来源：凤凰网财经综合
“时隔半年，房源差价最高可达8万元/平方米，基本跌回本轮涨价前水平。9月至今，成交不到5套。”
学区房的确定性失效，是北京学区房市场热度回落的重要拐点。而“双减”之下，随着北京学区内教育均衡化水平的加速推进，“名校”的概念也渐趋淡化 。
“实施二手房指导价之后，深圳二手房成交量暴跌、上海二手房成交瞬间跌入冰点、广州楼市温度骤降”……二手房指导价的效力已经在深圳、广州和上海得到验证，北京对二手房指导价的试点也于近期有了新动作。
据北京日报报道及多渠道消息证实，近日，北京市海淀区房地产经纪协会发布行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。同时，海淀房协结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价，供中介机构参考。
据媒体报道，首批针对海淀区29个热门小区，包括蜂鸟家园、育新花园等小区，分小户型（60平米以下）、中户型（60-90平米）和大户型（90平米以上）设定挂牌指导价，房源挂牌价不得超过指导参考价。
另据机构监测数据显示，7月至今，北京市二手房网签量逐月下降，7月成交了17855套，8月成交了15942套，预计本月成交量将降至12000套左右。相比2020年9月17259套的网签量，同比成交降幅达27.6%，为18个月以来的最低点。
29个热门小区被“针对性”指导
顶级学区直接打八折
实际上，早在“靴子”落地之前，关于北京二手房指导价的消息已经开始传播。
受“学区房热”的衍生作用影响，北京出现了一波房价上涨的情况。为此，北京楼市调控多措并举，“房地联动、一地一策”，遏制离婚购房行为，持续整顿房地产市场秩序、防止违规资金进入楼市，实施多校划片，弱化住房学区属性等一系列调控措施先后实行。
根据此前一份网传名单显示，海淀对29个重点小区均出台了挂牌指导价，包括热点小区蜂鸟家园、科育小区、黄庄小区等，其中多数小区指导价与实际价格变动不大，有的打了八折。
其中，蜂鸟家园小区一直以来被视为海淀学区房的“晴雨表”，其房价由升转降，9月份至今，成交不到5套。而就在今年上半年，蜂鸟家园小区曾创下“半年套均涨幅约300万元”，并一度“无房可售”的记录。
数据显示，蜂鸟家园的房价去年下半年以来，其挂售房源单价升至14万~15万元/平方米，今年春节前后，该类房源单价跳涨至17万元以上，并在3、4月份再度跳涨，达到19万~20万元/平方米的高点。近期已经回到了去年同期的水平。
另据机构监测数据显示，7月至今，北京市二手房网签量逐月下降，7月成交了17855套，8月成交了15942套，预计本月成交量将降至12000套左右。相比2020年9月17259套的网签量，同比成交降幅达27.6%，为18个月以来的最低点。
这样的数据也反映了在学区房的确定性失效的背景下，北京家长追逐“顶级学区房”心态的转变。
据某业内爆料，具体指导价会根据60平米以下的小户型、60-90平米的中户型，以及90平米及以上的大户型，设置不同的指导价上限。因此，在这份名单中，每个小区都有三列价格档。
2.不符合条件的新挂牌房子，整个行业不得接受登记委托，否则吊销执照；3.10月8日开始执行，从海淀29个小区开始试点，一定时间后其他区域也将会执行。值得注意的是，根据上述海淀的二手房指导价，蜂鸟家园的房子在60平米以下的指导价格是17万元，比目前17.8万元的价格还要低。
而60平米以上的房子指导价格则直接降到14.6万元，在目前的价格上直接打了接近8折，较今年的高位更是降了27%。
更有意思的是，刚刚过60平米临界线的房子最惨。
以安居客上一套62平米的房子为例，目前总报价1100万元，折合每平米17.6万元。
如果按照上述二手房指导价格，这套房子的总价最高不能超过911万元，一夜之间，较目前的价格降了近200万元，相对于今年的高位更是降了337万元。
而据第一财经报道，今年上半年，蜂鸟家园小区曾创下“半年套均涨幅约300万元”，并一度“无房可售”，进入7月之后，小区挂售房源单价却从高位回落，业主心态也出现松动：一套建筑面积约62平方米的一居室，挂牌价820万元，单价约13.5万元/平方米，并最终以降价20万元成交。
