【武汉】房产抵押贷款保姆级攻略—贷前必看,附办理攻略指南
点击上方蓝字关注我~ 大家好，我是朱先生，一名资深的助贷从业人员。在武汉，我见过太多为贷款而四处奔走的客户。他们有些是个人条件问题，有些是不懂市面上的贷款产品。为此，他们踩过很多坑，交了很多学费。
我开通公众号的初衷，就是为了帮助这批人更快地找到适合自己的贷款方案。在公众号我会分享最新最权威的贷款知识。如果你有贷款方面的问题，也可以向我咨询，我会尽力为你解答。
1、年龄为18-65周岁，具备完全民事行为能力的中国公民；2、过往信用记录良好，无不良信用记录（已婚：夫妻双方征信）；3、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；5、申请人是法人或股东的，营业执照1年以上，稳定经营；7、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证；1、房龄最好20年以内（少数银行25年内沟通也可做，如果有备用房审批会容易一些）3、房屋的产权明晰，符合国家规定的上市交易的条件；4、接受的房产类型：住宅、别墅、商铺、公寓、写字楼、门面、厂房等。6、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；申请人向目标银行按银行的要求准备相应的资料提交申请并面签，并初审通过。面签这一步骤因银行流程不一，有些在抵押物下户后。银行根据所提交的材料对抵押的房产、经营场地进行实地勘察、评估。借款人及抵押人填写借款合同及相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。银行凭房屋权证和借款合同公证书到房管局办理抵押登记手续。办理抵押登记手续后，2-3个工作日放款到指定账户。
房屋抵押贷款，作为贷款产品中风险偏小的优质抵押产品，可选择的渠道较多。1、银行：很多需办理贷款时，第一选择就是银行。银行房产抵押贷款产品多、利率低、期限长，还款方式灵活等是房屋抵押贷款办理最为活跃的渠道，同时银行贷款条件要求也高于其他渠道。2、非银行金融机构：非银行金融机构是指，除国有、商业银行以外的所有金融机构。非银行金融机构都是经人民银行批准成立的，一般包括典当行、担保公司、小额信贷公司等。这类机构放贷灵活、手续便捷，符合个人、中小企业资金快速融资的要求。3、民间资金：民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其他组织之间借贷。只要双方当事人意见表示真实即可认定有效，因借贷产生的抵押相应有效。民间借贷是一种直接融资渠道，是民间资本的一种投资渠道，是民间金融的一种形式。民营金融组织和民间借贷行为，在一定程度上弥补了国/家金融服务的不足，同时也分流了银行的一部分放贷风险。
个人房产抵押贷款根据贷款用途分为经营和消费型，两者贷款期限差异较大。消费型抵押贷款，贷款的年限一般为10年，可按20-30年分摊还款；个别产品有15年。
在资料齐全、贷款期间政策未发生变动时，多数银行或机构整个流程需要的时间：多种还款方式灵活多选，先息后本、等额本息、等额本金、气球贷、随借随还、循环贷等方式，可满足多群体个性化的融资使用需求。
武汉地区目前的年化利率区间2.85%-4.2%；额度上限200-500万。经营型抵押贷款年化利率2.85%-3.45%，贷款期限1-20年期。这几年贷款利率总体上持续刷新低位，以上的利率低点为最新政策
不需要营业执照；贷款周期一般为10年期，少数产品可以按20/30年分摊式还款；还款方式先息后本/等额本息/等额本金都有；武汉地区目前的年化利率区间3.45%-4.3%；额度上限200-500万。优点是较为简单，贷款周期相对较长，适合稳定收入的工薪族。借款人符合新办执照/入股的要求，新办执照/入股需要有经营场地，有一定的经营良迹佐证；目前武汉房产抵押几个产品支持新办执照准入经营贷（有时效性，随时会停止）。对于准经营群体来说是一大利好，年化利率3.6%-4.68%，贷款期限5-10年期。优点：对于过往无经营的群体也可准入；前3/5年只需还息不用归本；利率低；还款周期较长，目前灵活度很高。直系亲属有企业或个体户，作为借款人申请本笔贷款，实际用款人用自己的抵押物作抵押人，也就是借抵不一，目前多家银行都可准入借抵不一。贷款期限1-10年，年化利率3.2%-3.9%区间，可选择的产品较多，还款方式也更多元化，利率低是它的优势；唯一的缺点是，目前绝多数银行针对借抵不一对借款人和抵押人的关系要求必须是直系亲属。
有当前逾期，多数银行是办不了的。（原则上不认可提供当前结清证明等材件，须征信更新后再进件）。只有小部分银行可放宽，看具体的逾期金额及逾期时间；如果逾期没有跨月，可以接受当前逾期的银行可以允许当前逾期金额在500、1000、5000内，不超过1、2个账户（夫妻一人一个）；结清当前逾期，提供结清证明可申请。如果逾期跨月，当前逾期账户过多，逾期金额过高，再厉害的银行线下抵押产品也拯救不了，只有非银行金融抵押机构、民间借贷可以准入。
一种是直接办理银行二次抵押，另一种是结清上笔银行按揭后再重新向新的银行申请办理抵押。不管一次还是第二次抵押的流程是差不多的，只是不同产品之前会有些微差异，先后顺序会有不同。结清再贷的流程会多出两步：提交申请、结清上笔按揭余额、解除抵押。而房屋二次抵押因为不用结清上笔按揭余额，直接可用复印件办理，在办理的效率上更高。结清按揭余额，一是要准备好结清的资金；二是拿证的时间较久，一般需要一周以上，有些甚至半个月或一个月。
还款压力过大，目前承受的贷款利率水平较高，贷款金额过高；自己又满足低利率产品的申请条件，具备置换的基本条件。比如名下有可以抵押的房产。用低利率、还款期限较长的产品替代高利率、还款期限短的产品，可有效地缓解当前的还款压力，避免逾期，节省利息。如果负债金额高、月还款压力大时，就已经具备了转贷的条件。转贷产品的选择上一定是选择银行，而非机构。银行产品利率透明公开，无甚杂费，肯定是可靠的。只是产品众多，需要以自身的条件找到合适的抵押产品是关键。现有的情况能匹配的银行抵押产品一定是有限的。直接找银行申请，低利率的产品较难通过，利率稍微高点的产品可以申请，对征信和网贷的包容度高。
并没有标准答案，一定是个例单独分析。有些人是适合的，有些人并不适合。碰到过一个有几万的网贷，因还款压力大考虑用房产抵押置换，就有点大材小用了。以武汉为例，30万起贷，为了还几万网贷，去贷款30万大可不必（关于起贷额度的问题，每个地方的起贷金额不一样，但是能放款几万的银行不管在哪座城市都是不可能的）。从根源停止网贷，避免以贷养贷。负债一定是跟自身的还款能力结合在一起， 不盲目负债，也不过度负债。2.进件：资料受理—征信授权—业务上报—2-3个工作日左右出纸质批复-签订合同—办抵押—贷款发放。
信用资产管理/贷款方案科普(不是简单的办理一笔贷款)
