住房新规和高得房率是如何背刺二手房业主的

2025-11-6 下面是今天看到的最近准备推新的荔湾区石围塘板块的由厦门国贸开发的住宅楼盘示意图。

就此想讲讲，住房新规和高得房率是如何背刺二手房业主的，主要就着我对广州这边了解而言。

现在房子只需要搞个七八十平，就有以前八九十平的三房。以前70多平最多做个2+1房+1卫而且+1的那个房很小几乎不能放床，现在凭借更高得房率同等面积却可以做到三房两卫。

我研究了下广州的2023住房新规，我看下来新规获得高得房率的主要办法有两个：通过支持更大比例的飘窗阳台赠送比例、将一些原本记入公摊的公共区域不再计容以降低户内公摊。

第一个办法好理解，无非就是可以做更大面积的半赠送阳台和全赠送飘窗，实际上新规后期已经无赖到支持80cm的报建飘窗能够被后期允许打掉50公分飘窗与地面平齐，最终只留30cm的真实飘窗。

第二个办法，我举个例子，以前一些设备用房是计入总容积率的，而开发商可建设的容积率是封顶受限的，所以实际上会摊入给了业主公摊的部分，而新规这些不计容，那也就可以把原本占用每户公摊的部分还给业主，从而提升每户的户内使用面积。

前者你还能说它多赠送的飘窗阳台也没那么实用，但后者，纯粹就是耍无赖了。

假设保持均价不变情况下，总价降低了让上车的人可以用更低预算买房，从而保证了还能有一定的购买量。

均价不变，则地价也可以不变。

二手房看似竞争对手没压低单价，但因为新规得房率差异，购房者优先选择新房，而二手房为了与新规新房竞争这仅剩为数不多的客户，也就必须降价了，从而被背刺。

甚至现在买家和中介都按着两边得房率差异来计算单价差异，比如新规100%得房率10w单价，旧规80%得房率只能给8w，虽然大家都知道那些多赠送的飘窗和阳台并不100%值得这2w，但沦为买方市场后，中介和买家完全可以借此pua二手业主并施压降价。

当然，大家也都知道，在楼市下行的大环境下，即便官方没有用如此手段保地价，二手盘价格一样会随行就市产生类似的跌幅。

只能说，为了大计，只能先苦一苦老业主了。附注：2023年11月公布的《广州市建筑工程容积率计算办法》政策官方解读：https://ghzyj.gz.gov.cn/zwgk/xxgkml3/bmwj/zcjd/sqzcjd/zygll/content/post_9311621.html