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美国住房危机的严重程度，至今未有统一共识。关于 “住房缺口” 的估算，各大机构与专家给出的数字从 200 万栋到 2000 万栋不等，差距极为悬殊 —— 这不仅让公众茫然无措，也让政策制定者在 “该建多少房、优先纾解哪些区域困境” 的核心问题上陷入两难。
这场数字拉锯战中，主流机构各执一词、分歧明显：穆迪分析（Moody’s Analytics）认为，美国需新增约 200 万栋住宅才能填补缺口；高盛集团（Goldman Sachs）将这一数字上调至 300 万栋；房地产平台 Zillow 估算约为 400 万栋；布鲁金斯学会（Brookings Institution）给出 500 万栋；麦肯锡顾问公司（McKinsey）则直言缺口高达 800 万栋。更有部分共和党国会议员推算更为激进，认为全国住房短缺可能达到 2000 万栋。与此同时，也有经济学者提出相反观点，称所谓的 “住房短缺” 本身就被夸大，问题核心并非房屋数量不足。
官方数据为这场争论提供了不同视角。美国人口普查局（Census Bureau）显示，目前全美约有 1.46 亿栋房屋，其中 810 万户属于 “共用住房”，即与非直系亲属共同居住在同一居所。Zillow 的经济学家正是基于这一现状，结合市场可用房源数量，推算出美国仍需新增约 470 万栋新房，才能有效缓解居民居住压力。
不过专家也提醒，房地产市场并非 “房屋越饱和越好”。一个健康的市场需要维持一定的空置率，用于房屋装修、换租或买卖过渡，业内普遍认为，合理的空置率区间应在 3% 至 13% 之间。若空置率过低，反而会导致市场僵化、流动性不足，进而加剧租金与房价的失控上涨。
住房成本高企，正深刻改变着美国年轻人的生活轨迹。皮尤研究中心（Pew Research Center）数据显示，2023 年，25 至 34 岁的年轻成年人中，有 18% 仍与父母同住，这一比例在 20 世纪 70 年代仅为 8%。在高房价与高房贷利率的双重挤压下，“延迟独立、与父母同住” 已成为美国年轻人的新常态。
不同的政治立场，也塑造了对住房缺口的不同算法。共和党国会议员的一份报告提出，以 “土地成本约占房屋总成本 20%” 作为健康市场的基准；若土地价格远超这一比例，说明用地受到人为限制，进而推高房价。按照这一逻辑推算，全国住房缺口可达 2000 万栋。报告还指出，住房短缺存在极大的地区差异：北达科他州和西维吉尼亚州几乎无住房短缺问题，而加州的缺口高达 450 万栋，成为全美住房危机最严重的地区之一。
对策方面，该报告主张全面放宽用地规划（zoning）与建筑相关规定。其结论认为，若在全国范围内减少用地与建筑限制、加快住宅建设，不仅有望平抑房价，仅新增约 270 万栋住宅，就可能让多达 500 万名消费者重新具备购房能力。
从 200 万栋到 2000 万栋，这场关于 “到底缺多少房” 的争论，折射出美国住房问题的复杂本质 —— 它从来不止是房屋数量不足的单一问题，更是土地政策、法规限制、建设成本与人口结构等多重因素交织的系统性难题。尽管住房缺口的数字尚无定论，但可以确定的是，在房价持续高企的现实之下，住房危机已不再是抽象的统计游戏，而是正在深刻重塑一代美国人生活选择的现实困境。
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著名美国房地产专家。国际品牌Re/Max地产公司合伙人，知名品牌CC Royal Realty成薇地产公司创始人。
荣获行业终身成就奖、全美最高蓝钻奖、全球传奇奖，及全美总裁奖、全美白金奖、世界杰出华人奖等众多大奖，屡登行业名人榜。
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