*本文为「三联生活周刊」原创内容

最近，上海政府开始收购市中心的二手房，成为国内房地产的重磅消息。作为国内最核心的一线城市，上海政府亲自下场买房，会在全国范围内形成示范效应吗？各地政府如果开始大规模买房，房价会开始触底反弹吗？对普通人而言，是否意味着买房的时机来了？

过去几年，国内其实已经有很多城市开始试点政府收购存量房，不过大多数是在住房“以旧换新”的模式下操作，也就是地方国资收购民众的旧房，方便民众卖出旧房之后去购买本地新房，政府收购旧房可以用于保障房安置，民众购买新房可以消化楼市库存。

《欢乐颂》剧照

这一次上海收购二手房之所以引发高度关注，一是因为试点的区域全部集中于核心区，静安、徐汇和浦东新区都是上海楼市的热门地带，这在过去比较少见。

除了收房的区域非常核心，这次上海购房还有一个值得关注之处，就是开始探索跳出“以旧换新”的链条，直接收购二手房用于本市保租房之用。

在过去“以旧换新”的模式下，政府收购存量房的规模，取决于民众置换新房的需求，如果民众置换新房的意愿不强，政府收房的规模也就比较有限。

这一次上海收房，一方面既保留了原先的以旧换新模式，比如试点的静安区和浦东新区，卖房的业主只能得到房票，用于置换购买新房。但是，试点的徐汇区则没有绑定“以旧换新”，而是采用现金收购。在这种模式之下，政府收房不再受制于民众的换房需求，而是政府主动出击，根据自身需求来购买存量房。这意味着，政府下场收房，又升级到了一个新的高度。

2025年的中央经济工作会议，提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，政府收房将成为今年房地产市场的重头戏。上海市在2026年开年就开始将政策落地，预计还会有越来越多的城市跟进，政府下场收房，将成为今年楼市的热点。

《爱情公寓4》剧照

那么，政府大力收房，会对房地产市场带来怎样的影响呢？

从供需角度来看，政府下场收房，对楼市最直接的影响就是增加了市场需求，在民众需求不足的背景下，政府买房能够帮助楼市消化库存。所以，从房价角度来看，政府收房能够在一定程度上改善市场信心，有助于房价企稳。

不过，政府收房能够对房价起到多大的作用，甚至是否可以改变当前房价下行的趋势呢？在当前来看可能性不大。

主要原因在于，当前国内房地产市场供过于求的状况还是比较严重，而政府收房的规模相对有限，难以从根本上改变房地产市场的走势。

以上海此次的收房方案来看，收购对象主要是以“2000年前建成、70平方米以下、总价400万元以内的二手住房”为主，符合收购对象的二手房占整个上海的比例非常低，不足以对整个上海楼市的供需产生实质性影响。

《学爸》剧照

如果政府收房的规模能够对整个楼市的供需都带来影响，需要政府投入巨量资金，在当前财政状况下并不现实。而且，如果政府收购房产规模过大，后续运营也将是一个巨大考验，比如租金收益是否可以覆盖成本，当前很多城市的租金都在下跌，对于保租房的运营也带来了挑战。还有一个非常现实的考量在于，如果未来房价继续下跌，政府收购的大量房产，将面临巨大的资产损失风险。

从供需角度来看，政府下场收房，虽然帮助消化了部分库存，但同时其实也减少了部分需求。因为政府收购的住房最终用作保租房，增加了租房市场的供应，当越来越多的刚需族通过租房来满足住房需求，其实一定程度上也减少购房的需求。所以，政府下场收房，某种程度上其实也是双刃剑。既帮助消化了楼市库存，但也转移甚至减少了部分购房需求。

考虑到政府收房对于资金的巨大要求，以及收购完成之后未来运营房产的压力和资产贬值风险，政府下场收房的规模一定会有所控制，不会也不能大到足以影响整个楼市的程度。

对普通人而言，政府下场收房的力度和规模升级，是否意味着买房的好时机到来了呢？

《玫瑰的故事》剧照

政府收房对于房价会产生怎样的影响，最终还是取决于楼市的供求关系。2023年以来，中央首次正式定调——我国房地产市场供求关系发生重大变化。那么，在经过过去几年去库存之后，我国楼市的供求关系是否发生了改善呢？

最近几年，楼市销量持续疲软，2022年以来，我国商品房销售面积和销售额连续4年下降，以刚刚过去的2025年来看，2025年，新建商品房销售面积同比下降8.7%，新建商品房销售额同比下降12.6%。可以看出，在经过4年下降之后，依然没有止跌之势。

由于大量房子卖不出去，楼市的库存越来越高，以商品房待售面积这个指标来看，2025年末，全国商品房待售面积7.66亿平方米，和4年前相比增加了50%。可以看出，以当前楼市的消化能力，供过于求的状况短期内很难得到实质性转变。

《卖房子的女人》剧照

在房地产市场的供需关系彻底得到改善之前，政府下场收房，更多只能在局部市场起到一定作用，远远不足以逆转整个房地产市场的趋势。

对于普通人而言，政府收房的意义其实主要在于两点，一是有更多机会将自己手上的二手房卖出去，第二，政府收房之后，会投入到保租房市场，对于那些有租房需求的民众，可以有更多的机会享受到政府保租房。

政府收房如果能够起到这两点作用，其实已经足矣，如果指望政府收房能够彻底逆转房价走势，显然是给予了过高的期待。在高度市场化的楼市，政府力量的介入，不足以也不应该影响整个市场的走势。

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