朋友圈里一堆人又开始吵，一派说“现金为王”，一派说“再不买房就晚了”，听着都很有道理，其实逻辑都挺危险，账根本不是这么算的。
现在一年期利率不到1%，三年期也就2%出头，看着安全，其实是在慢慢挨刀，比如你放100万，三年多出来不到六万，物价一点点涨，医保自付多一点，孩子培训费上去一点，钱没少几个数字，日子却紧了，很多人嘴上说要稳，其实是在被动挨打。
但指望房子“再来一轮普涨”，也一样天真，2016年那波靠棚改和放水顶起来的行情，已经翻篇，当时城镇化还在冲，现在人口增速压着走，居民杠杆已经很高，租金回报普遍2%上下，你贷款利率哪怕3%，租售比倒挂，你是每年贴钱等涨价，而不是吃租金。
给你两个真实的，自己去对照心里有数，上海浦东的万科蓝山，2019年高层成交在9万左右一平，2023年挂牌冲到11万，很多人以为要飞，结果2024年实际成交，多数回到9万多一点，扣完税费中介，四年净收益还不如同期开大额存单，反过来看，河南郑州的永威西郡，2018年挂着地铁盘光环，成交1.8万一平，去年底不少成交在1.3万上下，很多投资客两套起步，租金年回报不到1.8%，房贷利率接近4%，这就是教科书式的“替别人扛周期”。
还有个身边的例子，朋友老张，苏州园区有套湖东星海街附近次新小三房，2017年买的，单价3.2万，当时租金每月4500，今年租金几乎没涨，还是这个价，而同小区成交价只到3.5万左右，中间七年，钱、精力全锁里面，他说一句话挺扎心，“辛辛苦苦干七年，最后就换来一个装修老了的壳”，同一时期，他在银行做的两笔五年期大额存单，稳稳到期，至少没为别人抬轿。
所以别急着问“买还是卖”，先问一句，你手里的房，属于哪一类，一类是市中心好地段，人口和产业都往那儿挤，比如深圳南山的学位房，租得出去，降价也有人接，另一类是远郊、旅游盘、县城改善盘，这些地方新房不断上市，年轻人却都在往外跑，人不来，政策再出也顶不住，你指望政策把自己的错误抹平，这是对自己太宽容。
现金怎么办，摆烂肯定不行，梭哈也一样傻，比较实在的思路，三层结构，一层是六到十二个月的生活费，放在活期加货币基金，哪怕收益一般，主要是随时能用，第二层，用国债、大额存单顶底，锁个三到五年，保住本金和一点点利息，第三层才是可进可退的钱，少量去配股基和高流动性资产，而不是动不动就上两套房。
房子呢，如果你是自住刚需，又在主城成熟区，工作稳、收入稳，别天天盯着报价，浪费心力，真正需要紧张的是，房龄老、租不动、每年光物业就肉疼的那几套，能卖的趁着还有价先减负，卖不掉的，把它当成“慢慢消耗的生活成本”，别再往上加杠杆，别指望它帮你翻身。
说白了，未来三年，最贵的不是房价涨跌，而是你的时间和选择，现金不是用来躺着，是用来换主动权的，你把自己练得更值钱，比死盯一套楼盘靠谱多了，别被短视频带节奏，别被“房神”喊单左右，冷静把账算清楚。
最后留个小问题，你现在手里最大的压力，是月供，还是存款躺着不动的焦虑，愿意的话，可以在评论里说说，你是哪一类，我下篇就按这些情况，拆解几种具体的处理方案，记得点个赞，转给那个还纠结“买不买房”的朋友。
