美国房地产市场正明显向买方倾斜。
最新数据显示，今年1月，全美在售房源比活跃购房者多出44%，按数量计算，相当于多出约60万套房源。这一比例较一年前的30%有所上升，并创下自2013年有统计以来的第二高纪录，仅次于2025年12月的45%。
一般来说，卖家比买家多出10%以上即可定义为买方市场，而卖家比买家少10%以上则是卖方市场，差值在两者之间时可视为均衡市场。按这一标准，美国自2024年5月以来一直处于买方市场。
当卖家远多于买家时，买家拥有更多选择空间，因此在价格和条件谈判上更具主动权。当然，前提是——买家要“买得起”。高昂的住房成本和经济的不确定性导致许多购房者在观望，从而造成了买卖双方的不平衡。
这意味着——在当前市场中，买家拥有更强的议价能力。
购房人数跌至历史最低
2026年1月，美国购房人数环比下降1%，同比下降8%，总量降至约136万人，创下历史最低水平。
与此同时，卖家数量环比下降1%至约196万人，这是自2023年6月以来的最大降幅，也是自2025年2月以来的最低水平。但按同比计算，卖家数量仍增长了2%。
购房者因房价和贷款利率居高不下、企业裁员增加以及日益加剧的经济和政治不确定性而退缩，1月份的大范围冬季风暴同样影响了看房和成交。许多卖家本身就是买家，他们因自家房屋的需求不振而退缩，部分卖家也因市场冷清而选择撤回挂牌。
全美仅剩5个卖方市场
在美国人口最多的50个都市区中，只有5个仍属于卖方市场。1月最强劲的卖方市场是新泽西州纽瓦克，卖家比买家少31%。其它4个卖方市场分别是是拿骚（-29%）、密尔沃基（-26%）、蒙哥马利（-26%）和新不伦瑞克（-17%）。
密尔沃基的房产经纪人 W.J. Eulberg 表示，当地的卖方市场主要由贷款利率下降和库存不足推动。与半年前相比，抵押贷款的利率更低，促使买家重回市场，而房源虽然逐渐回升，但供应量仍不足三个月，这意味着买家没有太多选择，推高价格和竞争。
密尔沃基1月份的中位房价同比增长11%，涨幅位居首位。在5个卖方市场中，平均房价同比上涨5%，6个均衡市场同比上涨3%，39个买方市场仅上涨1%——这再次说明买方市场给购房者更多议价空间。
全美众多买方市场主要位于阳光带和西海岸，而均衡市场和卖方市场则更偏向中西部和东海岸。
南部成为最强买方市场
1月最强劲的买方市场是迈阿密，卖家比买家多出159%。其次分别是劳德代尔堡（128%）、奥斯汀（124%）、纳什维尔（120%）和圣安东尼奥（114%）。
这些城市大多位于阳光带，疫情期间大量人口从居住成本更昂贵的地区迁入，开发商大规模建造房产，但如今购房需求降温，导致供过于求。由于近年来房价飞涨，许多人的购买力被挤出市场，买家群体也因此缩水。
新房建设对供需关系的影响显著，历史数据显示，东北部与中西部发放的建筑许可数量最少，而南部和西部发放的最多，佛罗里达州和德克萨斯州仍是建房最多的州。
佛州还面临着自然灾害频发、保险费用飙升和 HOA 费用上涨的问题，这促使部分房主选择出售或离开。特别是迈阿密，因为公寓数量众多，住房供应远大于需求，常被视为买方市场。
供给扩张速度超过需求增长，是当前买方市场形成的重要原因。
总结
当前美国房地产市场呈现供过于求的明显特征，买家议价空间增强，房价涨幅放缓，部分地区库存过剩。但与此同时，房价和利率仍然高企，经济的不确定性影响买家信心。
对于准备购房的人来说，现在或许是一个拥有更多选择和谈判空间的窗口期。而对于卖家而言，定价策略和市场预期需要更加谨慎。
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