澳大利亚
疫情后净海外移民一度超过 50万/年。新增人口集中在诸如Sydney、Melbourne等大城市。
同时，租赁空置率跌至约 1%，租金年涨幅一度超过 15–20%。
人口流入 + 租赁紧张，对房价形成实际支撑。
新西兰
疫情前后建设相对活跃，供应弹性高于澳洲。——供应量相对充足
加拿大
部分区域公寓供应增加。——供应量相对充足
澳大利亚
建筑行业受到了成本飙升、开发商破产、批准量下降等多重影响，导致新房完工量不足。
结构结果是在需求恢复情况下，供应无法快速补充。供需错位削弱了价格下跌空间。
疫情期间，购房者的平均收入并未大幅度提升，而房产估值的涨幅如下：
新西兰涨幅一度超过 40%
加拿大部分城市涨幅超过 40%
澳大利亚涨幅较高，但未达到同样极端水平
当房产估值提升过快，偏离收入过远，修正概率自然更高。
综合以上分析，我们可以看出，三个国家房产市场的定价分化，来自结构而非情绪。房地产并未脱离基本逻辑：
价格 = 信贷条件 × 人口流入 × 供应约束 × 杠杆结构
新西兰：短贷结构 + 人口规模小 → 调整剧烈
加拿大：高杠杆 + 疫情过热 → 回调明显
澳大利亚：强移民 + 供应不足 + 严格银行审核 → 调整受限
当然，从过去短短几年进行片面的分析，并不意味着澳洲“没有房产跌价风险”。而是目前结构性变量仍在支撑价格。
如果我们大胆假设，未来的澳大利亚，移民流入大幅度下降，失业率快速上升，建筑供应快速恢复，市场同样可能重新定价。
