开年惨淡: 奥克兰房产销量暴跌50%, 房价预测大砍! 退休年龄延到72岁? 新西兰养老金警报拉响

房地产市场开年平稳，主要受到1月传统淡季、假期季节性因素以及部分地区恶劣天气的影响。

房价继续微升，成交量大跌

新西兰房地产协会（REINZ）最新数据显示，全国房价中位数基本保持稳定，略高于2025年1月水平，但成交量有所回落。

1月，全国中位房价同比小幅上涨0.4%，至753,106纽币。除奥克兰外，全国中位价同比上涨1.4%，达到700,000纽币。

共有九个地区的中位价较去年同期上涨，其中南岛的West Coast创下48万纽币的历史新高，比2025年10月此前高点高出2万纽币。

截至1月底的三个月，全国中位价同比上涨1.4%，显示尽管存在短期月度波动，整体价格趋势仍然保持稳定。

REINZ首席执行官Lizzy Ryley表示：“1月份房地产市场价格稳定，但成交活动偏弱，说明市场信心正在逐步恢复，而不是快速升温。”

她指出，这可能反映了假期季节性因素，以及北岛和东海岸部分地区出现的异常恶劣天气。

全国成交量同比下降5.4%，环比共录得3,837套交易。除奥克兰外，成交量下降6.6%，至2,848套。经季节性调整后，全国成交量较2025年12月下降8.9%；除奥克兰外下降6.7%。

Ryley表示：“夏季期间解读市场情况较为困难，因为11月至2月的活动往往反映季节性模式，而非基本面变化。在剔除季节性因素后，数据显示1月份市场表现其实相当稳健。”

她还指出，随着通胀压力缓解，利率预期趋于稳定，但市场仍对潜在加息及其对借贷负担能力的影响存在担忧。同时，即将到来的选举也可能影响买卖双方的决策时点。过去的选举年份中，年初往往出现买卖双方“观望”的情况。

全国房屋中位销售天数为54天，比2025年12月多15天，但这符合季节性特征，与2025年1月持平。除奥克兰外，趋势类似，较上月增加14天，但同比略降1天至52天。

新挂牌房源同比增加1.3%，达到9,019套。除奥克兰外，新挂牌数量同比增长0.2%，至5,970套。全国库存同比增加2.3%，至33,149套。

1月份拍卖活动并不活跃，但房产经纪人指出，拍卖活动通常在2月才会全面启动。全国共有251套通过拍卖成交，占总成交量6.5%。除奥克兰外，拍卖成交134套，占比4.7%。奥克兰拍卖成交117套，比2025年1月少3套，占总成交量11.8%。

Ryley表示：“未来几个月，房地产市场预计将继续缓慢推进，在成交活动明显增加之前，信心会逐步上升。虽然市场环境仍偏谨慎，但整体走势显示动能正在稳步积累。”

新西兰全国的房价指数（HPI）目前为3,582，同比下降0.7%，环比下降0.6%。该指数仍比历史峰值低16.2%。过去五年，新西兰房价指数的年均复合增长率为0.6%。

奥克兰房市表现

奥克兰房价中位数为95万纽币，同比上涨1.1%，环比下跌5.9%。HPI同比下跌2.6%。

1月奥克兰的房产成交量为989套，同比减少1.2%，环比大跌51.7%。

专家大砍房价预测

ANZ经济学家Matthew Galt表示，去年年底利率前景的变化显然给市场降温：此前市场还在期待官方现金利率（OCR）进一步下调，如今却转而担心何时会开始加息。

“尽管整体经济复苏带来一定支撑，但房地产市场在新年伊始几乎没有动能，而利率上升和选举不确定性将成为重要阻力。”

Westpac高级经济学家Michael Gordon指出，低利率确实对需求形成支撑，但市场上房源充足、人口增长放缓以及租金下降，意味着房价缺乏明显的上行动力。

Westpac上周将2026年房价涨幅预测下调至4%。

Gordon表示：“尽管我们预计今年GDP增速将明显高于趋势水平，但由于市场库存充足，房价的反应可能远低于以往周期。”

建筑许可数量的回升也意味着2026年和2027年新房供应将保持强劲。此外，虽然净移民可能小幅回升，但人口增长预计仍将偏弱。

ANZ的预期更为保守，预计到今年年底，房价指数仅上涨2%。

养老制度不改，新西兰人活到老干到老？

一家投资公司预测，如果新西兰想负担得起养老金制度，新西兰人可能不得不工作到70多岁。

在怀卡托大学举行的新西兰经济论坛上，专家们着重讨论了这一话题。

Milford Investments首席执行官Blair Turnbull表示，40%的退休人士完全依赖政府养老金生活，因为他们没有任何储蓄。

他认为，提高领取养老金的年龄以及进行收入审查几乎是不可避免的。

他说，财政部的立场非常明确：除非将退休年龄提高到72岁或73岁，否则新西兰将无力承担养老金支出。

“到2030年，65岁以上的人口将超过100万。我们希望新西兰人能够有尊严地退休，过上他们应得的生活方式。”

“但情况只会越来越严峻。为什么？回到1970年代，每一位65岁以上老人背后有7名劳动者支撑；今天这个比例大约是4比1；到2060年，将变成2比1。”

“现实是，我们负担不起现行的养老金制度，因为我们没有足够的劳动力，也没有足够的生产力。说到生产力，在37个经合组织（OECD）国家中，我们排名第27位。”

“更关键的数据是储蓄水平，我们排在第33位。如果生产力低、工资低，那就严重影响我们的储蓄能力，因为我们实际上没有足够的钱为未来储蓄，即便我们知道必须储蓄。”

“如今有50%的人只是勉强靠每月工资维持生活。而退休人群的情况也没有更好：40%的人到了65岁时几乎没有私人储蓄，完全依赖新西兰养老金，而这是我们根本负担不起的。”

前内阁部长David Parker在论坛上表示，新西兰必须向澳大利亚看齐，提高养老金储蓄水平。

“我支持效仿澳大利亚，实行强制性KiwiSaver制度，并应提供税收激励。”

前国会议员、养老协会首席执行官Tracey Martin表示，关于养老金问题，需要进行比“是否提高退休年龄”更广泛的讨论。

ANZ首席经济学家Sharon Zollner在论坛上指出，老年人的医疗成本也是必须考虑的因素，因为85岁以上老人的医疗需求成本是65岁人群的五倍。

更多内容欢迎点击下方视频，并关注微信视频号“后花园说一说”。接收最新的新闻汇总、深度分析。