市场正在悄悄起变化
"深圳二手房，终于稳了！"
这不是一句口号，而是2026年开年深圳楼市交出的真实答卷。当很多人还在观望、犹豫时，市场已经用数据给出了答案。
01 数据说话：淡季不淡，二手房"逆袭"了
2026年1月，深圳二手房市场交出了一份让市场意外的成绩单。
5281套——这是1月深圳二手房的过户量。这个数字看似普通，背后却藏着几个关键信号：
•环比增长6.9%：在传统淡季实现正增长，打破了"春节前成交萎缩"的常规
•同比大涨16%：相比2025年同期，市场活跃度明显提升
•连续11个月站稳5000套：市场已经找到了新的"底部支撑线"
更值得关注的是，1月二手房的录得量达到6802套，创下近10个月新高。这个数据更能反映真实的市场交易热度，说明看房、签约的客户正在增多。
更让人意外的是，二手房已经占据了市场绝对话语权。1月全市一二手住宅总网签7860套，其中二手房占比接近七成。这意味着，每10个在深圳买房的人中，就有7个人选择了二手房。
市场，真的变了。
02 三大信号：市场正在发生质变
数据背后，是市场逻辑的深刻变化。2026开年，深圳楼市释放出三个明确的企稳信号。
信号一：供需关系逆转，挂牌量"腰斩"
最直观的变化，发生在供应端。
1月深圳二手房新增挂牌量仅9395套，这是2024年"929新政"后首次跌破万套大关。更关键的是，这个数字相比2025年3月的高峰期，几乎"腰斩"。
这意味着什么？
业主心态正在从"恐慌性抛售"转向"理性观望"。当卖房的人不再急着降价出货，市场的底部就真的不远了。
信号二：价格止跌，核心区率先回暖
价格方面，市场也给出了积极回应。
1月深圳二手房成交均价约5.78万元/㎡，连续两个月实现微涨。虽然涨幅不大，但结束了长达数月的单边下行趋势。
更重要的是，市场出现了明显的结构性分化：
•核心区率先回暖：南山、福田等核心区域的优质房源，价格已经企稳甚至小幅回升
•豪宅成为风向标：润玺一期、恒裕滨城等标杆项目出现补涨，部分房源一个月内上涨数十万甚至上百万
•非核心区仍承压：但整体价格下行压力明显缓解
这种"核心区领涨、优质资产抗跌"的特征，正是市场企稳的典型表现。
信号三：交易效率提升，小阳春或提前到来
市场的第三个信号，来自交易效率。
2月初，深圳二手住宅看房成交率达到4.44%，连续3个月上涨，创下近11个月新高。这个数据意味着，看房的人变多了，成交的速度也变快了。
更直观的感受来自一线：贝壳门店反馈，腊月上半月签约量同比上涨21%，较前年同期大涨120%。春节前走出"旺季"行情，这在往年是很少见的。
市场正在为传统的"小阳春"预热。
03 为什么是现在？三大驱动力
市场为什么会在2026开年出现回暖？背后是政策、价格、预期三股力量的共同作用。
驱动力一：政策利好"真金白银"
2026年1月1日起，深圳二手房交易增值税政策调整：满2年免征，未满2年税率由5%降至3%。
别小看这个调整。以一套总价500万的房子为例，如果不满2年，税费能省下近10万元。对刚需购房者来说，这是实打实的"真金白银"。
同时，商业用房首付比例的大幅下调，也激活了部分市场需求。政策工具箱还在持续释放利好。
驱动力二：价格调整"基本到位"
经过近两年的调整，深圳房价已经回到了相对合理的水平。
以学位房为例，部分片区的价格相比高点已经回调30%甚至更多。当价格调整到一定程度，自然会吸引真正的需求入场。
更重要的是，租售比正在回归合理区间。当租金回报率开始有吸引力时，投资需求也会逐步回归。
驱动力三：预期修复"信心回暖"
市场最怕的是"预期恶化"。当所有人都觉得房价会继续跌时，市场就会陷入恶性循环。
但2026开年，预期正在悄然改变。
乐有家调研显示，43%的受访者认为价格将维稳，30%看涨。虽然看涨比例还不算高，但"量涨价稳"已经成为主流预期。
当买卖双方都认为"价格跌不动了"，市场的底部就真的来了。
04 后市展望：企稳≠大涨，分化是常态
市场企稳，是不是意味着可以"抄底"了？别急，先看清几个关键点。
短期：小阳春可期，但别期待"暴涨"
从目前的数据看，3月传统"小阳春"行情大概率会延续。核心区域的成交量有望继续回升，价格也有望真正止跌企稳。
但需要明确的是：企稳≠大涨。当前市场不具备快速上涨的基础，政策层面依然强调"房住不炒"，市场更可能进入一个相对平稳的盘整期。
长期：分化加剧，选对资产很重要
未来深圳楼市最显著的特征，就是分化。
•核心区优质资产：拥有稀缺资源（学位、地段、品质）的房产，抗跌性强，甚至可能率先回暖
•非核心区普通资产：仍可能面临价格下行压力，需要谨慎对待
未来买房，选对区域、选对产品比任何时候都重要。
给购房者的建议
如果你是刚需：当前市场议价空间依然存在，是"淘房"的好时机。可以重点关注配套成熟、价值支撑力强的核心区域，但不要盲目追高。
如果你是改善型："卖一买一"的需求可以积极关注市场。但要注意交易链条的衔接，避免踏空或踩错节奏。
如果你是投资者：需要更加谨慎。短期投机空间有限，长期持有需要精选真正有价值的资产。
深圳楼市的这轮调整，已经持续了相当长的时间。2026开年的数据，或许不能证明市场已经"反转"，但至少释放了明确的企稳信号。
市场不会永远下跌，也不会永远上涨。当价格调整到位、政策释放利好、预期逐步修复时，市场的底部或许真的不远了。
但记住：企稳≠大涨。未来买房，更需要专业判断和理性决策。
（本文数据来源：深圳市房地产信息平台、乐有家研究中心、贝壳研究院等公开信息）
声明：本文仅代表作者观点，不构成任何投资建议。市场有风险，入市需谨慎。
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