【亦周地产】新房、二手房成交环比降幅扩大、同比由正转负;重庆推出地产新政稳定房地产市场 | 中银地产 夏亦丰团队

本文来自中银证券研究部于2026年2月16日发布的报告《新房、二手房成交环比降幅扩大、同比由正转负；重庆推出地产新政稳定房地产市场——房地产行业第7周周报（2026年2月7日-2026年2月13日）》。欲了解详细全文内容，请阅读报告原文。夏亦丰S1300521070005

新房成交面积环比降幅扩大、同比由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负；新房库存面积环比由负转正、同比降幅收窄；去化周期同环比均上升。

新房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。40个城市新房成交面积149.8万平，环比下降9.5%，同比下降5.5%，同比增速较上周下降209.8个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-20.1%、-2.6%、-11.3%，同比增速分别为21.4%、7.4%、-46.8%，一、二线城市同比涨幅较上周收窄342.8、279.1个百分点，三四线城市同比增速较上周下降78.2个百分点。

二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。18个城市二手房成交面积131.3 万平，环比下降25.8%，同比下降7.3%，同比增速较上周下降357.0个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-29.2%、-25.9%、-21.8%，同比增速分别为-26.3%、13.4%、6.8%，一线城市同比增速较上周下降411.5个百分点、二、三四线城市同比涨幅较上周收窄304.0、345.4个百分点。

新房库存面积环比由负转正、同比降幅收窄；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积11261万平，环比增速为0.2%，同比增速为-4.9%；去化周期17.8个月，环比上升0.5个月，同比上升4.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.7、15.4、66.5个月，一线城市环比下降0.2个月，二、三四线城市环比分别上升1.1、2.2个月，一、二、三四线城市同比分别上升2.7、4.8、31.1个月。

土地市场同环比均量价齐涨；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面为1223.4万平，环比上升2.9%，同比上升26.2%；成交总价184.2亿元，环比上升20.1%，同比上升38.8%；楼面均价1505元/平，环比上升16.7%，同比上升10.0%；土地溢价率为0.4%，环比下降1.9个百分点，同比下降4.7个百分点。

房企国内债券发行量环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量82.1亿元，环比下降61.4%。总偿还量为28.3亿元，环比下降11.5%，同比下降67.5%（前值：185.1%）；净融资额为53.8亿元。

板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下降0.7pct，相对收益（相对沪深300）为-1.1%，较上周下降2.4pct。房地产板块PE为26.89X，较上周下降0.30X。

2月9日，重庆发布关于发挥政策集成效应稳定房地产市场的通知，推出22条房地产新政，涵盖支持“好房子”建设、降低购房成本、盘活存量、提升服务等多方面。在支持建设“好房子”方面，提出创新“好房子”项目金融服务；支持购买“好房子”项目定制化装修服务等。在降低购房成本方面，提出实施多子女家庭购房补贴；实施首次购房补贴和人才购房补贴；加大住房信贷支持力度。在鼓励“卖旧买新”方面，提出补贴、个税优惠等政策。在盘活存量方面，提出鼓励将存量住房用作租赁住房；引导国企收购存量房；下调商业用房购房贷款最低首付比等。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

    1.1 重点城市新房成交情况跟踪

    1.2 重点城市新房库存情况跟踪

    1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

2 百城土地市场跟踪

    2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

    2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

3 本周行业政策梳理

4 本周板块表现回顾

5 本周重点公司公告

6 本周房企债券发行情况

7 风险提示

8 附录

本周（第7周：2月7日-2月13日）相比于上周，新房成交面积环比降幅扩大、同比由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大、同比由正转负；新房库存面积环比由负转正、同比降幅收窄；一线城市新房库存面积去化周期环比下降、二、三四线城市环比上升，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同比均上升。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周40个城市新房成交套数为1.6万套，环比下降9.8%、环比降幅扩大，同比上升4.1%、同比增幅收窄；新房成交面积为149.8万平方米，环比下降9.5%、环比降幅扩大，同比下降5.5%、同比由正转负。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.5、0.7、0.4万套，环比增速分别为-19.1%、-1.9%、-8.0%，同比增速分别为62.0%、-10.7%、-18.2%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为37.2、78.6、34.1万平方米，环比增速分别为-20.1%、-2.6%、-11.3%，同比增速分别为21.4%、7.4%、-46.8%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

12个城市新房库存套数为137.2万套，环比增速为0.4%，同比增速为-8.7%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为54.7、77.7、4.8万套，环比增速分别为0.8%、0.1%、0.1%，同比增速分别为-8.7%、-9.2%、3.8%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为30.5、6.2、13.3、4.7万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为1.8%、-0.6%、-0.3%、-0.9%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-12.0%、-1.1%、-4.4%、-14.5%。

