最近几天，房地产行业最大的新闻莫过于上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作。浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区，第一批拟收购房源将着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特点，尽量精准匹配各领域人才“职住平衡”需求。
这无疑是一个具有风向标意味的政策。
长期以来，房地产行业的维稳政策，一直偏向于需求端和新房市场。但从需求端来说，影响购买需求的最主要因素还是收入和价格这个两个要素。对于首付和利率方面，目前来看影响并不显著。
更关键的是，目前二手房市场对于房地产行业企稳的影响更大，而且还在不断提高中。
其实从成交量上来看，整体房地产市场，也就是包括了新房和二手房的整体成交量，已经稳定下来了，大概在14-15亿平左右。按照房地产市场量在价先的规律，其实企稳的基础已经具备。
但为什么房地产市场的价格仍在不断下降？
这是因为市场的成交结构还没有稳定下来。具体来说，是二手房在总交易量中的占比在不断上升，同时，二手房的价格还在调整中，速度快于新房。
从数据中我们也可以看到，新房价格下跌幅度远小于二手房，甚至在某些月份还增长，但二手房还在处于单边下跌的过程中。
究其原因，主要是新房的价格调整仍远未到位。在房企三条红线、银行双红线等直接掐断融资的作用下，房地产市场突然崩溃。在融资断流后，大批房企挣扎求生，最大的手段就是给在售项目大幅降级，以求快速销售以回笼现金流，渡过难关。
但现实很骨感：在市场系统性坍塌之后，价格的下降预期使得降价销售效果很不明显，回笼的现金流入不敷出，房企的流动性困境没有实质改善；更惨的是，大幅降价导致存量项目的未来现金流预期也变差了，房企不得不对存货计提大额的减值准备。
而房地产融资中，以项目作为抵押是极为普遍的现象，项目的贬值，导致了存量融资得追加抵押物，新增融资也更加困难。
所以，房企们都学精了，从初期的保现金流改为了保资产质量，而要保资产质量，就得减少减值计提，就是得按照成本来确定降价幅度——这也就是新房的价格调整缓慢的原因。而且，在民营房企爆雷后，活下来的房企绝大多数都是国央企，短期内是靠融资的滚续而不是卖房活着，降价求现金流的动力本身就不足。
二手房则不一样。二手房东没有融资的压力，只要价格合适就会出
手，因此二手房的价格调整极为迅速。同时，由于环境的压力和未来预期不佳，二手房挂牌量一直居高不下，导致二手房的价格仍在不断探底，也带动了整体价格的下降。
而且由于新房降价太慢，成交量不断萎缩，二手房成交占比则不断上升，也对整体价格产生了不利影响。
就如前面所说，成交量已经稳住了，说明需求还是有的，而且还不少。但由于二手房的价格下降，导致房地产至今尚未止跌。这次上海将二手房纳入收储，可能真的是抓住了关键点。
但问题在于，收储二手房，一方面所需的资金量太大，除了一线城市的地方政府不具备这样的财力，另一方面，由于不能给城投解套，地方政府也没有很强的动力去做。
希望上海的政策能快速起到作用，给别的区域起到示范拉动作用吧。
