婚前自己买的房子，离婚时到底要不要分？这是婚姻财产纠纷中最常见的问题，答案并非一概而论，核心取决于“房产出资、还贷情况、产权登记”三个关键因素，结合2025年2月1日施行的《民法典婚姻家庭编解释（二）》及司法实践，确定不同情形的分割规则。
情形一：全款购买+登记在自己名下，不分割
如果婚前以个人财产全款购置房产，且房产证仅登记在自己名下，这套房产属于“婚前个人财产”。根据民法典规定，婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，离婚时对方无权要求分割，房产仍归原产权人所有。
这是最清晰的情形，核心是“个人全款+单独登记”，无任何共同财产参与，自然不存在分割基础。
情形二：婚前首付+婚后共同还贷，需补偿对方
这是司法实践中最常见的争议情形，比如婚前付首付买房、登记在自己名下，婚后用夫妻工资、公积金等共同财产还贷，离婚时房产仍归登记方所有，但需向对方补偿两部分费用：
1. 婚后共同还贷款项的一半；
2. 共同还贷部分对应的房屋增值款。
山东日照中院、江西广昌法院的典型案例均明确此规则，法院会结合房产购买价、离婚时市场价、共同还贷金额等，计算具体补偿数额，并非简单按还贷金额折算。即便婚后由一方单独转账还贷，只要无法证明还贷资金是个人婚前财产，仍视为共同还贷。
情形三：婚前购房+婚后加名，未必对半分
很多人认为“加名就是赠与，离婚必须分一半”，但2025年新司法解释实施后，该观点已不成立。
婚前房产婚后添加对方名字，房产虽认定为夫妻共同财产，但离婚分割时，法院不会一概判决对半分，而是综合考虑婚姻存续时间、双方对家庭的贡献、购房出资来源等因素酌定。
吉林辉南法院的案例中，男方婚前房产加女方名字后，因双方共同生活时间短、无共同子女，最终法院判决房产归男方，仅由男方补偿女方2万元折价款。若婚姻存续十余年、一方承担主要家庭开销，法院也会倾向于让产权方保留房屋，对另一方作出合理补偿。
核心法律依据与裁判原则
2025年施行的《民法典婚姻家庭编解释（二）》明确，婚前财产赠与、房产加名的分割，不再“一刀切”，而是以“出资来源”为基础，兼顾婚姻存续时间、家庭贡献、离婚过错等因素。
法院裁判的核心原则是：保护婚前个人财产权益，同时公平分割婚后共同付出的财产利益，既不让一方因婚姻短暂攫取大额财产，也不忽视另一方对家庭的实际贡献。
重要提醒：这些行为会改变房产性质
1. 婚前购房，登记在双方名下，无论谁出资，一般认定为夫妻共同财产，离婚时按共同财产分割；
2. 婚前个人房产，婚后通过书面协议约定为夫妻共同财产，离婚时按协议执行；
3. 婚前房产的婚后租金、增值收益，若一方有实际经营管理（如出租、装修），该部分收益可能认定为共同财产，单纯自然增值仍为个人财产。
总结：3句话理清分割逻辑
1. 婚前全款独登，房产归个人，不分割；
2. 婚前首付独登、婚后共同还贷，房归登记方，补偿还贷及增值；
3. 婚前房产婚后加名，属共同财产，但分割未必对半，看婚姻实际情况。