在新房库存套数去化周期方面，12个城市新房库存套数去化周期为17.2个月，环比上升0.3个月，同比上升0.8个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为16.7、15.5、79.9个月，一、线城市环比下降0.1个月，同比下降0.5个月，二、三四线城市环比分别上升1.3、3.1个月，同比分别上升2.7、38.1个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为36.8、7.1、9.7、22.1个月，上海环比上升0.1个月，北京、广州、深圳环比分别下降0.6、0.2、1.4个月，北京、上海、广州、深圳同比分别下降37.8、7.3、11.8、11.5个月。

12个城市新房库存面积为11261万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-4.9%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为5862、4816、583万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为0.3%、0.2%、0.2%，同比增速分别为-7.0%、-3.8%、6.4%。

在新房库存面积去化周期方面，12个城市新房库存面积去化周期为17.8个月，环比上升0.5个月，同比上升4.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.7、15.4、66.5个月，一线城市环比下降0.2个月，二、三四线城市环比分别上升1.1、2.2个月，一、二、三四线城市同比分别上升2.7、4.8、31.1个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周18个城市二手房成交套数为1.5万套，环比下降23.8%，同比下降1.7%；成交面积为131.3万平方米，环比下降25.8%，同比下降7.3%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为0.3、0.9、0.3万套，环比增速分别为-30.0%、-21.6%、-22.7%，同比增速分别为-24.6%、23.2%、-4.5%；一、二、三四线城市成交面积分别为29.5、70.8、30.9万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为-29.2%、-25.9%、-21.8%，同比增速分别为-26.3%、13.4%、6.8%。

土地市场方面，我们选取2026年第6周 (2月2日-2月8日)的数据，土地市场同环比均量价齐涨。从城市能级来看，一线城市同环比均量价齐涨，二线城市同环比均量价齐跌，三线城市同环比均量价齐涨；一线城市溢价率同环比均增速不变，二、三线城市溢价率同环比均下降。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为1223.4万平方米，环比上升2.9%，同比上升26.2%；成交土地总价为184.2亿元，环比上升20.1%，同比上升38.8%；成交土地楼面均价为1505.3元/平，环比上升16.7%，同比上升10.0%；百城成交土地溢价率为0.4%，环比下降1.9个百分点，同比下降4.7个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为76.2、396.6、750.6万平方米，一、二、三线城市环比增速分别为7.54%、-14.83%、15.14%，同比增速分别为9.6%、-6.1%、57.2%；一、二、三线城市成交土地总价分别为88.3、34.0、61.8亿元，一、二、三线城市环比增速分别为107.8%、-46.6%、31.3%，同比增速分别为163.9%、-45.8%、69.4%；一、二、三线城市平均楼面价分别为11596.9、856.8、823.8元/平，一、二、三线城市环比增速分别为93.2%、-37.4%、14.0%，同比增速分别为140.8% 、-42.3%、7.8%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.0%、1.4%、0.1%，一线城市环比增速不变、二线城市环比下降2.3个百分点、三线城市环比下降1.8个百分点，一线城市同比增速不变、二线城市同比下降8.0个百分点、三线城市同比下降3.9个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为138.6万平方米，环比下降44.0%，同比上升277.0%；成交住宅土地总价为91.9亿元，环比下降11.2%，同比上升261.8%；成交住宅土地楼面均价为6627.1元/平方米，环比上升58.6%，同比下降4.0%；百城成交住宅类用地溢价率为2.1%，环比下降2.5个百分点，同比下降25.3个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线土地建筑面积分别为12.4、36.0、90.2万平米，一、二、三线城市环比增速分别为-20.8%、-55.6%、-40.1%，二、三线城市同比增速分别为353.5%、212.9%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为29.5、19.3、43.0亿元，一、二、三线城市环比增速分别为-4.5%、-55.9%、50.1%，二、三线城市同比增速分别为77.6%、196.4%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为23826、5370、4767元/平，一、二、三线城市环比增速分别为20.6%、-0.7%、150.7%，二、三线城市同比增速分别为-60.8%、-5.3%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为0.0%、7.9%、0.0%，二线城市环比下降3.7个百分点、三线城市环比下降0.2个百分点，一线城市同比增速不变、二线城市同比下降79.6个百分点、三线城市同比下降7.4个百分点。