“这一轮跌幅大致与去年下半年以来的涨幅相当。从总体上来看，房价跌回一年前水平。”海淀万柳片区房产经理人称，以相同户型的房源为例，去年下半年以来，其挂售房源单价升至14万~15万元/平方米，今年春节前后，该类房源单价跳涨至17万元以上，并在3、4月份再度跳涨，达到19万~20万元/平方米的高点。与高点相比，该房源价值如今缩水约400万元。
北京城市民宿最强监管落地
除了二手房“指导价”监管落地，北京近期也在施行民宿经营的监管。
据悉，北京出台了一份关于规范管理短租住房的通知。根据这份《通知》，利用居民住宅小区的房源开民宿需要符合相关条件。记者调查发现，国内主要民宿平台从8月下旬开始正式执行政策，下架相关房源。记者检索发现，目前北京市区开在住宅小区里的城市民宿，基本都已下架。几个月前，因为看好民宿市场的发展，刘先生特意花高价在北京环球影城附近的小区陆续租下十多套房源。其中，不少房源可以从客厅直接眺望到环球影城。然而8月底，刘先生接到民宿平台的通知，因为他的房源不符合相关要求，因此，这几套刚装修完的民宿被下架了。据刘先生介绍，该小区有3000套房源左右，“我能接触到的大概有50到80个民宿经营者，房源至少是300套。”根据《通知》，小区里开民宿需要符合五项条件。其中第一项就是，开民宿需要符合小区管理规约；如果小区无管理规约的，就必须取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。简单来说，就是开民宿要征得全体业主同意。多位民宿经营者们告诉记者：目前，不少小区都没管理规约，即便有管理规约，也不太可能涉及民宿经营的问题。因此，他们只能去找业主委员会或物业管理委员会。
然而，物业管理委员会负责人表示：民宿经营涉及到小区全体业主利益，在没有集体决策的前提下，物管会无法出具书面同意文件。北京市通州区梨园镇颐瑞东里社区居委会工作人员表示：业委会（物管会）代替不了全小区3347户的业主，对于这件事表决同意和不同意。我们也接到了有的居民投诉，表示不希望民宿来。由于其他方法走不通，民宿经营者们只能挨家挨户争取同楼栋业主签字同意，但这种方式的难度也一点都不小。
面对这样的瓶颈，很多的民宿经营者也在积极寻找出路。在采访中，多位民宿经营者告诉记者：虽然眼下面临困难，但他们还是看好民宿的市场需求和将来的发展。与此同时，不少经营者告诉记者：他们投入到民宿里的资金很多都是贷款来的，装修成本和每个月的租金让他们必须加速回收资金。如果拿不到经营资格，他们会首先考虑把短租改成长租，以收回一部分的前期投入。对于《通知》中规定的程序，北京大学法学院教授楼建波认为：“开民宿必须征得全体业主的同意”既有法可依，也有例可循。国际上，大城市对于利用居住小区住宅经营短租房或民宿，基本上都有严格的规范管理要求，特别强调对相邻权人权益和公共安全利益的保障。在国内，重庆、珠海都规定住宅用于经营民宿应当经有利害关系的业主同意；河北和江苏两省也都规定，对于短租经营参照旅馆业进行管理。相关新闻：
9月30日，国家发改委等十部委联合印发《关于全国特色小镇规范健康发展导则的通知》。通知提出，严防房地产化倾向，特色小镇建设用地主要用于发展特色产业，其中住宅用地主要用于满足特色小镇内就业人员自住需求和职住平衡要求。除原有传统民居外，特色小镇建设用地中住宅用地占比原则上不超过30%，鼓励控制在25%以下。结合所在市县商品住房库存消化周期，合理确定住宅用地供应时序。
9月29日，浙江省杭州市住房保障和房产管理局发布谨防七个“凡是”“购房重大风险提示”，保障购房者合法权益，防范交易风险。其中提到凡是开发企业未取得预售证收取购房款的就是风险；凡是开发企业要求购房款打入非监管账户的就是风险；凡是开发企业提供的监管银行与监管账户与预售公示或网签合同约定不一致的就是风险。
综合来源：第一财经、21世纪经济报、央视新闻、北京日报
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