希腊楼市即将迎来一场“大动作”！
据希腊媒体最新报道，2026年春季起，过去几年被中国、土耳其、以色列等外国投资者，通过“黄金签证”计划购入的数千套住宅，将集中回流市场——要么长期出租，要么直接出售。
更关键的是，大量商业用途改造为住宅的项目，也将在未来两年集中完工，双重利好叠加，希腊住房市场将迎来近年来罕见的“房源集中放量”。
一、房源“井喷”来袭，规模超乎预期
业内人士给出明确预估：目前已有1000至2000套成品公寓，进入上市前的最后准备阶段，随时可能入市。
而这仅仅是开始。预计到2027年，回流及新增的房源数量还将大幅攀升，短时间内将彻底改变希腊楼市的供需格局。
从黄金签证中介机构的数据来看，这些回流房产早有“伏笔”：
通过黄金签证购入的房产中，94%自购入起就被投入长期租赁市场，仅有6%由投资者本人自住。截至2024年底，黄金签证项目累计带动约1.6万套房产交易，其中近1.5万套最终都回流到了租赁市场。
说白了，希腊黄金签证本质上更像是“房源供给与流通机制”，而非大家传统认知里的“移民自住房计划”。
二、关键变量：商业改住宅，成中低门槛投资唯一路径
房源激增的背后，离不开希腊黄金签证政策的调整。
此前，希腊调整了投资门槛：25万欧元的投资门槛，仅适用于“旧商业物业改造为住宅”的项目；而在阿提卡、塞萨洛尼基及各大旅游岛屿，直接购买住宅的最低投资额，已飙升至80万欧元。
这一变化，让“商业改住宅”几乎成为中低门槛投资者，获取黄金签证的唯一可行选择。
于是，大量闲置多年的办公楼、老商铺、仓库，被投资者重新开发为住宅项目。这类项目依托原有建筑结构，不仅开发成本更低，工期也更短，投资性价比很高。
重点集中区域也已明确：阿提卡地区的埃克萨尔希亚、梅塔克苏尔吉奥、基普塞利、比雷埃夫斯等老商业密集区，是改造项目的核心聚集地。
据预测，仅这类“商业改住宅”项目，到2027年就将为希腊市场新增3000至5000套公寓。更值得注意的是，法律明确禁止黄金签证房产用于短期租赁，这意味着这些新增房源，都将被强制投向长期租赁市场。
三、投资者结构：中国投资者仍占主导，以色列投资者增速最快
虽然投资者来源日趋多元，但中国投资者依然是希腊黄金签证市场的“主力军”。
数据显示，中国投资者占比约65%，他们的投资习惯也十分鲜明——通常批量购入多套小户型公寓，更偏好由开发商统一托管，以此保障稳定的租金收益。
其他主要投资者群体分布：
土耳其投资者：约占6%；
俄罗斯投资者：约占5%；
黎巴嫩、埃及等中东国家投资者：主要聚焦25万欧元的商业改住宅项目；
以色列投资者：增长速度最快，重点关注雅典市中心的改造项目；
美国、加拿大投资者：占比相对较小，但呈稳步上升趋势。
业内分析指出，对绝大多数投资者而言，获得申根居留身份是首要目标，房产投资回报则排在其次。这一核心动机，也决定了无论新增房源是新建还是改造，最终都会大量回流出租或出售市场。
而目前希腊租赁市场，面向中低收入群体的住房数量严重不足，这些回流房源，也将在客观上缓解住房紧张的问题。
四、政策“解冻”：积压申请放行，市场信心回升
除了房源本身的增量，希腊楼市的另一大转机，来自于积压黄金签证申请的“解冻”。
此前近半年，由于黄金签证政策细节不明确，律师、公证人及投资者都陷入观望，房产买卖一度停滞。
近期，希腊出台部长级决定，明确了三大关键信息：用途转换的认证方式、历史保护建筑的纳入条件，以及居留许可签发和续签所需文件。
官方数据显示，目前仍有13499份黄金签证申请待批，其中约79%集中在阿提卡地区。随着新规落地，这些积压申请将陆续获批，同时也将为新一轮投资申请打开通道。
相关人士表示，明确的政策导向，将重新吸引来自亚洲、中东及北美的投资者，推动更多适合改造的商业项目启动。
小结
2026年春季，将是希腊房地产市场的“关键转折点”。
黄金签证房产集中回流、商业改住宅项目批量入市、积压申请逐步放行，多重因素叠加之下，希腊楼市供需格局将迎来阶段性变化——房源激增，长期租赁市场供给扩容，或许也将给房价带来新的调整空间。
对于关注希腊房产投资、移民的人来说，2026-2027年，或许是观察和布局的重要窗口。
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