楼市触底了?上海拟收购『1万套』二手房转保租房,杭州会复刻吗?

本文3709字，以下全文无广，我是个人购房者，这篇是我第186篇楼市文章

这两天，上海官方正式官宣：在浦东、静安、徐汇三区试点收购二手住宅，转为保障性租赁住房。

并且首批项目已完成签约，最新消息显示，26年全年的收购总规模预计将达到一万套。

▲图源网络

消息一出直接炸翻整个地产圈。

不少老师发文表态，这一动作，标志着上海楼市在官方认知层面，正式触底。

今天就简单聊聊这个话题，梳理核心信息、分析潜在影响，也结合杭州市场说几句，供大家参考。

01 | 上海收储试点

本次上海的二手房收储试点，明确以“政府主导、市场运作、自愿参与”为核心原则，优先筛选内环内老旧小户型房源，由建行提供专属金融支持。

目前先在浦东、静安、徐汇三区试点，未来可能有7个区会加入。

本质上，这是一次 “以收储代新建+稳定存量楼市” 的双重举措。

值得注意的是，浦东、静安、徐汇三区的试点模式略有差异。

因为北北主要还是聚焦杭州市场，此处仅梳理上海此次试点中最值得关注的核心细节，方便大家快速get重点。

1. 哪些房子会被收储？

核心是“老破小”，以浦东为例，明确筛选标准为：70平以下、2000年前建成、总价不高于400万的房源。

2. 收储的钱从哪里来？

三区试点虽有细微差别，但整体资金来源方向明确：

财政注资+银行专项贷款+国企自筹+租金反哺

整体在方向上是能形成一个闭环的资金运作模式，而不单纯依赖单一渠道。

3. 收储的钱怎么用？

主要有三个方向，支付业主购房款、收购后的装修、后续租赁的运维成本。

其中，和业主最相关的部分如下

a. 购房价格按照第三方评估机构结果为准，可能采用多方评估取中间值的形式，以保障公平性。

b. 业主自主报名参与，全程遵循市场化运作，不强制、不干预。

c. 购房款使用要求上，三区从目前的信息来看略有不同。

    ①浦东：需要购买新房，才能参与此次收储活动。

    ②静安：新房、二手都可参与收储活动。

    ③徐汇：据路边社消息，可能不与购房强挂钩，业主可选择折现（相当于不是置换，而是确实的卖给了政府）

4. 收储后房子怎么处理？

核心用途只有一个：转化为保障性租赁住房，纳入上海保租房体系。

02 | 上海的差异化

可能大家不清楚，类似的“以旧换新”模式，在南京、宁波、青岛、济南、徐州等城市，此前均有推行过。

但这些城市的推行逻辑，核心是以“财政补贴”为支撑，重点导向是“去化新房”，属于解决短期市场痛点的举措。

从后续走势来看，大多只是实现了市场短暂维稳，并未形成可长期运转的长效模式，也没能真正实现救市维稳的长期目标。

上海这次的动作则有一定差异性。

a. 资金来源更具规模：核心引入银行专项贷款政策，不再单纯依赖地方财政和国有房企出资，资金规模上限更高，可持续性更强。

b. 用途更聚焦保障：收购的房源，全部纳入上海自2022年就开始规范运行的保租房项目，而非单纯为了去化新房。

要知道，目前上海的保租房项目，已经跑在了全国前列。

截至 2025 年末，上海保租房筹措60万套（间）、开业36.8万套（间），数量稳居全国第一。

▲上海嘉定雨宸项目保租房

同时，保租房的租金水平并不算低，租金大致为同地段类似品质的商品房的9折以下水平。

如果测算租售比的话，毛租售比预计 2%-3.5%（对应月租金 / 房价≈1:400~1:286），净租售比 (扣运营 / 融资) 预计在 1.5%-2.5%

这个租金水平，结合收购成本，只要后期运营得当，大致跑赢或持平资金成本，预期是没有问题的。

这大概也是上海敢于推出收储试点的底气之一。

03 | 市场影响

这次动作，从影响层面看是积极的。

早前写保障房时我就有疑问，当下市场其实是不缺房子的。

一边是二手存量高企、一边是不断新建保障房、变相增加存量。

