抵债房产被查封,施工方如何维权?

引言：在建设工程实务中，房地产开发企业因资金紧张难以足额支付工程款，以其开发建设的不动产抵偿应付工程款的情形较为普遍。若施工方通过以房抵债取得的不动产被案外人申请强制执行，施工方是否有权主张排除执行、取回该不动产？笔者认为，在符合法定条件时，施工方的该项主张依法应予支持，现结合案例分析如下。

案例简介：2013年6月，某建筑公司与某房地产开发公司签订《建设工程施工合同》，约定大田县某府4#、5#、6#楼由某建筑公司承建。2017年由于某房地产开发公司未能足额支付工程款，双方签订《工程进度款抵顶协议》约定：某房地产开发公司将包括大田县某府共5套(以下简称案涉房产)在内的房屋抵偿应付某建筑公司工程款，并办理了案涉房产不动产备案登记，抵债金额与案涉房产的实际价值基本相当。2025年2月，因杜某与某房地产开发公司民间借贷纠纷一案胜诉并申请执行，大田法院作出裁定查封案涉房产。施工方某建筑公司提起案外人执行异议之诉，提出解除对案涉房产的查封的诉求。

律师释法：本案中，某建筑公司在杜某申请诉讼财产查封前已与某房地产开发公司签订了合法有效的书面抵顶协议，且抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当，并办理了案涉房产的备案登记。本案案件事实符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十七条的条件，完全可以排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，最终原告某建筑公司的诉求得到人民法院的支持。

律师建议：根据2025年07月24日《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》规定，施工方以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉在能够证明其主张，需同时满足两个法定要件：一、案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；二、有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。上述要件为法定必备条件，缺一不可；施工方需举证证明前述事实成立，方可排除抵押权及一般金钱债权的强制执行。

笔者在此建议：施工方在与发包人协商将不动产折抵工程款时，应签订书面协议，并需固定结算单、备案凭证等证据，证明查封前已达成合法抵债、价款相当且基于工程款优先受偿权。同时尽快办理备案或预告登记，避免权利落空。若施工方遇抵债房产被查封，应立即提起执行异议，异议被驳回后及时提起执行异议之诉。