“借名买房”是指一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，双方约定由借名人（实际购房人）享有房屋权益的情形。此类情形多发生于具有特定关系的人之间，其中父母借子女之名购房最为典型，常见原因包括：父母因年龄限制无法办理贷款、规避购房政策、父母不便于显名等，从而借用子女名义购房。若该借名买房行为发生在子女婚姻关系存续期间，子女离婚时，该等房屋是否为夫妻共同财产，往往会成为离婚双方争议的焦点。本文以(2025)京03民终10457号案例，展开对借名买房这一行为的法律分析：本案中崔某与叶某为夫妻关系，在婚姻存续期间，叶某和其母亲刘某达成一致，以叶某的名义购买房屋一套，后崔某与叶某离婚，崔某主张该套房屋为夫妻共同财产，应予以分割，引发争议。本案中双方的核心主张与案件事实梳理如下：要素 | 崔某（男方）主张 | 叶某（女方）主张 |
购房目的及房屋的实际所有人 | 涉案房屋以叶某名义购买，主张系夫妻共同贷款购房，女方父母为买房进行了一部分出资，属于“父母部分出资为子女婚后购房”的情形，该房屋应作为夫妻共同财产进行分割。 | 刘某（其母亲）因无北京购房资格，与叶某达成借名买房合意，以叶某名义购买涉案房屋，用于自身在京养老及照看外孙，房屋实际归属刘某，非夫妻共同财产。 |
出资情况 | 婚姻关系存续期间，男方收入及父母资助共计 235 万余元交由叶某保管，主张该款项用于购房及还贷。 | 购房款（含定金、首付款）、居间服务费、契税、每月还贷款项等由刘某通过转账给叶某的形式，由刘某支付，有银行流水佐证。 |
房屋相关协议 | 叶某与刘某签订的《房屋代持协议》无其签字，损害自身财产利益，不予认可。 | 叶某与刘某签订《房屋代持协议》，明确房屋实际所有权人为刘某，叶某仅代为持有；已口头告知崔某。 |
沟通记录 | 曾向叶某发送离婚协议，明确涉案房屋为“双方共同购买”；离婚诉讼中主张分割该房屋；微信中“你爸妈房子”的表述为非正式口头用语。 | 微信聊天记录，显示崔某认可“不用还贷款”、“不要求加名”；崔某在离婚初期未将涉案房屋作为夫妻共同财产申报。 |
本案核心争议为刘某与叶某之间的借名买房能否成立。
（一）法院裁判内容及主要依据
本案一审、二审法院均认定刘某与叶某之间借名买房的法律关系成立，主要依据以下几点作出裁判：
1.出资能够证明来源于刘某：房屋购买的首期款、房贷归还款、居间费、契税等均源于刘某汇款，银行流水等证据形成完整链条，能够证明出资来源于刘某。
2.具有借名的合意：叶某与刘某签订《房屋代持协议书》，书面协议明确了代持关系；微信聊天记录显示崔某称房屋为“你爸妈房子”，自认不用偿还贷款且主动提出不加名，可认定其对借名买房知情并同意。
3.实际占有使用：刘某自购房后一直实际居住涉案房屋，装修费、水电费等由其承担，相关合同、票据原件由刘某持有，符合借名买房的实际权利归属特征。
（二）认定借名买房的重点
通过上述案例的裁判可见，法院认定借名买房成立需综合多方面事实进行判断，以下为能够认定的重要因素梳理：构成要件 | 证据支撑 |
出资来源 | 借名人（实际购房人）需全额或承担大部分购房款，且资金流向完整，能排除父母赠与、借款等其他款项性质。 |
借名合意 | 如有书面代持协议，能够更有力地证明存在代持的合意，但若仅子女一方签署，法院还需要审查其签署时间、效力等；如无书面代持协议，则需更多的证据推定借名合意的存在。 |
房屋的实际使用人 | 借名人需提供其实际占有、居住房屋的证据，如缴纳燃气水电费、车位费、物业费、购买家具家电相关凭证、物业出具的居住凭证，实际出资装修房屋、实际收取案涉房屋租金等事实。 |
借名动机 | 借名人借名的动机将直接影响该等行为的法律效力： 1. 父母因年龄限制规避信贷政策而借名，不影响法律行为的效力。 因房屋贷款以房产为担保，属于实物抵押贷款，相应金融风险一般可控，整体风险程度较低，司法实践倾向于认可借名买房的法律效力。 2. 父母为规避购房政策而采取借名买房，一般不影响法律行为的效力。 限购令公共利益属性有争议，且房屋限购政策波动不确定，司法实践倾向于认可借名买房的法律效力。 3. 父母借名购买经济适用房等保障性住房，一般认为该法律行为无效。 因实质侵害了符合购买政策住房人的利益，损害了公共利益，往往导致该借名买房的法律行为无效。 |
房屋权属证书的持有方 | 房屋产权证书等文件的持有并非是认定实际购房人的首要裁判因素，因房屋产权证的保管、存放较易实现转移，只能作为辅助参考因素。 |
实践中，“借名买房”往往较为复杂，因家庭事务、资金容易混同，而借名方又与自己的子女利益相同，非代持方如何保障自己的权益？因此，司法实践中，法院还会考量非代持方的知情因素，以权衡父母的利益与非代持方的利益。
以下两个案件的裁判结果证实了非代持方是否知情对案件会产生关键的影响，体现了司法裁判在保障另一方配偶财产利益和保障借名人权利之间权衡。
要件对比 | 王某与白某等合同纠纷【北京市第二中级人民法院（2024）京 02 民终 13492 号】 | 娄某、朱某等合同纠纷【浙江省杭州市上城区人民法院（2021）浙 0102 民初 9857 号】 |
借名主体及动机 | 借名方：姜某1夫妇（无北京购房资格，需养老 + 孙辈入学）； 代持方：儿子姜某2 | 借名方：娄某父母（年事已高无法办理银行按揭）；代持方：女儿娄某 |
代持合意 | 姜某1夫妇与姜某2签订《借名买房协议书》 | 娄某父母与娄某签订《协议书》 |
配偶（非代持方）参与 / 知情情况 | 配偶王某：明知配偶购房，未参与房屋选购 | 配偶江某：未参与房屋认购、交付，未支付费用，离婚诉讼时才知晓协议，明确表示不认可。 |
法院认定关键因素 | 1. 父母实际出资、实际占有使用房屋、保管房屋并参与选购； 2. 房屋属于家庭重大财产，王某明知购房却未参与选购有违常理。 | 1. 代持行为超出日常家事代理范围； 2. 配偶不知情且未达成借名合意，协议涉及配偶利益未获其认可。 |
裁判结果 | 支持父母请求，确认《借名买房协议书》有效。 | 认定借名买房法律关系依据不足，驳回父母办理房屋过户的诉请。 |
通过以上的案例分析，我们能够了解到法院在裁判“借名买房”案件中主要围绕“出资来源、借名合意、实际占有、借名动机”等关键点进行审查，同时，非代持一方是否知情、同意则成为利益平衡的关键。房产作为家庭核心资产，无论是父母还是子女，都应通过规范操作来降低风险，以维护自身的合法权益。
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