于民众选择而言有利，但从市场结构上并不能说合理，尤其保障房本身严格来说也不能算是“好房子”。

而这次试点，其实是把每年需达成的保租房新增指标，从“新建新的保障房”，转为“盘活存量二手房”，无疑是更合理的选择。

既为保租房提供了稳定房源，也盘活了闲置的二手房库存，为整体房产市场结构注入活力，而非单纯引入价格鲶鱼、打乱市场节奏。

▲上海 图源网络

同时，国家队下场对市场也是直接给到了信心层面的提升。

正如其他老师分析的，这次尝试目前看并不算一个短期政策，上海是有可能长期运营并且逐步推开的。

那么确实可以理解为，大家长认为当前资产的价格已经到了底部，城市端对于后续的价格走势是有信心的。

否则此时出手，难道不就算是变相减少国有资产了吗？

但是需要注意的是，收储对市场置换链条的拉动效应是有限的。

即便有银行身份的加入，这个资金盘子也是有限的，不可能为所有闲置二手房兜底。

比如今年预估的一万套，听起来多，对比上海二手一年20多万的成交量，也只能算个个位数。

核心还是需要靠整体市场的信心恢复，以点带面的向上打通置换链条。

单纯靠政府收储，不太可能达成这一目标。

资金能拉动多少需求是一个难点，另一个难点在于，这样“散点式”保租房，后续能否实现长效运营。

如果一件事情成本巨大，却无法得到持续的正反馈，不管在哪个体制下都是难以长效维持的。

和目前的保租房不同，收储的保租房注定是会以散点式分布在多个小区之中。

这样的情况下，后续的管理、维护难度会大幅上升，长期的运转和租金收益，还需要现实去检验。

当然，正如我在前文说的，本次收储试点对市场的影响层面一定是积极的，有帮助的。

至于能否真的由点到面拉动上海市场，乃至复刻至全国市场。

仍需要看最终的落地情况，目前尚存在较多不确定性，很多城市也没有上海这样的市场条件。

04 | 核心城市集体回暖，杭州能稳吗？

说完了上海，让我们把目光拉回杭州。

杭州的1月二手房成交量约5916套，已经实现连续4个月持续上升了。

不止杭州，1月份全国核心城市的二手市场，普遍出现回暖迹象。

a. 上海1月二手成交约2.3万套，创5年来新高。

b. 深圳1月二手成交约6661套，是近10个月的新高

c. 北京1月二手成交约15082套，虽不算新高，不过市场热度依然不低。

其中原因，一是大家对年后市场走势的预判，二是学区房需求的助推。

短期来看，市场向上趋势明确，“小阳春”的确定性极高。

但是，今年杭州楼市能真正触底、稳住吗？

“小阳春”效应，又能持续多久？

北北认为，在杭州操盘手控制增量的前提下，同时外部没有出现新的黑天鹅讯号，26年市场才有希望谈稳住。 

这里不妨回顾一下2025年的市场：我曾在多篇文章中指出，25年的市场拐点，在于3月中美关税战的打响。

反馈到市场层面，就是2025年4月开始持续7个月的二手成交量下跌。

▲图源网络

作为一个黑天鹅事件，叠加杭州操盘手的“腹泻式推地”，将原本预期可能有一定持续力的“慢牛”，转变成了仅数月的“快牛”。

即便如此，杭州25年下半年的市场行情虽冷，但还是保持了一些韧性，没有出现崩盘式的“腰斩下跌”。

长期看，杭州凭借数字经济、省会城市优势以及优秀的民间造富能力，仍然会是未来的人口流入大市。

在全国核心城市中，也仍然有机会跑在前列。

▲数据整理自网络

根据2024年相关数据统计，虽然杭州的GDP和苏州、成都、武汉三个城市接近，但是

a. 600万人民币以上资产家庭数量，杭州是苏州的近2.2倍、成都的近3.4倍、武汉的近7倍。

b. 人均个税收入，杭州是苏州的近1.78倍、成都的近3.16倍、武汉的近3.42倍。

c. 上市公司数量上，杭州和苏州接近，但是市值是苏州的1.53倍、成都的近1.66倍、武汉的近3.22倍。

更不用说，杭州还有阿里巴巴这个市值近3万亿的“怪物”。