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楼市新信号,二手房业主不愿卖房了

  • 2026-03-12 13:29:12
楼市新信号,二手房业主不愿卖房了

进入到2026年以来,全国重点城市
二手房的月度挂牌量持续地减少。
千寻
来源|米宅(ID:MizhaiPlus)
封面来源视觉中国
2026开年以来,全国的二手房市场出现了新变化,二手房业主们不愿意继续割肉卖房了。
非常明显的一个数据,进入到2026年以来,全国重点城市二手房的月度挂牌量持续地减少。
一线城市依然走在了前面。
北京的二手房挂牌量从11月以来连续4个月下降,仅仅2月份北京二手房挂牌量减少了3000多套。
上海的二手挂牌量拐点更早。从去年6月以来上海的二手房挂牌量开始向下,一直到2月份,连续9个月二手挂牌量持续减少,按照冰山指数的估算,上海二手房去化周期只剩下了4个月。
广州12月份二手房挂牌量由升转降,深圳今年2月份二手房挂牌量迎来拐点。
站在2月中旬这个节点,四大一线二手房挂牌量都处在下降空间。
不止是四大一线城市,杭州、苏州、合肥、天津等重点二线城市的二手房挂牌量也都迎来了拐点。
二手房挂牌量由升转降,逐渐成为全国各个城市的楼市趋势。
这是之前两年不曾出现的情况,它意味着二手房市场的供给量迎来了拐点。二手房业主们不再着急卖房了。
除了二手房供给量上的体现,自去年10月份以来,二手房业主卖房砍价的空间越来越小了。
我观察到的全国重点城市一些跌得厉害的二手房小区,10月份之后没有再出现下一套成交价比上一套更便宜的情况。
比如广州黄埔的知名刚需小区万科东荟城,100左右的三房从2021年4.7万降到去年的2万,从去年9月之后,基本上价格稳定在了1.9-2万之间。再跌跌不下去了。
比如南京九龙湖的知名楼盘万科金域蓝湾,在2022年时价格高达4.5万/m²左右,过去几年价格下降,到去年上半年基本触底,下半年持续在1.7-1.9万/m²之前徘徊。
全国重点城市降价最猛的二手小区基本触底,房价稳定在了一定区间。
这是个接近拐点的新信号。
这个信号,现在逐渐体现在了全国二手房价的数据上。
根据中指研究院的数据,1月份百城二手房价为1.29万元/m²,环比下跌了0.85%,跌幅相比较上月收窄了0.12个百分点。而且更为关键的一点是,不管是一线、二线和三四线城市,二手房价的环比跌幅均出现了收窄。
这是在二手房的供给端量价上出现的变化。
二手房业主一方面不再愿意着急卖房,另一方面,愿意大幅割肉卖房的业主越来越少。
对于二手房市场来说,二手房供给端发生的变化是个好的现象。当需求不变,而二手房业主不愿意卖了,后面二手房市场的量价天平就会向买卖双方的中间端倾斜。
这意味着过去几年,买方和中介针对二手房卖家单方面压价的恐慌行情即将结束,二手房市场逐渐回到了理性的博弈。
过去几年,二手房市场针对卖房人的恐慌情绪渲染一阵接一阵。什么今天不卖,明天一平少500,在这样的氛围之下,不少急卖的业主狠心割了肉。
而到了去年下半年,能急卖割肉的业主已经卖出去了,房价逐渐也抵达到了二手房业主的心理阈值。
二手房业主的心理阈值有两个。
一个是房产价值接近贷款额。
另一个是房贷利率接近租售比。
去年下半年以来,不少小区逐渐达到了上面的两个阈值。对于二手房业主来说,当房产的价值接近贷款额甚至跌破贷款额之后,卖房的必要性已经不存在了。
房子卖了什么都不落,甚至还要倒欠银行钱,留在自己手里多少还是个资产。这是当下很多业主的内心活动。
而随着近几年的降准降息,房贷利率持续降低,持有房子业主的房贷压力持续减轻。根据央妈四季度的数据,四季度全国新发放商业性个人住房贷款的平均利率在3.06%,全国公积金利率为2.6%。根据麟评居住大数据研究院的数据,全国重点50城租金回报率已经达到2.08%。
部分房价跌的猛烈的小区,租金回报率已经达到3%以上。当房贷压力和租金持平,甚至比租金还要小的情况出现,业主们就不愿意卖房了。
并且随着去年股市的好转,社会上的财富效应慢慢好转,大家基于财富和未来的预期也出现了向好的势头。
一点点转变的预期,也映射到了房地产市场上,也让房地产的悲观情绪没有那么严重。
不管是从量价数据、情绪预期,二手房市场都算是露出了一点点曙光。
这点曙光虽然微弱,虽然不亮眼,但是总归出现了一些希望,让我们看到2026年二手房价真的在走向筑底了。
这个筑底的过程中,可能一年时间,也可能两年,但是有一点确定的是——
急跌过去了。
这个承载着我们绝大多数普通人家庭财富的资产,终于快要触碰到地面。
当然,这束曙光还需要持续观察,它现在就像泛青的早春一样,还不能完全确定接下来是不是都是温暖的天气。
因为楼市还存在季节性。一般真正奠定明显趋势的,是在3月份的小阳春时节。
如果今年小阳春如约而至,并且房价经历过三四月的市场验证,仍然保持稳定,甚至略有上涨,说明拐点真的来了。
对于这个拐点,我们也要有清醒的认识。即使是拐点到来,也并不意味着所有的二手房小区都实现了止跌。
因为在过去几年房价的调整过程中,全国不同城市不同小区之间的房价调整差异是巨大的。
有的小区跌的早,跌的快。有的小区跌的晚,跌的慢。之前跌的慢跌的晚的小区,即使是迎来拐点,别的小区止跌,它仍有可能处在调整通道。
这就给我们当下市场的买房人提出了考验。尤其是改善置换的朋友,更有可能遭受到买卖双杀。
刚刚忍痛割肉卖了自家的老破小,换了崭新的大房子。之前自家的老破小不跌了,新换的改善小区反而开始进入到调整通道。
这是需要我们普通人注意的风险。
面对这样的风险,我们需要去思考自家的小区有没有属于哪个范畴,是已经调整完成的小区,还是正在进行中的,还是尚未开始调整。
在拐点时期,你认为安全的反而可能是危险的。你认为是保值的,反而可能是调整未完的。这些,都需要我们去自己去感受,去把握。
总之,接下来的一年,楼市要有新变化了,这可能是旧周期的结束,也可能是新时代的起点。

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