澳洲投资方负扣税房产数量要设上限?负扣税与CGT再被建模,新财年预算案发布前或有大动作!

最近，一个沉寂了几年的话题——负扣税（negativegearing），又被重新摆上了桌面。

最近的风向很明显。政府内部消息透露，财政部正在研究对投资房数量设置上限的可能性。

换句话说，未来投资者可以负扣税的房产数量，可能会被“封顶”。

与此同时，50%资本利得税折扣（capitalgainstaxdiscount）也在被重新评估。

虽然财长JimChalmers在公开场合依然强调“没有做出决定”，但他也没有再像过去那样明确排除改革可能性。这种“不否认”的态度，本身就是信号。

为什么现在又谈这个？背景很清楚——住房负担能力问题越来越尖锐。

房价涨了二十多年，工资却没跟上。年轻人越来越难进入市场，而投资者却可以通过负扣税和资本利得折扣获得税务优势。

简单复习一下这两个机制：负扣税是指，当房租收入低于持有成本（利息、维护费、地税等）时，投资者可以把亏损部分抵扣个人其他收入，从而减少应缴税款。

资本利得税折扣则允许持有资产超过12个月后出售时，只对50%的增值部分征税。

这两项政策叠加，被不少经济学家认为是推高房价的重要因素之一。

根据ATO数据，在2021-22年度，约95万人处于负扣税状态。议会预算办公室估算，仅负扣税在2024-25年度带来的财政收入损失约为69亿澳元，资本利得税折扣则约为54亿澳元。

这不是小数字。对于一个正在寻找财政空间的政府来说，这是绕不开的话题。更关键的是政治环境。

2019年，工党曾试图改革负扣税和资本利得税折扣，结果在选举中遭遇强烈反击。那场失败给党内留下了阴影。

但现在情况不同。选民结构更年轻，住房焦虑更普遍。工党在议会中拥有更大的多数优势，反对党联盟状态并不稳固。

部分自由党人士甚至开始主张改革方向，比如限制现有住宅的负扣税数量，同时鼓励新建住宅投资。

这说明什么？说明讨论的空间，比过去更大了。

当然，反对声音也已经出现。反对党认为，一旦限制负扣税，房东可能会通过提高租金来转嫁成本。

这是老争论了。真正的问题在于——如果改革发生，会怎么改？

一种可能是对“现有住宅”设置负扣税数量上限，比如每个投资者只能对一套现房进行负扣税，而对新建住宅给予更宽松待遇。这种做法试图把投资资金引导到新增供给，而不是推高存量房价格。

另一种可能是缩减资本利得税折扣比例，例如从50%降至更低水平。

目前政府内部普遍认为，资本利得税改革的概率可能高于直接触碰负扣税。但两者都在建模研究中。

对于投资者来说，这意味着什么？意味着政策不确定性在上升。

如果限制发生，短期内可能影响投资者情绪，特别是持有多套投资物业的人群。长期来看，市场结构可能会发生变化——投资更倾向于新房项目，而非二手房。

对于首次置业者来说，这可能被视为一次“再平衡”的机会。

但别忘了，房价上涨的因素并不只有税收政策。供给短缺、人口增长、高移民水平同样是关键变量。

负扣税是工具之一，但不是全部答案。

真正值得关注的，不是“会不会改”，而是“怎么改”。

5月预算案之前，这场关于代际公平与住房市场结构的讨论，恐怕只会越来越热。

房地产，在澳洲从来不仅仅是资产。它也是政治。

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