上周陪一位刚到佛山工作的朋友看二手房，他盯着手机里的房源信息一脸懵：“政策说140平以下契税1%，是真的吗？”“商转公现在能异地申请了？”聊到最后他叹口气：“本来以为买二手房比新房简单，没想到水这么深。”
其实不止他，最近后台也有不少人问佛山二手房的问题：政策变了之后税费怎么算？产权怎么查才靠谱？学区房到底能不能上学？我整理了2026年佛山最新的政策和实操细节，把新手最容易踩的坑拆解开，帮你少走弯路。
2026年的佛山二手房市场，最大的特点就是“门槛低、空间大”。全市取消了限购限售政策，不管是本地户籍还是外地购房者，都能直接买房，也不用等满多少年才能卖出。
税费和贷款政策的调整，更是直接降低了购房成本：140㎡以下的住房，不管是首套还是二套，契税统一按1%征收；不满2年的二手房，增值税从之前的5%降到了3%；商贷普遍执行3.0%的利率，公积金首套利率更是低至2.85%，还有“商转公”2.0版本支持二套和异地公积金申请。
这些政策叠加起来，让佛山二手房的流通性和性价比都有所提升，但对新手来说，政策红利背后也藏着不少需要注意的细节。比如“卖一买一”退个税的政策虽然延长到了2027年底，但要求卖出和买入的住房必须在同一城市范围，要是你之前在广州的房子卖掉，来佛山买房就没法享受这个优惠。
很多新手买房，第一步就栽在了“假房源”上。网上看到的房源图片漂亮、价格诱人，联系中介才发现要么已经卖掉，要么实际房源和描述不符，白白浪费时间。
要核实房源真实性，最靠谱的方法是看产权证原件。让卖方出示不动产权证，核对上面的产权人姓名、身份证号和卖方提供的身份证是否一致，同时确认房屋的实际地址、面积和产权证上的信息是否匹配。
另外，一定要去不动产登记中心查档，这一步能帮你确认房源有没有被抵押、查封，或者有没有其他产权纠纷。你可以和卖方一起，带着双方的身份证和产权证，到房屋所在地的不动产登记中心申请查档，一般当天就能拿到结果。要是卖方不愿意配合查档，那这个房源大概率有问题，别再继续接触了。
还有个细节要注意：如果房子是单位集资房、房改房，还要确认原单位是否允许转卖，有没有优先购买权的约定。要是没弄清楚就签合同，很可能会引发后续的纠纷。
产权是二手房交易的核心，一旦出问题，钱房两空的风险极高。除了查档确认有没有抵押查封，还有几个关键点要注意：
首先是产权人是否全部同意出售。如果房屋是夫妻共同财产，或者有多个产权人，必须所有产权人都在买卖合同上签字，哪怕是配偶代签，也要有书面的授权委托书。曾经有购房者因为只和一方签了合同，后来另一方不同意出售，最后闹上法庭，不仅没买到房，还损失了定金。
其次是房屋面积是否准确。有些老房子的产权证面积和实际使用面积可能有差异，比如阳台、阁楼算不算面积，有没有违建的部分。你可以拿着产权证去物业或者社区核实，也可以自己用卷尺大致测量一下。要是面积差异超过3%，可以和卖方协商调整房价，或者考虑放弃购买。
最后是产权年限。佛山的住宅用地产权年限一般是70年，从开发商拿地的那天开始算，不是从你买房的时间算。要是买的是房龄比较老的二手房，要确认剩余的产权年限，虽然到期后可以自动续期，但续期的费用目前还没有明确规定，提前了解清楚心里有数。
不少新手买二手房是为了孩子上学，但佛山的学区政策和你想的可能不一样。2019年起，佛山就取消了“购房入学”的政策，只有户籍生才能按学区划分入学，单纯买房不能直接获得学区资格。
也就是说，你买了学区房之后，还要把孩子的户口迁到房子里，才能享受对应的学区学位。而且部分初中实行“三年一名额”政策，要是前房主的孩子已经用这个房子的学位上了初中，那你家孩子要等三年之后才能用这个学位入学。
要确认学区情况，别只听卖方或者中介的口头承诺，最好自己去对应学校或者教育局咨询。你可以带着房屋地址和产权证，到学校的招生办或者区教育局的基础教育科，确认这个房子对应的学区范围，以及学位是否被占用。
另外，佛山的学区划分不是一成不变的，每年可能会根据招生情况、学校布局进行调整。要是你买房是为了几年后孩子上学，最好提前了解一下学区划分的调整规律，避免到时候学区变了，影响孩子入学。
