澳大利亚
疫情后净海外移民一度超过 50万/年。新增人口集中在诸如Sydney、Melbourne等大城市。
同时,租赁空置率跌至约 1%,租金年涨幅一度超过 15–20%。
人口流入 + 租赁紧张,对房价形成实际支撑。
新西兰
疫情前后建设相对活跃,供应弹性高于澳洲。——供应量相对充足
加拿大
部分区域公寓供应增加。——供应量相对充足
澳大利亚
建筑行业受到了成本飙升、开发商破产、批准量下降等多重影响,导致新房完工量不足。
结构结果是在需求恢复情况下,供应无法快速补充。供需错位削弱了价格下跌空间。
疫情期间,购房者的平均收入并未大幅度提升,而房产估值的涨幅如下:
新西兰涨幅一度超过 40%
加拿大部分城市涨幅超过 40%
澳大利亚涨幅较高,但未达到同样极端水平
当房产估值提升过快,偏离收入过远,修正概率自然更高。
综合以上分析,我们可以看出,三个国家房产市场的定价分化,来自结构而非情绪。房地产并未脱离基本逻辑:
价格 = 信贷条件 × 人口流入 × 供应约束 × 杠杆结构
新西兰:短贷结构 + 人口规模小 → 调整剧烈
加拿大:高杠杆 + 疫情过热 → 回调明显
澳大利亚:强移民 + 供应不足 + 严格银行审核 → 调整受限
当然,从过去短短几年进行片面的分析,并不意味着澳洲“没有房产跌价风险”。而是目前结构性变量仍在支撑价格。
如果我们大胆假设,未来的澳大利亚,移民流入大幅度下降,失业率快速上升,建筑供应快速恢复,市场同样可能重新定价。