投资笔记-6|追踪房产走势的数据指标

房价稳住了没？到底了没？还会跌吗？还是又开始上涨了？买房还是租房？当前置换合适吗？还要不要投资房子？……

这一系列的问题，能找到答案吗？

很多大V、博主、专家，会从不同的角度给出分析。

但总体来说，要么过分乐观、要么过分悲观。

不过，大多也是屁股决定脑袋。

如果是身份是中介，或以卖房子为收入的，多数以看多为主，忽悠你去买房。

如果以内容付费或广告收入为主的up主，喜欢分析日本数据，大多又以看空为主。

那作为普通的小老百姓，想要找到这些问题的答案，怎么办呢？

作为一个前鹅厂的产品经理，一贯的思维模式，先有最基本的理论，然后再去看数据。

首先，既不无脑看多，也不恐慌看空。

一个基本的道理：不会一直跌，总会到头；跌过头了，总会涨，无非就是时间问题。（我指的是深圳，其他地方不好说）

其次，追踪实实在在的数据，从数据中，看走势，不去预测，只做应对。

在这篇笔记里，汇总一下，我目前追踪的数据指标。

涉及到数据口径，以及我对不同的数据理解可能存在偏差，所以，不能保证这些数据，都是准确的。

过一段时间，伴随着我认知的升级，这些数据，以及数据所代表的意义，会修正迭代。

1、价格指数

国家统计局每个月会公布「70个大中城市住宅销售价格指数」，维度很丰富，包含新房、二手房，以及不同的面积段。目前，我重点关注的是，深圳二手房价格指数的环比以及同比。

我扒下了近几年的数据，然后，每个月更新。

先看最新数据，26年1月的数据，环比依然是下跌，-0.6%，跟12月持平，同比跌幅是-6.5%。

我截了25年一年的数据，也挺跌宕起伏的。年初一季度，竟然涨了。4月份开始，又开始跌了。11月份，环比跌幅1%。

所以，想要筑底，涨三个月是不管用的。很可能涨完，又跌。

把这几年的数据，做成了折线图。为了方便看，分了左右轴，同比是左轴，环比是右轴。

哇哦，15年、16年的涨幅实在是太夸张了，16年3月的同比涨幅可以达到60%，也就是15年3月买了房，16年3月就涨了60%。好可怕啊。

盈亏同源，当年涨的有多猛，现在跌得就有多狠。

21年和23年底、24年初跌得很厉害，有些月份环比跌幅可以达到1.6%。真是跌跌不休的感觉。

2、成交量

深圳的成交量数据，还是很好查的。这个房地产信息平台，很给力。

不过，这里的更新频度是每日。我扒下来，可以算每周和每月。下面是个按月的柱状图。

中介说每月5000套是荣枯线，25年12月和26年1月，都超过了5000套。总体形势还是不错的。

23年还是比较惨的，很多月份是2000多套。

如果结合价格指数，25年底和26年1月，应该还是算以价换量。类比股市，应该就是放量下跌。

关于成交量的意义呢，我自己觉得，成交量上涨，房价不一定会上涨。

但是，如果在当前下行趋势，如果成交量还下行，那逆转的可能性就很低了。

想要逆转，还是要成交量上行。

3、房贷增速

虽然，有土豪买房会全款。但可以引起房价上涨的大量普通老百姓，应该还是会背上房贷。

所以，通过追踪贷款数据，可以侧面看到老百姓是否在加速贷款买房。

如果贷款增速比较高，说明有大量人在扩表买房，房价上升的概率就会高。

如果贷款增速很低，甚至变成负数，一定程度上，说明贷款买房的人在减少，部分人还在提前还贷，那房价下跌的概率会更大。

深圳市统计局有公布每月的住户贷款余额和同比增速。

目前，最新的数据只到25年11月，12月和26年1月的，还未公布。25年11月的同比增速是2.9%，低于全国25年4季度的GDP增速（4.5%）。

我扒了近几年的数据，拉出了贷款同比增速的折线图。

从17年开始，算是一路走低。17年贷款增速，有20%+，那确实相当厉害了。也算跟前面的房价指数呼应上了。

房价一路走高，贷款也一直保持高增速。21年12月之前，每个月都是10%以上的增速。

21年之后，房价走低，贷款增速也开始骤降。24年，最低同比增速到达0.2%，几乎没有增长。

从逻辑上来讲，房价大概率是新增贷款的那部分人推高的。全款买房的人比例太小，撑不起大范围的房价上涨。

如果没有新增贷款，想要房价上涨，大概率很难。

不过，贷款增速可能有滞后性，但大体趋势上，是一致的。

追踪这个数据，一定程度上，也能反馈房价的走势吧。

4、年租金回报率

这个指标，很难有统一的数据。我挑了三个我比较熟悉和关注的片区的房子，成交价也是近几个月比较新的。

前海自贸区的2023年的次新房，年租金回报率还是比较低的，1.58%。

前海南，算是前海自贸区的溢出区域。中海阳光玫瑰园，2009年的房子，成交量很高，之前被炒房客热炒，小户型的租金回报率已经到1.99%了。

赤湾的位置更差，配套也很差，算是前海自贸区更远的溢出区域，22年的次新房，租金回报率达到了1.93%。

如果未来，大部分房子从成长股变成了红利股，年租金回报率就会像股息率一样。太低了，没人买。

那么，年租金回报率就要和房贷利率、十年期国债收益率进行比较了。

目前，十年期国债的收益率1.8%。

如果单纯从投资房子赚租金的角度，目前也不算太划算。毕竟投资房子，要考虑风险溢价。

房子有空置、需要维护，还会老化，还有寿命，增加1%～2%的风险溢价算是合理的。

所以，成长预期不算特别高的房子，年租金回报率达到2.5%～3%，或许才是合理的。

不过，某些板块成长预期很好，且房子本身很新很好，可能还有增长空间，年租金回报率还是会偏低一些。

5、LPR，房贷利率

让元宝盘了一下LPR，具体如下：

当前5年期以上的LPR是3.5%，相比上面的年租金回报率还是要高出不少的。想要买前海，哪怕是赤湾的房子，想要以租养贷，还是不太可能的。

看到有up主讲香港楼市上涨，其中很重要的原因就是，跌出了投资价值，毛租金收益率已经超过了按揭利率。

深圳的房子，会不会也跌到这时候，才会企稳？不知道。

毕竟深圳的热钱和新钱还是很多的。且我们还是政策性楼市，不完全是市场化运作。

所以，也只能追踪数据，边走边看。

6、通胀数据：CPI/PPI

关于CPI、PPI的具体含义，其实，我也不是特别懂，只是隐约知道他们代表了通胀的程度。

国家统计局是可以查到CPI和PPI数据的。我扒下来，简单计算。

问了下deepseek，合理的CPI和PPI区间。

所以，总体来说，当前的CPI和PPI数据，不算很好。

不过，近几个月，CPI不再是负值，PPI负值的范围在缩小，形势算是在逐步走好吧。

6、名义GDP增速-实际GDP增速

常年关注的一个博主，建议投资更多关注的是「名义GDP - 实际GDP」。理由如下：