定义：抵押人以合法房产不转移占有，向抵押权人提供债务担保；不履约时，债权人可依法拍卖房产优先受偿。
常见用途：
个人：装修、购车、教育、医疗、大额消费
企业/个体户：经营周转、进货、扩大生产
其他：结清原有房贷（转贷/置换）、资金周转
✅ 可抵押
商品房、住宅（全款/有按揭均可）
别墅、公寓（部分银行接受）
商铺、写字楼、厂房（抵押率较低）
房改房、已补地价的划拨用地房产
❌ 不可抵押
小产权房、无房产证/不动产权证
被查封、冻结、权属有争议
未满上市年限的经济适用房/保障房
公益用途房产（学校、医院等）
年龄：18–65周岁，贷款到期不超70岁
征信：近2年无“连三累六”（连续3期/累计6期逾期）；半年内征信查询≤6次；无呆账、坏账
收入：月收入≥月供2倍；负债收入比≤50%
材料：身份证、户口本、婚姻证明、近6个月银行流水、收入证明、营业执照（经营贷）
产权清晰、无查封/抵押纠纷；共有房产需全体共有人签字同意
房龄：主流≤30年，部分银行可至40年；房龄+贷款年限≤50年
面积：一般≥50㎡（核心地段可放宽）
抵押率（2026年最新）：
普通住宅：70%–85%（优质可到85%）
公寓/商铺：50%–60%
厂房：40%–50%
抵押率：优质住宅最高85%（较此前70%大幅提升）
利率：
经营贷：年化2.3%–3.0%
消费贷：年化3.2%–4.2%
期限：最长20年；支持等额本息、先息后本、随借随还
便利化：支持带押过户、抵押登记与转移登记合并办理，放款更快
资质自查：核对征信、房龄、产权、收入负债比
选产品：经营贷/消费贷；对比利率、成数、期限、还款方式
准备材料：
个人：身份证、户口本、结婚证/离婚证、房产证、近6个月流水、收入证明
经营：营业执照、对公流水、经营场所证明、购销合同
银行面签：本人+共有人到场，签署贷款合同、抵押合同
房产评估：银行指定机构出评估报告（确定可贷额度）
抵押登记：到不动产登记中心办理抵押登记，领取《不动产登记证明》（他项权证）
放款：银行见抵押证明后放款（一般1–7个工作日）
等额本息：月供固定，总利息较多，适合稳定收入
等额本金：月供递减，总利息少，前期压力大
先息后本：每月只还利息，到期还本金，适合短期周转（常见1–3年）
随借随还：按日计息，用多少算多少，灵活但利率略高
逾期风险：连续3个月或累计6个月逾期，银行可起诉并申请拍卖房产
共有人风险：夫妻/共有房产必须全部同意，否则抵押无效
用途合规：资金不得用于炒股、理财、购房、偿还其他贷款等违规用途
评估价：以银行评估为准，勿信“高评高贷”套路
费用：评估费、抵押登记费、公证费（部分银行减免）
国有银行：工行、建行、农行、中行（利率低、审批严）
股份制银行：招行、中信、浦发（产品灵活、审批较快）
本地银行：河北银行、石家庄农商行（本地政策友好）
假设：房产评估价 100万，抵押率 80%
可贷额度：100万 × 80% = 80万
若原有房贷剩余 30万，则可贷出：80万 − 30万 = 50万
