本周政策层面延续“稳预期”基调，中央与地方协同发力。中央层面，国新办强调“盘活闲置土地房屋”“推进农村集体经营性建设用地入市”，但明确禁止用于商品住房建设；地方层面，福建出台“库存超24个月暂停供地”“房票安置+共有产权购房”等措施，上海试点收购二手房用于保障性租赁住房（优先内环内“老破小”），南京推动“房票全城通兑”，政策精准度提升。核心城市二手房价格好转，持续跟踪二手端信心修复-挂牌/议价改善-成交结构上移的链条。
行业基本面跟踪
（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为123.24万方，本年累计新房成交面积为870.59万方，累计同比-3.6%。30大中城市近四周平均成交面积为131.24万方，同比-18.5%，环比+0.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为39.33万方，同比+33.7%，环比+1.5%，二线城市近四周平均成交面积为62.35万方，同比+16.8%，环比+1.2%，三线城市近四周平均成交面积为29.57万方，同比+5.7%，环比-1.1%。上周14城商品住宅可售面积为7883.7万方，同比-5.38%，环比-0.25%，14城去化周期为19.89个月，其中一线城市去化周期为14.2个月。
（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为221.16万方，本年累计二手房成交面积为1330.26万方，累计同比+27.8%。20城近四周平均成交面积为233.48万方，同比+27.8%，环比+0.6%。截至2026/1/26全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比-1.5%，挂牌价指数为147.05，环比+0%。
（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为34宗，新增供应商服类土地数量为64宗，成交商服类土地数量为39宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.33，平均商服类土地成交数量/供应数量为1。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4501元/平方米，溢价率为2.21%，环比-0.23pct，成交商服类土地楼面均价为2813.75元/平方米，溢价率为2.76%，环比-0.47pct。
行情回顾：
上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，房地产指数跑赢沪深300指数1.34pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，恒生综合指数下跌3.22%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.44pct。
1.1 新房成交及库存
上周30大中城市新房成交面积为123.24万方，本年累计新房成交面积为870.59万方，累计同比-3.6%。30大中城市近四周平均成交面积为131.24万方，同比-18.5%，环比+0.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为39.33万方，同比+33.7%，环比+1.5%，二线城市近四周平均成交面积为62.35万方，同比+16.8%，环比+1.2%，三线城市近四周平均成交面积为29.57万方，同比+5.7%，环比-1.1%。
上周14城商品住宅可售面积为7883.7万方，同比-5.38%，环比-0.25%，14城去化周期为19.89个月，其中一线城市去化周期为14.2个月。
1.2 二手房成交及挂牌
上周20城二手房成交面积为221.16万方，本年累计二手房成交面积为1330.26万方，累计同比+27.8%。20城近四周平均成交面积为233.48万方，同比+27.8%，环比+0.6%。
截至2026/1/26全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比-1.5%，挂牌价指数为147.05，环比+0%。
1.3 土地市场成交
上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为34宗，新增供应商服类土地数量为64宗，成交商服类土地数量为39宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.33，平均商服类土地成交数量/供应数量为1。
近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4501元/平方米，溢价率为2.21%，环比-0.23pct，成交商服类土地楼面均价为2813.75元/平方米，溢价率为2.76%，环比-0.47pct。
上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，房地产指数跑赢沪深300指数1.34pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，恒生综合指数下跌3.22%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.44pct。
从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第18，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第4、第8。
上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：华发股份（+4.23%）、栖霞建设（+3.83%）、天健集团（+2.58%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+13.46%）、雅居乐集团（+5.26%）、太古地产（+3.88%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：世茂服务（+6.25%）、特发服务（+4.44%）、中海物业（+2.07%）。
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。
证券研究报告《中邮证券-核心城市二手房价格好转》
对外发布时间 ：2026年2月9日
报告发布机构：中邮证券有限责任公司
分析师:高丁卉 SAC编号:S1340524080001
| 研究所
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