开宗明义：本篇二手房实操主要面向上海郊区250w、150W这种量级房产交易，这远远低于自媒体上大麦房说、小胖看房、看房大将军那些市中心城区量级，天然上，300w内的房产交易量在上海占60%。
1、买家如何选择中介？
上海LJ，挂牌量占比70%，基本上片区的房源都能有，如果能接受2%交易费以及认可其强制性的资金监管这个对买家的保护手段。
TPY，狼性蛮强的，在莘庄的莘松地区尤其强烈，在每个十字路口值守，发单子，也会在小区里盯梢别家的带看。
我爱我家，21世纪，中原，都是连锁性质中介，都有一定的市占比。
区域里小中介，比如莘庄镇上小中介，惠南镇小中介，他们一般抱团，协作成交一个单子。比如我在莘庄镇上，我如果既不想LJ也不想TPY，那我就找这两个大店旁边的小中介店，能在两个大佬眼皮底下生存相比也有两把刷子，也能搞到独特房源。
自媒体中介，比如我看好惠南镇，我就去短视频看“古古”等，我看老闵行，我就会看“小胖看房”、“俊勇小王”，他们对区域内房子非常熟悉，而且他们做自媒体做的好也不会乱来，口碑都是做出来的。不过我当下没有与各区域五千哥打过交道。
2、卖家如何选择挂中介？
在上一条回答基础上，有一句“卖房找LJ，买房找TPY”。
3、买家、卖家如何与中介打交道，有哪些原则？
中介的目的是给房东挂牌，向买家推介房源，撮合成交，帮忙走完交易流程。他的目标是想尽一切办法撮合成交，拿到上下家的佣金。各式各样秉性的中介都有，比如撒谎成性的，比如喜欢PUA房东的，当然了大部分人都是认真负责地做事。
我觉得：如果是房东，一定要有自己的定力，相信自己的房子；如果是买家，一定要拿成交数据不能被中介牵着鼻子走。
有一次我在莘庄的一个小区，这个小区很大，2000户，因为它南邻G60，西邻沪昆高铁，东边有高架，头顶上还有飞机航线，十分离谱的。但因为小区大，两房房源根据位置不同定价差异非常大，买家都很困惑。一天中介告诉我x房子成交了255w，我一看楼号，位置很差的；而我在谈的位置好的房东铆250w，大家胶着着。我当时一直不信，过一段时间成交数据出来了这个成交是218w，中介没讲真话。
4、卖家如何确定自己房子的挂价？
房东需要认真研究自己小区最近的成交记录，然后根据自己房子豪装、有地暖等程度加一点，如果不着急买就一直去等自己的有缘人。因为市场一直在变动，身在此山中，根本不知道小区价格会往哪里走。房东需要找到可靠的经纪人交流市场，研讨自己的挂价。LJ喜欢隔一段时间找房东面访，交流价格，说是可以增加房子的分数。
5、买方市场时，买家如何在各中介中周旋？
当下房子难卖，是买方市场，买家有较多的挑选余地。比如在莘庄学区里，我莘松学区找附近中介A带看，莘城苑找小区附近中介B带看，水清x村找小区附近中介C带看。本来A、B、C整个莘庄都能带，但是互相不串，不做一家带看、另一家成交违背职业道德的事情（跳单）。
6、房产网站上不明示楼层，如何推断？
LJ网站上对多层楼房，一般一二层定义为“低楼层”，三四层定义为“中楼层”，五六层定义为“高楼层”。常常的，还需要通过阳台图片、VR来判断这个是五层还是六层，房价相差不少的。
看中的房子有房贷，在LJ卖房过程中的资金监管和垫资，垫资成本多少。
7、买家如何观察房子的地段？
十多年前，来到郊区一个镇或街道，判断一个它的能级，在地铁站之外，可能看是否有招商银行、浦发银行，或者星巴克。几年前，看有无盒马，有个“盒区房”这个小众概念。初次来到一个新的地段，比如老闵行的兰坪路，路上工建农银行一字摆开，就了解了。比如华泾的华发路，小学、初中都在这条路上，商铺蛮多，生活气息一看就知道很足。
8、动迁房、商品房、老公房如何选，多层与高层如何选？
