新市场监测显示，1月份重点城市新房成交环比仅微涨2%，同比仍下跌7%，
而且成交集中在两个极端：要么是核心板块的高端改善盘，要么是远郊的低价刚需盘。
这背后的逻辑很简单，开发商现在不敢冒任何风险，只敢拿核心板块的优质地块，主打高端品质，靠稀缺性吸引改善群体；
而远郊板块则靠低价走量，吸引预算有限的刚需。
反倒是那些单价、总价卡在中间的“不上不下”的新房，既没有核心地段优势，也没有价格优势，1月份的去化率不足30%，销售难度极大。
变化3：市场回归理性，“居住属性”取代“投资属性”
无论是二手房的刚需主导，还是新房的两极分化，本质上都是楼市在回归理性。
最新市场监测显示，现在购房者买房，优先考虑的是“实用性”——二手房看配套、看性价比、看租金回报率；
新房看地段、看房企实力、看居住品质，那些靠“概念炒作”的房源，已经彻底无人问津。
这种分化格局，2026年全年都会持续，不会出现全面复苏，也不会出现大幅下跌，“稳中有分化”将是主基调。
很多人害怕分化，但在我看来，分化不是坏事，反而说明楼市正在摆脱“一潭死水”的状态，正在回归它本来的样子——房子是用来住的，不是用来炒的。
1月份二手房的暴涨，不是楼市全面复苏的信号，而是刚需群体理性入场、市场供需重新匹配的结果；
新房的分化，也不是楼市衰退的信号，而是开发商回归理性、优化供给的表现。
对于刚需来说，不用焦虑，不用跟风，只要找准自己的需求，抓住政策红利，就能买到适合自己的房子；
对于投资者来说，不用执着于短期收益，聚焦核心资产，才能实现资产的稳步保值。
