法拍房 vs 普通二手房 核心区别
1. 出售主体不同
• 法拍房：法院强制执行拍卖，卖家是法院，原业主一般不参与、不配合。
• 普通二手房：产权人（业主）直接出售，卖家是个人/房东。
2. 价格与起拍价
• 法拍房：通常起拍价低于市场价，但热门房源可能拍到接近市价甚至更高。
• 普通二手房：房东报价，议价空间看市场和房东心态。
3. 产权与风险
• 法拍房：产权法院兜底、可过户，但风险多在交付、占用、欠费、隐性税费、租赁。
• 普通二手房：产权清晰、可提前核验，风险相对可控。
4. 看房与现状
• 法拍房：很多不能入户看房，只有照片/视频，现状未知（装修、损坏、漏水等）。
• 普通二手房：可多次实地看房，清楚户型、采光、质量、邻里。
5. 占用与清场
• 法拍房：可能有长期租赁、老人占用、拒不腾房，清场难度不一，要看公告。
• 普通二手房：交房时间、腾房约定写进合同，基本可控。
6. 付款与贷款
• 法拍房：
◦ 成交后短时间内付尾款（常见7-15天）
◦ 可按揭，但流程严、时效紧，需提前预审额度。
• 普通二手房：付款周期宽松，贷款流程成熟、时间充裕。
7. 税费与欠费
• 法拍房：
◦ 税费规则看公告（有的买方承担全部税费）
◦ 可能拖欠物业费、水电费、燃气费等，多由买方承担。
• 普通二手房：税费按政策各自承担，欠费交接时结清。
8. 适合人群
• 法拍房：懂风险、有预算、能等/能处理清场、追求性价比的购房者/投资者。
• 普通二手房：刚需自住、看重稳妥、要立即入住、怕麻烦的家庭。