二手房的房龄一般都比较长，房屋质量问题是新手容易忽略的点。很多人看房只看装修好不好看，却没注意到墙面、地面、水电管线这些隐蔽工程的问题，住进去之后才发现漏水、电路老化等问题，维修起来既费钱又麻烦。
看房的时候，要重点检查这几个地方：
- 墙面和地面：看看有没有开裂、起鼓的情况，用小锤子敲一敲墙面，听声音有没有空洞，要是有，可能是墙面基层没做好，或者有漏水的痕迹。
- 水电管线：打开水龙头看看水流大不大，有没有漏水的情况；试试各个房间的插座有没有电，开关能不能正常控制灯具。要是房龄超过20年，最好让卖方提供水电管线的改造记录，或者自己找专业的师傅检测一下。
- 防水情况：尤其是厨房、卫生间和阳台，要看看地面有没有积水的痕迹，墙面有没有发霉、脱落的情况。可以要求卖方放水测试，比如在卫生间放几厘米深的水，过24小时之后到楼下看看有没有漏水。
- 门窗：试试门窗能不能正常开关，密封效果怎么样，要是窗户密封不好，不仅冬天漏风，还会影响隔音。
要是发现房屋有比较严重的质量问题，比如地基下沉、承重墙开裂，建议直接放弃购买；要是一些小问题，可以和卖方协商，让对方维修好之后再交房，或者在房价里扣除维修费用。
二手房交易中，资金安全是最关键的一环。很多新手因为怕麻烦，直接把房款打给卖方，最后要么卖方不肯过户，要么房子有产权问题，钱要不回来。
2026年佛山的二手房交易，资金监管是强制要求吗？其实不是，但建议你不管是一次性付款还是按揭付款，都走官方的资金监管渠道。佛山有6家银行可以办理资金监管，中国银行还支持线上线下双渠道办理。
要是你是一次性付款，需要把全部房款放到资金监管账户里，等产权过户完成之后，资金监管机构再把钱打给卖方；要是你是按揭付款，只需要把首期房款放到资金监管账户，贷款部分由银行直接打给卖方。
还有定金的问题，定金一般是房价的1%-2%，最多不能超过房价的20%。付定金的时候，一定要签书面的定金合同，明确约定过户时间、违约责任等细节，别只给个口头承诺。要是卖方违约，要双倍返还定金；要是你违约，定金就拿不回来了。
另外，要注意区分“定金”和“订金”，“订金”只是预付款，要是交易不成，卖方需要把订金退还给你；而“定金”具有担保性质，违约之后要承担相应的责任。签合同的时候一定要看清楚是哪个“定”。
很多人以为产权过户完成就万事大吉了，其实物业交割也是很重要的一环，要是没做好，住进去之后会遇到很多麻烦。
物业交割的时候，要和卖方一起到物业公司，核对以下几个内容：
- 物业费、水电燃气费、供暖费：让卖方出示最近几个月的缴费凭证，确认所有费用都已经结清，要是有欠费，让卖方补交之后再签字。
- 房屋设施设备：对照合同里约定的设施设备清单，比如空调、冰箱、洗衣机等，检查是否都在，能不能正常使用。要是有损坏或者缺失，让卖方维修或者赔偿。
- 门禁卡、钥匙：要拿到所有的房门钥匙、门禁卡、车库钥匙等，要是有必要，可以更换门锁，确保居住安全。
- 户口迁移：要是卖方的户口还在这个房子里，要约定好迁移的时间，最好在合同里明确，要是到期不迁移，卖方要承担违约责任。因为户口不迁移，不仅会影响你迁户口，还可能影响孩子入学。
物业交割完成之后，要和卖方、物业公司一起签署物业交割单，确认所有事项都已经处理完毕。
其实不管是买佛山的二手房，还是其他城市的二手房，核心原则都是这三个：
第一，所有承诺要落实到书面。不管是卖方还是中介的口头承诺，比如学区、房屋质量、税费承担等，都要写到买卖合同里，别轻信口头约定。
第二，不懂就问专业人士。要是对产权、税费、贷款等问题不确定，最好找专业的律师或者房产顾问咨询，别自己瞎琢磨，避免因为不懂而踩坑。
第三，不要急于签合同。买房是大事，要多对比、多了解，别因为中介或者卖方的催促就匆忙签合同，一定要在确认所有细节之后再签字。
买二手房的过程，就像是一场“排雷”游戏，只要你提前做好功课，把每一个环节都落实到位，就能避开大部分的坑，买到心仪的房子。希望这篇指南能帮到正在佛山看二手房的你，祝你早日买到合适的房子。
