329套房产、百亿债务与一份评估报告的争议

关键词：首封权 | 评估程序 | 超标的查封 | 轮候查封 | 财产处置参考价

关联法条：

• 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条

• 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》

• 《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）

2022年8月，北京三中院立案执行一起公证债权文书案件。

申请执行人是某信托公司。被执行人有四家：上海某建设公司、深圳某实业公司、福建某房地产开发公司、福建某投资发展公司。

执行标的，是深圳龙岗区的一批在建工程和329套房产。

这批房产的评估价值，后来确定为10.6亿元。与之关联的12宗土地使用权，经过三次评估，最终评估值为163亿元。

案件进入执行程序后，被执行人之一上海某建设公司向法院提出执行异议。异议被驳回后，又向北京市高级人民法院申请复议。

争议围绕三个问题展开：法院有没有处分权？评估程序是否违法？查封是否超标的？

329套房产的查封状态

先看这批房产的查封情况。

2022年8月25日，北京三中院向深圳市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封了深圳某实业公司名下的329套房产。

这329套房产中，283套是首封，46套是轮候查封。首封期限从2022年8月25日到2025年8月24日。轮候查封的，待转为正式查封之日起三年。

此外，还有12宗土地使用权也被查封。

但上海某建设公司提交的两份不动产登记信息查询结果告知单显示，这两宗土地在更早的时间已被其他机关查封。查封机关是深圳市龙岗区住房和建设局，查封期限从2020年12月7日到2099年12月31日。

上海某建设公司据此主张：根据“房随地走”原则，土地使用权被行政部门首先查封，地上的房产也应由首先查封的机关处置。北京三中院是轮候查封，没有处分权，不应启动评估程序。

北京三中院在异议裁定中回应：对涉案房产尚未进行拍卖处置，土地被行政管理部门查封，并不影响法院对房产进行评估确定财产价值的权利。

北京高院在复议审查中进一步查明：深圳市不动产登记中心的反馈结果显示，北京三中院对本次评估涉及的涉案房产系首封。申请执行人某信托公司也向北京三中院提交了评估申请。北京三中院据此对房产进行评估，并无不当。

北京高院同时指出：上述房产对应的土地使用权被行政管理部门查封，并不影响北京三中院对房产采取评估措施。但在后续处置房产时，应提前与相关行政管理部门就土地使用权被查封的情况做好沟通。

评估报告的四个质疑

上海某建设公司对评估报告提出了四个程序性质疑。

第一，评估机构只提供了估价结果报告，没有提供估价技术报告。

《房地产估价规范》第7.0.5条规定：“估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。”北京三中院向评估机构发送的《委托函》没有要求提供估价技术报告。评估机构没有义务提供。

第二，现场勘察照片不能明确区分不同的估价对象，不能体现对5、7、9、12栋分别进行了实地勘查。

广东省房地产估价师与房地产经纪人学会出具的专业技术评审结果报告显示：从评估机构补充提供的现场勘察照片和记录看，估价人员对估价对象5、7、9、12栋均进行了实地查勘，履行了估价程序。

第三，评估报告未能提供比较案例照片。

专业评审结论认为：估价方法选取与估价技术路线基本符合《房地产估价规范》要求。

第四，评估报告引用了已被修订的法律法规。

专业评审结论指出：评估机构在异议答复中已更正，不影响评估结论。

此外，专业评审结论还发现，评估报告在未定事项假设、现房价值测算、在建工程价值测算方面存在技术问题，会对估价结果产生较大影响。

2023年5月16日，评估机构根据专业评审结论，将评估结果调整为：市场价值合计1066569200元。

北京高院审查后认为：专业评审结论已明确评估机构对评估房产均进行了实地查勘，估价方法选取与估价技术路线基本符合规范要求，引用已被修订的法律条文不影响评估结论。上海某建设公司关于评估程序严重违法的主张缺乏事实和法律依据。

超标的查封的计算

上海某建设公司提出的第三个问题是：超标的查封。

该公司算了一笔账：

12宗土地使用权及地上物，评估值约163亿元；

329套房产，评估值约10.6亿元；

此外，北京三中院还查封了福建某房地产开发公司持有的深圳某实业公司100%股权（对应出资额100亿元）、上海某建设公司持有的北京某公司100%股权（对应出资额5000万元）。

合计价值远远超过（2022）京03执1141号案件59亿元的执行金额。

北京三中院和北京高院的算法不一样。

北京三中院认为，判断是否构成明显超标的额查封，应当综合考量应执行标的金额、财产的评估价值及变现价值、财产是否附着影响债权实现的权利负担等因素。

查封财产的评估价值只是确定起拍价的参考，最终价格要通过网络司法拍卖由市场形成。要考虑网络司法拍卖最终以最低价格成交的可能性——按相关规定，被查封财产的最低拍卖成交价为评估价的56%。

同时，被执行人在北京三中院有三个执行案件，案号分别为（2022）京03执1141号、988号、989号。

北京高院核对了这三个案件的执行依据。

67号执行证书载明的执行标的包括：借款本金约59.94亿元，截至2022年4月19日的利息、罚息约7054万元，此后按年利率24%计算的利息与罚息，以及公证费400万元、律师费。

71号执行证书载明的执行标的：贷款本金25亿元，截至2022年4月19日的利息、罚息约4849万元，此后按年利率24%计算的利息与罚息，以及公证费225万元、律师费。

72号执行证书载明的执行标的：贷款本金4.7亿元，截至2022年4月19日的利息、罚息约491万元，此后按约定计算的利息、罚息，以及公证费42万元、律师费。

北京高院认为，根据上述执行证书载明的执行标的，北京三中院认定三个案件的待执行金额已近120亿元，具有相应依据。上海某建设公司主张三案执行金额不超过100亿元，缺乏依据。

再看财产变现情况。

2022年9月至2023年4月，评估机构对12宗土地使用权及地上物先后出具三份评估报告，最终评估值为1630523.65万元。

2023年7月，北京三中院对12宗土地使用权及地上物进行第一次公开拍卖，起拍价130.44亿元，因无人竞买流拍。

2023年11月，第二次拍卖，起拍价104.35亿元，再次流拍。

北京高院认为，北京三中院综合考量三个案件的执行金额、财产的评估价值以及财产在拍卖时的流拍、降价等因素，认定不存在明显超标的查封的情形，并无不当。

至于上海某建设公司提到的两项股权，因在异议程序中并未提出，复议审查中也未提交体现股权价值的证据，无法直接认定。如有相关证据证明股权价值，可另行向北京三中院主张。

复议结果

2023年11月27日，北京高院作出终审裁定。

裁定结论为：驳回复议申请人上海某建设公司的复议申请，维持北京市第三中级人民法院（2023）京03执异628号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

案号索引：（2023）京执复303号