2026年1月房产形式

2026年1月房产规划，核心是抓政策红利、控风险、做精准决策，按“买房/卖房/置换/持有”四类场景给你可执行方案👇

一、1月核心政策（直接影响决策）

• 税费减负（必用）

◦ 换房退个税：2026.1.1-2027.12.31，卖1年内买新房，按比例退个税（最高全退）

◦ 增值税下调：不满2年从5%→3%，满2年免征

◦ 商办首付：50%→30%（商铺/写字楼）

• 金融宽松（月供大减）

◦ 公积金：首套5年以上2.6%（降0.25），二套同步降

◦ 商贷LPR：5年以上3.5%，首套普遍3.5%-4%

◦ 房企白名单：贷款展期最长5年，保交付更稳

• 长期定调

◦ 住建部定“好房子”标准：安全/绿色/智慧/现房试点

◦ 城市更新+保障房提速，存量盘活为主

二、1月市场现状（判断时机）

• 二手房：重点13城成交环比+16%、同比+33%；百城均价环比-0.85%（跌幅收窄），以价换量、急售减少

• 新房：核心城市企稳，三四线仍弱；现房/央企盘更安全

• 分化加剧：核心区稳/微涨，非核心弱稳/阴跌

三、分角色1月行动方案（直接照做）

1. 刚需买房（1月是窗口期）

• 优先选：现房/央企国企准现房（防烂尾）

• 户型：70-100㎡、近地铁/学校/商超的次新/新房

• 贷款：能用纯公积金就不用组合贷；等额本金更省总息

• 动作：1月看房+比价，2-3月定房（政策+节后小阳春）

2. 改善置换（1月黄金期）

• 节奏：先卖后买（1-3月卖旧，4-6月买新）

• 卖旧：非核心/老破小/远郊，适度让价加速成交

• 买新：盯好房子标准（120-144㎡、南北通透、物业优）

• 必享：换房退税+增值税减免，单套可省几万-几十万

3. 卖房（1月是出货窗口）

• 必卖清单：

◦ 三四线/县城投资房（人口外流、去化超30个月）

◦ 房龄>20年无电梯老破小（流动性枯竭）

◦ 远郊概念盘、户型差/无配套房源

• 策略：挂牌价降3%-5%，配合1月税费利好促成交

4. 持有/观望（1月做准备）

• 优化资产：保留核心区+地铁+学区+次新，清理弱势资产

• 提前准备：查征信、算首付/月供、锁定利率（1月利率低位）

• 观望：三四线/非核心继续等，不抄底、不追高

四、1月避坑红线

• ❌ 不买：远郊小盘、高负债民企期房、商办远郊盘

• ❌ 不卖：一线/强二线核心区优质次新（长期保值）

• ❌ 不赌：全国普涨不存在，只看城市+地段+品质

五、一句话总结

1月是政策+市场双窗口期：刚需上车、改善置换、弱势资产出货，核心区优质资产坚定持有。