根据《民法典》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称《解释一》）、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（二）》（以下简称《解释二》）的相关规定，结合父母出资购房的时间（婚前/婚后）、出资比例（全额/部分）及产权登记情况，按照以下规则进行分割。
一、婚前父母出资购房
1、婚前父母全额出资
法律依据：解释（一）第二十九条第一款。
原则上，若父母在子女婚前全款购房且登记在子女名下，视为对子女个人的赠与，属婚前个人财产，离婚时不分割。除非父母明确表示赠与双方。
但若登记在夫妻双方名下，即使婚前全款出资，可能视为通过登记的行为外观推定是对双方的赠与，按共同财产分割。
2、婚前父母部分出资
法律依据：解释（一）第二十九条第一款，同时比照解释（一）第七十八条。
首付由父母支付，婚后共同还贷的，房产归登记方所有，但需补偿另一方共同还贷及增值部分。计算公式为：补偿款 = 共同还贷本息 × 房产增值率 × 50%。
产权登记也会有影响。若登记在出资方子女名下：补偿仅针对共同还贷部分。若登记在双方名下：可能视为共同财产，但分割时仍优先归属登记方，补偿比例可调整。
二、婚后父母出资购房
按照《解释一》规定，当事人结婚后，父母出资购房的，先看有无约定，如果没有约定的，就直接被视为是夫妻共同财产。除非出资的父母明确是对自己子女的赠与。但是《解释二》改变了这条规则，确立了出资决定房产归属的原则。
1、婚后父母全额出资
法律依据：《解释二》第八条
有约定从约定，如果父母与子女在购房时签订了《赠与协议》或者《借款协议》，明确约定出资仅赠与子女一方或者属于借款，法院将优先按约定处理。
如果没有约定，即使登记在夫妻双方名下，原则上判归出资方子女所有，但需综合考虑婚姻存续期间贡献、过错等因素，决定是否补偿另一方。
2、婚后父母部分出资或者双方父母出资
法律依据：《解释二》第八条
有书面约定：按约定归属。
无书面约定：以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判归给一方，另一方获得补偿。
三、法院判决的考量因素
1、出资意图、出自来源与比例：是否为赠与或借款，需通过书面协议、转账备注等证据证明。
2、对家庭的贡献：包括家务劳动、子女抚养、赡养老人等非经济贡献，可能提高补偿比例。
3、过错与公平原则：若一方存在出轨、转移财产等过错，法院可能减少其份额。
4、市场价格与增值：离婚时房产的市价及增值部分需纳入补偿计算。
5、共同生活及孕育子女的情况：生活时间长短、有无子女、如何分割补偿有利于子女成长
四、风险防范建议
1、签订书面协议：父母出资时明确性质（赠与或借款），并保留转账记录注明用途。
2、产权登记与出资一致：全款出资尽量登记在子女个人名下，避免登记双方引发争议。
3、保存证据：包括购房合同、付款凭证、还贷记录等，以备诉讼所需。
参考法条：
一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）
第二十九条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
二、民法典
第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(二)
第八条 婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资，如果赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以根据当事人诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。