动迁房：在浦东周浦南四高、航头鹤沙航城、惠南民乐大居，松江泗泾、佘北，青浦徐泾北城，闵行浦江镇南四高、瑞和城、永康城等地都广泛分布着00年代、10年代的动迁房。疏散中心城区人口，分给原来老居民的。我觉的只要这个地方有学校、医院、商超、地铁，那就可以接受。
商品房：因为是市场价格买的，小区内设施、绿化、人员素质都高于前面的。
老公房：因为经过很多年的沉淀，这个地方常常有学区和医院以及便利的交通，这也是其优点。
多层和高层的选择的话，多层楼房往往得房率高于高层电梯房，从这个角度可以做出自己的选择。
9、如何快速判断房子的室外缺点？
看房前需要做功课，小区附近有无安息堂、化工厂、精神卫生中心等；看房时，进小区看单元楼旁有无垃圾房、变电房；
10、如何快速判断房子的室内缺点？
进房内后，需要在阳台等处观望外面有无马路，打开、关上窗户判断马路噪声。观察卫生间墙防水情况，观察房顶、墙角是否有漏水、水印子等。与中介、房东交流房子户型是否有较大的改动，比如改变厨房门朝向等等。
11、如何看房子的装修情况？
网上有个很大的话题叫着辨别串串房。说老实话，我也没有标准，我就是有一次进到一个房子了，很清新、干练的装修，但我看到墙角一个“自如”的牌子，我才反应过来，这就是串串房的标准，用最低的成本但是外观很新吸引住租客和买家。
一般理解房子的装修:
毛坯/老装：开发商交付的毛坯然后简易给租客使用，或者住了20多年很旧很旧，面板是那种屎黄屎黄的样子。说白了就是要重新装修才能入住。
中等装修/居家装修：可能十年的装修，家里老人勤劳、女主持家得当，房子内的装饰维护良好，只需要稍稍整理就可以住。
精装/婚房装修：那也都是直观的，很新，用料很足，看房时都能感受的到。
12、常见看房礼仪
看房时，买家不要当房东面指出房子缺点如卫生间没有明窗、没有日照、外面马路吵等；当下艰难时期，买家不要当面问房东买时候多少钱。可以通过中介传递这类信息。
其他方面，如果看的房子是精装、居家良好维持，中介一般会带来鞋套，这个不用操心。
13、作为卖家，当中介带下家看房时，要不要热情帮着介绍房子
我觉得卖家自然给人开门，然后开灯、开房门之类的事情就好，太过热情，会让买家觉得你急售，此时一切交给中介就好。卖家最多能做的就是一天后电话回访中介问情况。
14、单学区和双学区价格差异？
以闵行区莘松五六村为例来说明，五村对口莘松中学（莘沥路）和闵行实验小学，六村对口莘松中学（莘沥路）和莘庄实验小学。两者相同面积、楼层可能相差50w。
15、介绍下莘松中学+闵行实验小学的双学区。
莘庄镇的莘松三五八九村对口莘松中学（莘沥路）+闵行实验小学（莘松路校区）
梅陇镇春申地区的高兴花园对口莘松中学（伟业路校区，兴梅路校区）+闵行实验小学（畹町路校区）
莘松中学各个校区汇总下来，25年市重率为40%。闵行区内数据优于莘松中学的公办是闵华二和交大二附中，别忘了这两所都有较多的大学教师子弟。
16、卖家挂牌如何选择LJ经纪人？
LJ网站上对应小区很多位经纪人，建议不要选刚入行的人，你的房子可能会变成他练手的工具，选择资深经纪人好一些，尤其是在当下买方市场。
17、卖房子有没有必要独家？
我的经历是，我人在闵行，奉贤房子带看不方便，25年底我是给LJ三个月的独家了，后面45天成交的。当时小区周围的中介疯狂地电话我、寻找我，100个未接电话是有的，我没有接听。
18、交易的什么阶段支付中介费？
LJ是签三方合同时就把中介费拿走了；其他小中介没那么急迫，可以网签付一部分，过户付一部分，尽量不要网签时都付了，因为在网签到过户之间中介还有好些协调的事情需要中介做。
19、卖家选择LJ成交后的感受是什么？
