【牢A 斯奎奇】美国房产永久产权?错了,是永久续租权!!
这里是姚姚姚的心得感想和开心分享，我在认真地过好每一天。美国最常见的房产形式是完全所有权，确实是永久产权，没有时间期限，可以世代传承。永久产权，意味着如果我是业主，我就拥有土地和地上建筑的完全所有权，包括地下权（矿产资源）和地上空间权，意味着我可以自由出售、出租、赠与。对比国内的70年产权，美国这种没有时间期限的房产显然更加划算，不管是自住还是投资，都更有价值，所以不少国人远赴美国购买房产。随着时间的流逝，买房的人热潮褪去，裸泳的人就显出尴尬了。美国的房产有房产税、物业费/社区费，这两项必须按时缴纳，欠费了，房产就会被政府拍卖。此外，还有房屋保险费、房屋维护费、公用事业费、贷款、出租管理费等。买了房产不等于万事大吉，房主还需要遵守社区 / HOA 规则，遵守小区管理规定、建筑区划限制。此外，还得警惕逆权侵占，即长期空置、无人维护的房产，可能被他人合法占用并主张产权。“那我住在房子里，遵守管理规定，按时缴纳税款，不就完美解决问题了吗？”如果住在美国，周边的环境时时刻刻会提醒我：遵守管理，不能忘记缴费。很多人的工作和业务往来都是在国内，回国后，将房子出租出去，常年待在国内的宽松环境里，是真的容易忘记中美房产的差异，一不留神就忘记了某一个费用。毕竟，费用清单那么长，一般人只记得我缴税了，至于缴纳的是哪一个费用，哪能记得那么清楚呢？“美国政府会给你发账单，你自己按时缴纳就好了呀。”理论上是这样没错，不少国人离开美国后，将房屋出租，账单寄到信任的朋友家，朋友转达后房主就支付账单。这里隆重介绍下HOA：Homeowners Association。小区的自治组织，类似国内的物业 + 业委会合体，但权力比物业大得多。美国大部分 公寓、联排、封闭小区 都有 HOA。1、收物业费（HOA fees）每月 / 每季度交钱，用作小区公共区域的维护（草坪、泳池、健身房、门禁）、保险、维修、保洁等。房子外墙刷什么颜色，院子能不能晾衣服，能不能装卫星锅、搭棚子，养什么宠物、养几只，门口能不能放垃圾桶，甚至你家窗帘颜色都可能管。3、违规可以罚款，业主不遵守规定就可以开罚单，业主不交罚款甚至能影响房屋产权、导致卖房困难。HOA是一个管理公司，不是一成不变的，如果在更换管理人/执行人，或者是公司倒闭，更换公司主人了呢？如果他们在交接的时候，一不小心，把房主的地址信息弄错了，把账单寄到了在出租中的房子去，怎么办呢？很合理呀，你的房屋地址是对的，HOA按时寄账单了，责任不在公司方啊。然后朋友很自然地没收到账单，房主很自然地没付物业费用。自然地，HOA在账单截止日期时没有收到缴费，他们的律所给出租的房子寄了一封信，告知房屋即将进入拍卖流程。什么？你问为什么没有试图用email或者电话联系房主？HOA和律所已经发过信函了，流程没有任何错误。要说错误，难道不是房主忘记付账单的错吗？况且他们已经很仁慈地给了一个月的处理时间，已经很慷慨了。再过一个月，如果房主还没想起来付物业费，房子就真的被拍卖了，能拿到市价的几折那就真不知道了。往往小区有一些业主，和HOA关系匪浅，手里有十几、二十几套房子，可以猜猜，他那么多套的房子是怎么来的。前提是：不要忘了缴纳各种费用哦，尤其是房产税和物业费（HOA fees）。