地方

山西：居民换购住房个人所得税退税优惠政策将自2026年1月1日至2027年12月31日延续执行。

福建：1）系统推进“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系。2）推动大中小城市协同发展。

重庆：发布关于发挥政策集成效应稳定房地产市场的通知，推出22条房地产新政，涵盖优化住房供给、降低购房成本、盘活存量、提升服务等多方面。

上海：加力推进城中村改造和旧住房成套改造，抓好商办楼宇改造提升，加强低效产业用地盘活。聚焦建章立制，加强规划引领和政策支撑，推动企业市民多元参与。

本周（2月7日-2月13日），在大盘表现方面，上证指数收于4082点，较上周上升16.49点，涨跌幅为0.4%；创业板指收于3276点，较上周上升39.49点，涨跌幅为1.2%；沪深300指数收于4660点，较上周上升16.81点，涨跌幅为0.4%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为综合、计算机、电子，涨跌幅分别为15.3%、4.3%、3.5%；涨跌幅靠后的行业依次为纺织服饰、食品饮料、美容护理，涨跌幅分别为-2.8%、-2.5%、-2.3%。

板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下降0.7pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.1%，较上周下降2.4pct。房地产板块PE为26.89X，较上周下降0.30X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为万科A、金地集团、绿地控股，涨跌幅分别为3.3%、-0.3%、-1.2%，涨跌幅靠后的三家公司依次为保利发展、招商蛇口、新城控股，涨跌幅分别为-3.4%、-2.8%、-2.6%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为融创中国、美的置业、碧桂园，涨跌幅分别为1.6%、0.7%、0.0%，涨跌幅靠后的三家公司依次为旭辉控股集团、建发国际集团、龙湖集团，涨跌幅分别为-8.2%、-4.5%、-2.3%。

业绩预告：

城投控股：公司发布2025年业绩预告，预计归母净利润为2.9亿元，同比上升19.67%。预计营业收入为144亿元，同比上升53.33%。

高管变动公告：

大悦城：陈朗先生因已达退休年龄，辞去公司董事职务，至本公告日，陈朗先生未持有公司股份，亦不存在应履行而未履行的承诺事项。

城投控股：会议选举张舰先生为公司第十二届董事会职工董事。张舰先生将与公司2025年年度股东会选举产生的非职工代表董事共同组成公司第十二届董事会，任期与第十二届董事会一致。

股权变动公告：

新城控股：截至公告披露日，公司控股股东富域发展及其一致行动人常州德润咨询管理有限公司累计持有本公司股份为15亿股，占公司总股本67.20%，被质押的股份累计为3.72亿股，占其持有公司股份的24.55%，占公司总股本的16.49%。

弘阳服务：弘阳服务集团有限公司胡春煌先生已辞任本公司财务总监，自2026年2月10日起生效。

深深房Ａ：控股股东深圳市投资控股有限公司自2025年11月11日至2026年2月10日通过集中竞价交易共计减持公司A股1010万股，占公司总股本的0.999%。

华发股份：本次收购系华发集团以现金认购的方式取得华发股份本次向特定对象发行的A股股票，上市公司总股本为27亿股，华发集团及其一致行动人合计持有华发股份8亿股份，持股比例为29.64%。本次向特定对象发行A股股票后，上市公司股份总数将增加至34亿股，华发集团及其一致行动人合计持有上市公司15亿股股份，占上市公司股份总额的44.11%。

其他重要公告：

保利发展：公司2026年2月新增房地产项目1个，为大连市沙河口区马栏南街西侧地块，用地建筑面积6.36万平方米，计容建筑面积9.88万平方米，成交总价4.42亿元，权益比率为60%。

招商蛇口：公司2026年1月新增房地产项目1个，为杭州市上城区四堡七堡JG1404-29地块，用地建筑面积2.43万平方米，计容建筑面积6.07万平方米，成交总价12.94亿元，权益比率为51%。

金地集团：公司2026年1月新增房地产项目1个，为大连市马栏啤酒厂地块，用地建筑面积6.36万平方米，计容建筑面积9.88万平方米，成交总价7.37亿元，权益比率为40%。

滨江集团：公司2026年2月10日竞得浙江省湖州市下述地块的国有建设用地使用权，为湖新区2026-01号地块，用地建筑面积5.15万平方米，计容建筑面积9.27万平方米，成交总价5.03亿元，权益比率为100%。

渝开发：董事会同意公司通过重庆联合产权交易所集团以公开挂牌转让方式，出售公司权属金隅新都会天宸项目4幢177套住宅资产。该资产建筑面积共计19523平方米，挂牌单价12880元/平方米，挂牌底价2.51亿元，并授权经理层办理挂牌转让具体事宜。

本周房企国内债券总发行量环比下降、同比上升，总偿还量同环比均下降。2026年第7周（2月7日-2月13日）房地产行业国内债券总发行量为82.1亿元，环比下降61.4%。总偿还量为28.3亿元，环比下降11.5%，同比下降67.5%（前值：185.1%）；净融资额为53.8亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为中华企业、新黄浦、中交房地产，发行量分别为22.0、11.9、10.0亿元。本周债券偿还量最大的房企为拱墅城发、安居控股、福建红星美凯龙置业，偿还量分别为20.0、8.0、0.2亿元。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。