作为卖家，我有点蒙圈。我签了三方之后，就再也没见过我的卖方维护人，在各个节点我先后进入业主服务群、贝壳官方服务群、垫支群（这几个群系统还会到点自动解散的），与LJ各路人打交道，过户时来对接也是买家经纪人。整个感觉就是流水线上了，这和几年前我的LJ经理全程参与各个交易节点不一样。还好最后交易很顺利。
20、因为有房贷，卖房时如何提前还贷和控制垫资成本？
当下的时候，自己房子有房贷是很正常的事情。
卖房时，如果有少量的房贷余额，可以在签三方后，自己拿着三方协议去银行办公室预约还款时间，这个时间可能是一个月；指定的时间到柜台还款；还完款大约三天后，随申办显示“抵押权登记”注销登记办结。
如果是LJ成交的话，就可以体现大公司的优势，不需要自己预约银行，LJ帮着弄了。
如果有房贷的房子在LJ卖掉，且有垫资需求。待买家的贷款合同审批下来后，开始进入垫资流程：卖家的垫资还房贷开始计息(三个工作日后等待随申办注销登记办结)，当天买家申请一网通过户（缴税、出新产证是一天内）大约也是三个工作日。然后双方约定时间去交易中心过户。过户当天出产证，一两天后房款到卖家账号，垫资结束。我用了8天，这是一个很短的时间。注意一下，放款一定要回避周六日。
21、当下，上海二手房交易的步骤和时间周期？
一般分为：
1、签三方协议给房东定金、签网签合同给房东首付款：这个时间双方协定。
2、买家申请房贷，如果纯商贷会快一些，按两周来；如果有公积金按三周来；
3、过户和缴税：双方拿着买家贷款审批合同去过户；一周后去缴税拿新产证。
4、放款：小几天，银行放款给房东。注意：如果是12月底，银行会控制数据，会等到元旦收假后放款。
正常，一套没有房贷的房子一个月的样子可以交易完毕。如果有房贷，需要穿插预约提前还贷的事情。
22、房子有哪些重大负面，需要在交易前明示
一般是有非正常死亡事情，现在老人在房子正常过世也是会折损房价，在签合同签前都需要提示。
23、签三方前，需要查询房东产调？签三方后，中介需要保管房产本。
当下，随申办可以查询到房东的产调信息。没有房贷和抵押的话，是三页，否则是四页或更多，要认真看页码。
签三方时，中介保管房本，避免在过户之前的这段时间，房东这边出乱子。
24、如何给多层房子中的各个楼层定价？
一楼，上海的一楼光线很一般，而且很潮湿，有梅雨季节，所以被人忌讳，但如果有院子，容易为老年人买家群体接受；
二楼，网上常说反水，但现实中并没有见到案例。
三楼四楼，是多层楼房的最好价格楼层；
六楼，一般按照三四楼的85折计价，所以这个顶楼常常用精装修来吸引买家，掩盖缺点。但如果顶楼有阁楼，则有另外的计价方法，我见过大麦老师用阁楼面积的一半乘以房价。
25、如何查询小区最近的成交价格？
因为LJ隐藏了网站成交价格，不能直接看，这里大约有几种路径：
1、找对接的中介直接要价格；
2、“房见”小程序，每天可以免费查看三个小区，这个小程序也能看到在挂牌房子的房东调价历史。
3、“一房一万”小程序，不过信息不全或者有的小区刻意不及时更新，比如银都新村成交都到了170w了，它的成交数据还是200w。
4、兔博士，收费的，当自己明确要买房子，也可以订购一个月的，好像是68元全上海小区。
5、小红书或者抖音搜“xx小区最新成交”，有些中介喜欢分享，比如高兴花园片区就有一个自媒体每个星期都点评成交
26、2025年郊区房价是个什么走势？
25年底我一直在实地看房、调取成交数据、与各路中介交流。以高兴花园25年一季度70平中楼层300w成交。25年8月25日限购新政。11月时候239w可以拿到。我感觉11、12月时候房东有一个失望期。
27、2026年春节后上海楼市的走势如何判断
当下抖音、小红书、微信视频上的上海各位中介、自媒体大佬都判断不出来的，大家都只是说，兄弟们，最近市场有点热。我觉得高盛、摩根士丹利等的预测可以看一看。
